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絶対に借り換えをしない理由とブレークスルーのきっかけ

大家対談/佐藤元春×極東船長さん_画像


スーパーカー大家さんこと佐藤元春さんと、佐藤さんが師匠と仰ぐ極東船長さんの対談( 全5回 )の2回目。初心者だった頃の二人はメンターから何を学んだのか、そして資産を拡大させるきっかけになったブレークスルーとは? 「 絶対に借り換えをしない 」というその理由にも注目です。


■ 精神的なブレークスルーと物理的なブレークスルー


オイラたちのブレークスルーのきっかけになったことに、M氏との出会いがあるよな。彼の企画能力とか、詐欺師のような天才的な感覚はすごかった。彼の傍で1カ月、2カ月ぐらいいて学ばせてもらったことが、その後の不動産投資と新築企画にすごく勉強になったよ。


伝説の不動産営業マンのM氏ですね。人の土地に間違って新築アパート建てたこともありましたよね。現地を見ないで、隣の似たような土地に建ててしまった。確認申請が通ったのが面白いんですが( 笑 )。


でも、隣の地主に会いにいって、土地を交換してもらって事なきを得たんだよ。そのぐらいエキセントリックな人がオイラのメンター。新築をやりたくても、最初はノウハウがなかったから、M氏から土地の使い方や間取りなんかを教えてもらった。土地の安さにほだされて造ったアパートで入居付けに苦労したりもしたけど、その経験も今に生きているよ。


私もM氏には影響を受けました。


あの頃は実際に物件を見ながら、お前がこうやるなら俺はこうやるみたいなキャッチボールをしたよな。言葉じゃなくて、物件でやるボクシングみたいだった( 笑 )。


私は石垣さんが何をやっているのか、すごく気になるので、ほとんどの物件を見せてもらいました。物件について正直な意見を言い合うことで、力をつけることができたと思っています。


チョビーのブレークスルーはいつだった?


最初は、石垣さんと出会ったこと。それが精神的なブレークスルーになりました。成功曲線にある通り、急にグッと伸びるので、視界が変わるんですよね。物理的なブレークスルーは、リーマンショックの直後に、人一倍どころか、人の何十倍も物件を仕込んだことです。このときはとにかく事業を拡大することにエネルギーを注いでいました。



でも、リーマンショックのあとって、今振り返れば買い時だったけど、そのときはわからなかったって皆、言うよな。オイラもそうだけど。


毎日学んでいれば、微妙な変化がわかりますよ。銀行の姿勢がおかしいとか、物件の値動きが変だとか。その時の経験があるので、私は今も銀行とまめにコンタクトとっていて、10日に1回はどこかの銀行員と雑談しています。


確かに、リーマンショック後に物件を仕込めたというのは、大きいな。でも、それはまぐれじゃなくて、知識や資金や情報をしっかりと準備していたからだよな。


一ついえるのは、ブレークスルーの種は日常の中に潜んでいるけど、それは毎日コツコツと行動している人にしか発見できないということです。もがき続けて、ふと振り返ったら壁を越えていたということだと思います。

■ 出会う人全員がメンター


メンターを持つことについては、どう考える?


当然いた方がいいですね。ただ、メンターを一人に絞るのは危険。あと、やるからには「 メンターを超えてなんぼ 」ということです。学ぶ相手を一人に限定してしまうと、メンターを超えられません。


確かにそうだな。


そもそも私は、出会う人全員がメンターだと思っています。誰にでも、自分より優れたところが必ずあります。それを吸収してその人を超えてやるという、そういう意識で人と付き合うと色々なことを吸収できます。

注意点としては、メンターが言うことに100%従うとか、その人だけについて行くとなると、成長が止まってしまうので止めた方がいい。正直、投資家でもそういう人をこれまでに何人も見てきました。


メンターに「 依存 」してはダメということだよね。


そうです。教えてもらいながら学ぶはずが、だんだん自分で考えなくなって、最終的には情報まで依存しちゃうじゃないですか? 自分から求めずに、来るものだけで何とかしてしまおうとなると、成長しないですよね。


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■ 借り換えは絶対にしない派


不動産投資をする上でのモットーはある?


私のモットーは、「 借り換えを絶対にしない 」ことです。メガバンクから、全額借り換えをすれば年間の経費が2千万〜3千万円は浮く、というような提案が来ることもあります。それでも借り換えをしないのは、ハートの部分です。

今までの成長を支えてくれたのは、信金であり、信組です。だから、新しく取引を始めるメガバンクや地銀とお会いする時に、第一声として、「 私、絶対借り換えはしませんから 」って伝えるんです。「 ここまで成長できたのは、地元の信金・信組さんが手伝ってくれたから。だから、金利が高かろうが安かろうが、借り換えは絶対しません 」と。


チョビーらしいな。


信金さんや信組さんを相手に、金利交渉をすることはありますよ。ただ、そういう理由から、借り換えをしたことはありません。


オイラも同じ。海のものとも山のものとも分からない案件に融資してくれた信金さんに対して、借り換えっていう話はできないよ。




よく皆さん、「 Win-Win( ウィンウィン )」という言葉を使いますが、借り換えってWin-Winじゃないですよ。私はそのあたりの考え方が最終的に、人を引きつける力になるんだと思っています。


どうしても信組さんの金利が高いなら、それでも事業収支が回るような案件を作ればいい。


そうなんです。「 家賃の最大化を計るためにはどうしたらいいか 」とか。「 グレードを下げずに建築費を圧縮する工夫 」とか。そういう方に努力を向けた方がいいですよ。


あと、信金さんや信組さんは、普通のメガバンクでは組み立てしようがない難しい案件を受けてくれることが多い。例えば、「 古いアパートを買って、2年後に更地にして、新築を建てる 」なんて言ったらメガさんは面倒くさいから嫌がるけども、信金さんだったらやってくれる場合もある。それで金利が1%高くたって、投資家にとっても十分いい話だよ。


そうですよね。


そういう手腕を見せながら、信頼関係をコツコツと積み上げていくことさ。「 今度、こういう物件をやりたいんだ 」って言った時に、話を聞いてくれる信金が5つあれば、そのうちの一つはやってくれるだろう。だけど、その前に借り換えをしていたら、やっぱり貸してくれない。相手は「 また借り換えされる 」と思うから。


そのとおりです。


最終的に、見ている景色がどこの高さなのかって話さ。裏山で満足しているなら、借り換えしてもいいかもしれないけど、エベレストまで登ろうと思ったら、それじゃダメ。チョビーはもしかしたら、エベレストじゃなくて成層圏を目指しているかもしれないけど…( 笑 )。


酸素がなくなっちゃいますよ( 笑 )。でも楽しいですね。こうやってコツコツ努力して、少しずつ景色が変わって、周りにいる人が変わって、出会いも変わって来るのが、やっぱりワクワクします。これも、冒険ですよ。


マクラーレン675LT

編集後記
直後に思ったのは、「 大きな山の上に立つ人は、こういう考え方をするのか 」ということ。「 経営者 」として貪欲に学びながらも、誰の上でも下でもなくフラットに、相手を尊重する姿勢を心がけるという姿勢にシビれました。次回もお楽しみに。


○ 全4回のテーマ
第1回【12年で規模は100倍、投資総額は100億円超に 】
第2回【 絶対に借り換えをしない理由とブレークスルーのきっかけ 】
第3回【「人生はお金じゃない」という人に「稼いでから言って」と言いたい 】
第4回【「3年で佐藤さんのようになる方法を教えて」という人たち 】
最終回【「売り時だから買わない」と言うのはビジネスとして間違っている 】

※写真撮影:張田満さん


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

□ 経歴

1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

2009〜2014年(51〜56才)
札幌市中央区にRCマンション7棟を新築(うち2棟売却済)

2016年(57才)
所有物件は個人と法人合わせて15棟300室

家賃年収は3億弱、諸経費控除後の税引き前CFは1億弱、税引き後CFで6千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。


■ 佐藤元春さん

佐藤元春さん

不動産投資家
有限会社恒志堂代表
札幌市内で妻と2人暮らし

有限会社恒志堂 HP
佐藤元春さん facebook

■ 経歴

□1975年
北海道札幌市生まれ
スーパーカーに憧れる少年時代を過ごす

□1998年
北星学園大学卒業

□1998年
株式会社札幌セミナー(現札幌練成会)入社

□2001年
競売で区分マンションを落札し、不動産投資を始める

□2004年
有限会社恒志堂を設立、取締役に就任

□2005年
株式会社札幌セミナー(現札幌練成会)退社

□2007年
有限会社恒志堂の代表取締役に就任
33才にして人生初のスーパーカーを購入する

□2008年
株式会社モトケンを設立、代表取締役に就任
アパート経営者とガス会社を繋ぐ仲介事業を展開

□2013年
スーパーカー&カフェ・フィカータをオープン

□2016年
投資総額が100億円を超える
フェラーリ、ポルシェ、マクラーレンなど合計24台のスーパーカーを所有

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