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悪化の一途を辿る賃貸市場と自分のスタンスー2016年軽井沢合宿報告ー

たかおさん_画像 第33話

梅雨も明け夏もいよいよ本番です。私は3年ぶりの夏休みという感じで軽井沢に夏季移住してこの夏を満喫していますが、今回は少し企画物も用意しています。

7月〜9月の3カ月間、定期建物賃貸借契約を結んでマンションの一室を借り、毎週末のように投資家仲間やビジネス仲間などが集まる「 軽井沢合宿 」を催しているのです。

集まる主体によって内容は変化しますが、昼はゴルフや山歩きなどの外遊び、夜は10分プレゼンなど結構真面目な議論を交わしています。日頃時間がないとできないような突っ込んだ話もでき、なかなか充実した時間です。

そんな中、私に対する質問としては、「 最近の不動産投資に対するスタンスについて 」というものが多数を占めます。今回はこれまでの経緯を少し振り返しながら、この辺の話を明確にしたいと思います。

1、不動産価格の現状認識

2008年までの準備期間を経て2009年に本格参入したため、当時と比べると現状の不動産価格が非常に高く見えるが、実際は今までが安すぎたことに対する修正もあり、現状はそれほど割高ではない。

特に、ニューヨークやロンドン・香港などの国際都市と比較した時の東京は十分割安に見えるのも事実だろうし、海外からの資金流入が多いという事情は理解出来る。

ただし、香港やロンドンのバブル化した不動産価格には下方修正が加わり始めており、この辺りの動きには今後注意が必要となる。

2、日本国債や金利・マイナス金利について

他方、日本でバブル化しているのは日本国債。同時に金利がバブル的に低くなっていると言えるだろう。

発行されている国債の金利が大半マイナスであり、国債を発行すればするほど発行主体である国が儲かるという仕組みはやはり異常であり、その反対側にあるシワ寄せが個人消費の低迷という形で顕在化している。

また、マイナス金利に終始一貫反対していたメガバンクの一部ではかつては考えられなかった国債管理政策に対し反旗を翻すような行動も出てきており、早晩このような異常事態が修正されることになると予想する。

3、不動産賃貸市場の現状認識

「 首都圏賃貸アパート空室率30%時代の衝撃 」などのタイトルがアチコチで見受けられるように、不動産賃貸市場は悪化の一途を辿っている。背景には相続対策や副業としての不動産投資が安易に行われるようになったことがあり、完全に供給超過に陥っている。

上記のマイナス金利はその流れに更に拍車をかけているといっても過言ではない。よって、貸主としての大家サイドは差別化や多角化などの対策が求められるが、それは事業としては当然の事であり、「 不動産賃貸業はあくまで事業である 」という考え方に通じる。

具体的には、より利便性の高い土地に差別化した賃貸物件を建てるとか、飲食店が入るような物件に投資するとか、自分なりのアイデアが必要になってくる。

4、投資全体における不動産投資の役割

昨年末までに株式や海外資産の大半を売却する一方、不動産については「 家賃収入=家計 」の構図を崩せず現状維持。結果、保有資産全体の65%が不動産となり、30%が現金、残りの5%で下記のヘッジ運用という形になった。

つまり、この数年色々な投資をしてきたが、現状資産はヘッジ運用を除いては不動産と現金のみ。不動産投資については、シェアハウスや建築不可物件・民泊施設など、条件等が合えば引き続き投資したいと考えており、不動産が投資の四番バッターというスタイルには変化なし。

最後に。今回、「 軽井沢で、合宿しませんか? 」とお声掛けした所、かなりの確率で前向きな反応でした。内容は置いておいて、@避暑地である Aブランド力が高い B利便性が高いという軽井沢という土地の持つ魅力のようなものも多くあったと思います。

「 この土地で民泊投資してみたかったなぁ〜 」と改めて思う今日この頃( 笑 )。暇な平日は天気予報と睨めっこしながら、物件調査も行っております。意外にこれが楽しいですね( 笑 )。

2016年のヘッジ運用パフォーマンス報告(1月〜7月 7/31現在)
ヘッジ1 日本株PUTオプション買い  +391%
ヘッジ2 日本国債ベア型ファンド     -10%
ヘッジ3 金   +8%
合計                   +73%


2016年7月31日 事務所にて
たかおさん

                                

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ たかおさん

たかお

投資家(生涯一投資家)

東京都在住
妻と長男、長女の4人家族

不動産投資を始めたきっかけなどが詳しく載っています↓
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1966年
大阪生まれ

青年時代に父親の会社が倒産し、商売には浮き沈みがあることを実感する

□1984年
ウォール街をテーマにした映画を観て、マーケットの世界に入ることを決意

□1990年
「30歳で辞める」と宣言して信託銀行に入社

□1997年 
ヘッドハンティングで外資系金融に転職。ハードな毎日を過ごす

□2002年
人生最悪の出来事が起き、仕事ばかりでない人生を模索しはじめる。一度きりの人生の大切な時間をきちんと生きていきたいと強く思うようになる

□2009年
リーマンショックを現場で体感して、外資系金融を退社

□2010年
世田谷区内に8戸の木造アパートを新築、完成

中野区内に店舗物件を購入

□2011年
整体サロンオープン。それ以外にもオーナーとして複数のビジネスの経営にかかわる

□2012年
朝活にはまり、初参加から3カ月で役員になる

□2014年
生涯一投資家宣言

■ 保有資格 

宅地建物取引主任者、競売不動産取扱主任者、ファイナンシャルプランナーなど

■ 今いちばんの幸せ

娘に駒沢公園で遊んでもらう時

■ 夢

世界中の電車を制覇すること

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