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29才で勤め人を卒業した「ルイ26世帯」さんの成功の秘訣

大家対談/ルイ26世帯×加藤ひろゆきさん_画像


皆さま、新年明けましておめでとうございます。2017年最初のコラムは、加藤ひろゆきさんがホスト役を務める新春対談からスタート。お相手は2016年に29才で勤め人を卒業した若き投資家ルイ26世帯さんです。東京で会社員をしながら地元の北海道で物件を買い進めてきたルイ26世帯さんは、どのようにして1,300万円の家賃年収を築いたのでしょうか? ゆるっとした雰囲気で対談が始まりました。




■ 25才で不動産投資を始めて、29才でつとめ人を卒業


謹賀新年。本日は新春スペシャルということで、コードネーム・ルイ26世帯をお迎えしました。ルイ26世帯は25才で不動産投資を始めて、29才で勤め人を卒業したという洗練された投資家です。


明けましておめでとうございます。立派な紹介ありがとうございます。


いえいえ。相変わらず、爽やかですね。ところで、ルイ26世帯と初めて出会ったのは、2012年2月の健美家セミナーでしたね。あのときはまだ一棟も持っていなかったのに、今や悠々自適な専業大家ですから、相当がんばったんじゃないですか?


はい。加藤さんと初めてお会いしたセミナーは2万円で、初セミナーにしては高いかなと思ったんです。でも、思い切って参加したら、来ている人のモチベーションが高くて、一気にやる気が高まり、その年のうちに1戸目を買うことができました。そこで知り合った仲間とは、今でもお付き合いがあります。


すごいじゃないですか。もともと不動産に興味があったのですか?




小学生の頃から、新聞の物件情報や売り物件のチラシを見るのが好きで、この家を買ったら自分の部屋はココにしようとか、考えていました。中学生になってからは、売り土地のチラシを見て勝手に図面を引いていたりしていましたね。


なるほど。そういう人って、意外と多いんですよね。ワタクシの妹も好きでした。ところで、不動産投資に出会ったきっかけは、19才のときに暇つぶしに立ち寄った紀伊国屋書店でワタクシの一冊目を読んだことだそうですね。


そうです。紀伊国屋に入ってすぐの場所に平積みされていました。不動産が好きなので手にとったら面白くて、そのまま買ったんです。同時期に頭のいい友人のすすめで「 金持ち父さん 貧乏父さん 」を読んだこともあり、「 自分も不動産投資をやりたい! 」と一気に燃え上がりました。




実は、版元に勤めていたときの知り合いが紀伊国屋にいたのです。彼が、ワタクシが出版したときに大々的に宣伝してくれたんです。それがなければルイ26世帯と今、こうやって話していないかもしれませんね。あ、すみませんね。脱線して。


いえ、本当にそう思います。それで、僕はクルマが好きなので、それまでは、バイト代を貯めてクルマを買うつもりだったんですが、不動産の資金にしようと決めて、新たな気持ちで貯金に励みました。


ほほー。ワタクシも最初、中古のセルシオを100万円くらいで買おうと思ったんだけど、それを買ってもそれだけだと思って、不動産を買ったんですよ。同じ100万円でも、何を買うかで人生変わるよね。


本当にそうですよね。

■ 地元の物件ばかり買い進めて満室家賃月収108万円に


ところで現在の、家賃収入はどのくらい?


戸建て16軒と、10戸のアパート1棟を持っていて、満室家賃収入は月108万円です。まだリフォーム中のものも幾つかあるので、それが稼動すればもっと増えます。




ワオ。どうして、地元の物件を買おうと思った? 地方出身でも東京に就職して、関東近辺で物件を買っている人は多いよね。


北海道の方が安くていいものが買えるからです。地元なので、賃貸マーケットがよくわかるということもあります。東京の人が地元の人が買わないような物件を買っているのを見ているので、知らない街はリスクが高いと思っていました

あと、北海道が好きなんです。就職活動も北海道の会社をいくつか受けたんですがダメで、東京の会社に入ったんですよ。


いいよね。北海道。ユルいよね。


はい。それで、20代のうちにセミリタイアして、地元に戻ることを目標に、25才で不動産投資を始めました。就職してすぐの頃など、やる気が萎えた時期もあったんですが、セミナーでまた復活した感じですね。


なるほど。それで、こっちに物件を買ったんだね。


はい。地元の近くの岩見沢を中心に、滝川や苫小牧など、利回りの高い小ぶりの中古物件を買い進めてきました。平日にネットで物件を探して、休みになると地元に戻り、物件を見たり、リフォームをしたりしました。

■ 安く買えた物件でも高い家賃を設定できる


築古物件も多いみたいだけど、購入の基準は決めているのですか?


基本的に、新耐震の昭和56年10月築以降のものを買っています。でも、それより古くても住んでいた方が手を入れていて、長く使えそうなものは買いますね。

仕事の関係で色々な建物を見たので、物件の中に入ると、「 これは頑丈に作っている 」「 これはお金がかかっている 」「 これは安普請だ 」ということはわかります。


ほほう。戸建てが16軒ということだけど、購入金額はどれくらい?


一番安いのが60万円で、高いのが450万円です。全体で見ると200万〜250万円の間が多いですね。賃料は平均6万円くらい。修繕費は50万円程度なので、利回りは25%前後が中心です。


最も安い戸建て( 価格60万円、修繕費30万円、4.8万円で賃貸中 )


なかなかやるじゃないですか。写真を見ても、いいものを買っていますよ。貸家って、家賃と物件の価格は関係ないんだよね。安く買えた物件でも、高い家賃が設定できるということはよくある。そこにひずみがあるんですよ。買う時は指値は入れる?


毎回ではありませんが、2割〜3割入れることが多いです。「 自分だったらいくらまで出すので、他に買う人がいなかったら連絡をください 」という言い方をします。

内見のお願いをするときも、「 あまり儲からないお仕事だと思うので、そちらの都合に合わせます 」と言います。自分の利益だけではなく、相手の利益も考えて行動するように心がけています。


さすが。紳士的ですね。


不動産会社の方って、安い物件を扱うのにうんざりしている人が多いじゃないですか。「 絶対に買います 」と電話口で言っていたのに、現物を見て撤退する投資家が多いので、「 この人も結局、買わないんじゃない? 」と警戒していますよね。

そういう相手にガツガツ行くと引いてしまうので、不愉快な思いをさせないように気をつけています。


編集後記
加藤ひろゆきさんの事務所で行われた新春対談は、加藤さんのお子さんのバブちゃん(2才)も同席し、和やかな雰囲気の中で行われました。19才で加藤さんの著書に出会い、不動産投資家を志したというルイ26世帯さんのセンスと行動力には、加藤さんも脱帽といった様子でした。この対談はあと2回続きます。お楽しみに。


○ 全3回のテーマ
第1回【 29才で勤め人を卒業したルイ26世帯の成功の秘訣 】
第2回【 中卒程度の学力があって元気に挨拶できれば成功できる投資法 】
最終回【 4〜5年で勤め人を卒業するための物件の買い方 】

写真撮影:張田満


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ルイ26世帯さん

ルイさん


■経歴

□1986年
北海道留萌市で生まれる

間取り図を見たり、売り土地に図面を書くのが楽しみな不動産大好きっ子として育つ

□2004年(18歳)
北海道工業大学建築学科に進学
アルバイト代を母に管理され、月1万円の小遣いで過ごす

□2005年(19歳)
友人に「金持ち父さん 貧乏父さん」を紹介される
紀伊国屋で加藤ひろゆきさんの著書を購入
不動産投資家になることを決意し、書籍やブログで勉強を開始

□2008年(22歳)
北海道の不動産会社を受けるが、待遇が悪いわりに倍率が高く、結局、本州にある機械メーカーに就職する

満員電車が苦痛で、地元に戻りたい気持ちを抱えたまま過ごす。しかし、本州は不動産価格が高く、まわりに投資家もいなかったため、次第にモチベーションがダウン

□2011年(25歳)
・1月
思い切って加藤さんのセミナー(2万円)をセミナーを受講、屯田兵1号氏と連絡先を交換

・3月
北海道に初めての物件視察。加藤さんにアポを取り訪問→家族の協力が必要とアドバイスを受ける。その夜、家族に相談した結果、すんなり協力を承諾(この時の自己資金650万円)

屯田兵1号氏から四戸さんを紹介してもらう。四戸さん主導のもとリフォーム修行を実施

・9月
一軒目の戸建を購入

□2012年(26歳)
加藤さんのセミナーで物件を紹介してもらう。融資を受けてアパートを購入しようとするもうまく進まず、父親からある程度なら貸しても良いと提案を受ける。家庭内に銀行があったような感覚に

□2013年(27歳)
仙台に転勤。仕事の予定をある程度は自分都合で組めるようになる。年間10回以上、物件視察、修繕、営業等で北海道に行く生活を送る

□2014年(28歳)
なかなか購入できずにいたが、戸建1軒と実質利回50%超のAPを購入

□2015年(29歳)
1月に仕事を辞める旨を会社に伝える。4月末にて勤め人を卒業、岩見沢に戻ってくる

□2016年(29歳)
戸建て10棟購入

稼働中の物件の満室家賃年収は約1,300万円
自己資金と家庭内レバレッジのため、金融機関への借金はゼロ
父親への返済は年間200万円


■所有物件

□2012年(25歳)
・9月、中古戸建て購入

220万円(修繕費60万円)家賃6.5万円

□2013年
・9月、中古戸建て購入

250万円(修繕費50万円)家賃4.8万円

・9月、中古戸建て購入

200万円(修繕費50万円)家賃4.6万円

□2014年
・6月、中古戸建て購入

200万円(修繕費40万円)家賃6.5万円

・7月、中古戸建て購入

450万円(修繕費30万円)家賃7.0万円

・8月、中古戸建て購入

210万円(修繕費80万円)家賃6.5万円

・9月、中古戸建て購入
410万円(修繕費20万円)家賃7.0万円

・12月、中古戸建て購入(28歳)

280万円(修繕費40万円)家賃6.0万円

□2015年
・9月、中古戸建て購入

210万円(修繕費60万円)家賃6.8万円

・10月、中古アパート購入

480万円(修繕費200万円)家賃30万円強

□2016年
・3月、中古戸建て購入

200万円(修繕費00万円)家賃6.5万円

・7月、中古戸建て購入

200万円(修繕費50万円)家賃5.5万円空室

・8月、中古戸建て購入

160万円(修繕費30万円)家賃4.9万円

・9月、中古戸建て購入

60万円(修繕費30万円)家賃4.8万円

・10月、中古戸建て購入

280万円(修繕費30万円)家賃6万円

・10月、中古戸建て購入

100万円(修繕中、予定100万円)家賃5万円空室

・10月、中古戸建て購入

180万円(修繕費30万円)家賃5.3万円空室

・12月、中古戸建て購入
250万円(修繕費50万円)家賃4.8万円

・12月、中古戸建て購入

200万円(修繕中、予定60万円)家賃6万円空室

・12月、中古戸建て購入
130万円(修繕費無し)家賃5.5万円

・12月、中古戸建て購入

100万円(修繕費30万円)家賃4.8万円空室、自宅予定


■ 加藤ひろゆきさん

加藤ひろゆきさん
加藤さんのブログ

大家・作家・随筆家。

現在の所有物件は一戸建8棟、アパート2棟、商業ビル1棟、貸店舗3棟、貸駐車場2区画、更地5区画

CASHFLOW101のハンドル・ネームで、楽天ブログ(随筆)を、ほぼ毎日執筆中。
現在は北海道に住み、生きながら解放されることを目指している。晴れた日には土地の開拓、あるいは、マシンの走行実験を実施。雨の日には随筆を綴っている。

著書に
  • 「ベンツは20万円で買え!」
  • (ダイヤモンド社)
  • 「ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営」
  • (ダイヤモンド社)
  • 「300万円で大家になって 地方でブラブラ暮らす法」
  • (ダイヤモンド社)
  • 「借金ナシではじめる 激安アパート経営」
  • (ぱる出版)
  • 「激安不動産を入手シテ豊かに暮らす方法」
  • (ぱる出版)
  • 「田舎で大家になってシンプルに暮らす101の方法」
  • (ぱる出版)
  • 「知られざる坂井三郎」
  • 一部寄稿(学研)

    ・メールアドレス
    cashflow101ss(at)yahoo.co.jp
    ・楽天ブログ
    http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/
    ・HP
    http://cf101.chu.jp/

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