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4〜5年で勤め人を卒業するための物件の買い方

大家対談/ルイ26世帯×加藤ひろゆきさん_画像


加藤ひろゆきさんがホスト役を務める新春対談。お相手は2016年に29才で勤め人を卒業した若き投資家ルイ26世帯さんです。最終回の今日は、辞めると伝えた時の社内の反応、地方の戸建てに投資するときの注意点、4〜5年でセミリタイアするための方法、家族の協力についてなど、様々なテーマについて話し合いました。


■ 父の協力を得て、すべての物件をキャッシュで購入


ルイ26世帯は5年で戸建て16軒、アパート1棟を買ったそうですが、資金はどうしたのですか?


すべて現金で買いました。投資総額が6,200万円で、内訳は自己資金が1,000万円、家賃収入から出したお金が1,900万円、父親からの借り入れが3,300万円です。


ルイ26世帯は、家族で不動産投資をやっているのがいいよね。自分で自己資金1,000万円貯めたのもすごいけど、おとっつぁんの協力があって、かなり助かったんじゃないですか?


はい。これも加藤さんのおかげです。以前、加藤さんにリフォームについて相談したら、「 おとっつぁんと組んでやったらどうだ 」と言ってくれたじゃないですか。それまでは、父にお願いするつもりなんてありませんでした。


その少し前に、ルイ26世帯がおとっつぁんに送ってもらったかなんかで、一緒に事務所に来たことがあっただろう? そのときにご挨拶したら、建築の知識があるし、立派な方だったから、タッグを組んだらいいと思ったんだよ。そういえば、おとっつぁんには不動産投資のことを、どうやって切り出したの?


我が家は全員無口なので、それまでは父ともほとんど話さなかったんです。でも、その日はお酒を飲みながら、「 こっちに幾つか貸家を買って、サラリーマンをやめて帰ってくるつもりで、もう現金をこれだけ貯めている。そのお金でこういう物件を買いたい 」という計画と、「 購入後にリフォームや管理が必要になるから、手伝ってほしい 」ということを伝えました。


最初からけっこう踏み込んだね。何か本は読んでもらいましたか?


はい。最初に「 金持ち父さん 貧乏父さん 」を渡して、その後で加藤さんの本を読んでもらいました。それで納得してくれたみたいです。


一番高価な戸建て( 価格450万円、修繕費30万円、7万円で賃貸中 )


会話は増えた?


不動産投資を始めてからは、週に一度くらい電話で話すようになりました。その後で、融資を受けるという話をしたら、父の方から「 しばらくオレの貯金をかすよ 」と言ってくれたんです。まさか、3,000万円も出してくれるとは思いませんでした・・・。


おとっつぁんも嬉しかったんだろう。子育ても終わって、そんなにお金を持っていても、使うところもないだろうし。


去年、僕が会社を辞めて専業大家になるタイミングで、父も定年退職したんです。嘱託で続けることもできたんですが、スッパリ辞めました。今は毎日、二人でリフォームに励んでいます。


勤め人を卒業して、二人で工務店を立ち上げたようなものだな( 笑 )。ステキですよ。ワタクシも死んだおとっつぁんが更地に土を自分で盛ったりしていたから、あと10年早く始めていたら、一緒にできたかもしれないなあ・・・。


今年は法人化するので、親にも給料を払うつもりなんです。


そうか。いい息子だな。給料を払って、またそのお金を借りればいいよ( 笑 )。それにしても、今までたくさんの投資家を見てきたけど、一族でやっている人は伸びるよ。一族に一人、不動産投資に強い人間がいると、発展する。


そうなんですね。実は妹も建築科を出て、インテリアの仕事をしているんです。今は一年に一度くらいしか話しませんが、いつか協力してもらえるといいなあ。

■ 「 自分もやってみたいから教えて 」という人はいなかった


話は変わるけど、会社を辞めるって言った時、周りの人の反応はどうだった?




副業規定に引っかかると困るので、「 父親が大家業をしていて、自分も一緒にすることになった 」と伝えたんですが、「 辞めるの? 」「 大家をしているなんて全然知らなかった! 」と驚かれました。


「 自分もやってみたいから教えて 」という人はいなかった? 他の人だって建築関係の仕事をしているんだから、やろうと思えばできるよね。


それが、皆無でした。不思議といえば不思議です。でも、前の会社は土日休みで、給料も悪くないんです。僕は辞めた年に480万円もらっていました。残業も20時間くらいしかありませんし、年功序列で給料も上がっていくので他の業界に比べたら恵まれていますよね。だから、危機感がないのかもしれません。居心地も良かったので前の会社には感謝しています。


そうか。それにしても、2016年に会社を辞めた人が多いよね。会社に行って働く意味がなくなりつつあるのかもしれない。不動産投資だって海外に住んでリモート経営している人もいるくらいだから、少なくとも職場に張り付くっていう時代ではないんだろうね。

■ 地方の戸建てに投資するときの注意点


僕もサラリーマン時代に遠方経営で成り立っていました。父の協力が大きいですけど。


管理会社は挟んでいないの?


全部自主管理です。なので、ときどき入居者さんから電話がかかってきます。実は、少し前から自分のアパートに住んでいるんですが、それは入居者さんと距離が近すぎて、あまりよくなかったかなと思っています。


オネエちゃんも連れて来られないしなあ。大家さんが騒音を立てているじゃないかって( 笑 )。


ハハハ。それでこの間、岩見沢に戸建てを買ったので、そちらに移る予定です。


岩見沢ってなかなかの田舎だけど、戸建てってどんな人が住むの?


最近はシングルマザーとお子さんが3回続けて入居しました。ファミリーが多いですけど、一人暮らしの方もいますよ。アパートだと音を全然出せなくて、音楽とかも聞けないので不便なんだと思います。家賃は6万5,000円もらえています。


岩見沢の戸建て( 価格200万円、修繕費100万円、6.5万円で賃貸中 )


やっぱり6万円以上で借りてもらわないと面白くないよな。ワタクシの貸家は8万円台のものが多いよ。札幌市内も8万円くらい設定できるけど、取得価格が高いんだよね。


そうですよね。考え方にもよるんですが、僕は空けておくより、サッサと埋めて、長く住んでもらいたいので、6万円くらいがいいかなと思っています。

共働きで住宅ローンが組めなくて、ギリギリ6万円を払えるくらいの人は、長く住んでくれるんですよね。それ以上払える人は、家を建てられるので、短期で出てしまうリスクがあるんです。

■ 4〜5年で勤め人を卒業するのも夢ではない


この先はどうするつもり? 無借金で家賃が100万円以上だったら、もう十分っていう考えもあるよね。


そうですね。父にはそろそろいいのではと言われています。でも僕はこの仕事が好きなので、まだ増やすつもりです。30代のうちに戸建てで100軒はいきたいですね。


この先は現金で買った物件を担保に入れて融資も使えるだろうし、すぐに到達しそうだな。ルイ26世帯さんみたいになりたい人に、おすすめの買い方はある?


@不動産投資が自分に向いているか確認するために、現金で戸建てを購入、A融資を受けてアパートを購入、Bアパートの利益で戸建てを購入、Cまた融資を受けてアパートを購入、ということを繰り返すのがいいのではないでしょうか。

狙うエリアを間違えなければ、4〜5年で勤め人を卒業するのも夢ではないと思います。


なるほど。2017年の目標は何かありますか?


10戸くらい買いたいですね。2016年に10戸買えたので、このペースで進めていきたいです。加藤さんの目標は何ですか?


たいした目標はないな〜。まずは2016年に買った物件のリフォームと客付けだね。あとは子育て。バブを現場に連れ出して、英才教育です。まあ、無理なくできる範囲でやっていきますよ( 笑 )。お互い、今年もがんばりましょう。健美家のコラム読者の皆さまも、ステキな1年にしていきましょう。




編集後記
元旦から3回に渡ってお届けした新春対談。セルフリフォーム、( 外部からの )借金ゼロ、地元での投資など、実直なルイ26世帯さんらしい堅実な手法が印象的でした。不動産投資のやり方は千差万別、十人十色。自分に合ったやり方を見つけて、それぞれの花を咲かせていきたいですね。加藤ひろゆきさん、ルイ26世帯さん、ありがとうございました。


○ 全3回のテーマ
第1回【 29才で勤め人を卒業したルイ26世帯の成功の秘訣 】
第2回【 中卒程度の学力があって元気に挨拶できれば成功できる投資法 】
最終回【 4〜5年で勤め人を卒業するための物件の買い方 】

写真撮影:張田満


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ルイ26世帯さん

ルイさん


■経歴

□1986年
北海道留萌市で生まれる

間取り図を見たり、売り土地に図面を書くのが楽しみな不動産大好きっ子として育つ

□2004年(18歳)
北海道工業大学建築学科に進学
アルバイト代を母に管理され、月1万円の小遣いで過ごす

□2005年(19歳)
友人に「金持ち父さん 貧乏父さん」を紹介される
紀伊国屋で加藤ひろゆきさんの著書を購入
不動産投資家になることを決意し、書籍やブログで勉強を開始

□2008年(22歳)
北海道の不動産会社を受けるが、待遇が悪いわりに倍率が高く、結局、本州にある機械メーカーに就職する

満員電車が苦痛で、地元に戻りたい気持ちを抱えたまま過ごす。しかし、本州は不動産価格が高く、まわりに投資家もいなかったため、次第にモチベーションがダウン

□2011年(25歳)
・1月
思い切って加藤さんのセミナー(2万円)をセミナーを受講、屯田兵1号氏と連絡先を交換

・3月
北海道に初めての物件視察。加藤さんにアポを取り訪問→家族の協力が必要とアドバイスを受ける。その夜、家族に相談した結果、すんなり協力を承諾(この時の自己資金650万円)

屯田兵1号氏から四戸さんを紹介してもらう。四戸さん主導のもとリフォーム修行を実施

・9月
一軒目の戸建を購入

□2012年(26歳)
加藤さんのセミナーで物件を紹介してもらう。融資を受けてアパートを購入しようとするもうまく進まず、父親からある程度なら貸しても良いと提案を受ける。家庭内に銀行があったような感覚に

□2013年(27歳)
仙台に転勤。仕事の予定をある程度は自分都合で組めるようになる。年間10回以上、物件視察、修繕、営業等で北海道に行く生活を送る

□2014年(28歳)
なかなか購入できずにいたが、戸建1軒と実質利回50%超のAPを購入

□2015年(29歳)
1月に仕事を辞める旨を会社に伝える。4月末にて勤め人を卒業、岩見沢に戻ってくる

□2016年(29歳)
戸建て10棟購入

稼働中の物件の満室家賃年収は約1,300万円
自己資金と家庭内レバレッジのため、金融機関への借金はゼロ
父親への返済は年間200万円


■所有物件

□2012年(25歳)
・9月、中古戸建て購入

220万円(修繕費60万円)家賃6.5万円

□2013年
・9月、中古戸建て購入

250万円(修繕費50万円)家賃4.8万円

・9月、中古戸建て購入

200万円(修繕費50万円)家賃4.6万円

□2014年
・6月、中古戸建て購入

200万円(修繕費40万円)家賃6.5万円

・7月、中古戸建て購入

450万円(修繕費30万円)家賃7.0万円

・8月、中古戸建て購入

210万円(修繕費80万円)家賃6.5万円

・9月、中古戸建て購入
410万円(修繕費20万円)家賃7.0万円

・12月、中古戸建て購入(28歳)

280万円(修繕費40万円)家賃6.0万円

□2015年
・9月、中古戸建て購入

210万円(修繕費60万円)家賃6.8万円

・10月、中古アパート購入

480万円(修繕費200万円)家賃30万円強

□2016年
・3月、中古戸建て購入

200万円(修繕費00万円)家賃6.5万円

・7月、中古戸建て購入

200万円(修繕費50万円)家賃5.5万円空室

・8月、中古戸建て購入

160万円(修繕費30万円)家賃4.9万円

・9月、中古戸建て購入

60万円(修繕費30万円)家賃4.8万円

・10月、中古戸建て購入

280万円(修繕費30万円)家賃6万円

・10月、中古戸建て購入

100万円(修繕中、予定100万円)家賃5万円空室

・10月、中古戸建て購入

180万円(修繕費30万円)家賃5.3万円空室

・12月、中古戸建て購入
250万円(修繕費50万円)家賃4.8万円

・12月、中古戸建て購入

200万円(修繕中、予定60万円)家賃6万円空室

・12月、中古戸建て購入
130万円(修繕費無し)家賃5.5万円

・12月、中古戸建て購入

100万円(修繕費30万円)家賃4.8万円空室、自宅予定


■ 加藤ひろゆきさん

加藤ひろゆきさん
加藤さんのブログ

大家・作家・随筆家。

現在の所有物件は一戸建8棟、アパート2棟、商業ビル1棟、貸店舗3棟、貸駐車場2区画、更地5区画

CASHFLOW101のハンドル・ネームで、楽天ブログ(随筆)を、ほぼ毎日執筆中。
現在は北海道に住み、生きながら解放されることを目指している。晴れた日には土地の開拓、あるいは、マシンの走行実験を実施。雨の日には随筆を綴っている。

著書に
  • 「ベンツは20万円で買え!」
  • (ダイヤモンド社)
  • 「ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営」
  • (ダイヤモンド社)
  • 「300万円で大家になって 地方でブラブラ暮らす法」
  • (ダイヤモンド社)
  • 「借金ナシではじめる 激安アパート経営」
  • (ぱる出版)
  • 「激安不動産を入手シテ豊かに暮らす方法」
  • (ぱる出版)
  • 「田舎で大家になってシンプルに暮らす101の方法」
  • (ぱる出版)
  • 「知られざる坂井三郎」
  • 一部寄稿(学研)

    ・メールアドレス
    cashflow101ss(at)yahoo.co.jp
    ・楽天ブログ
    http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/
    ・HP
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