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上場会社が不動産投資を始める理由ーJR九州の収益構造ー

たかおさん_画像 第36話

■ 不動産投資を始める上場会社の増加

10月25日、JR九州(9142)が東証一部に上場しました。鉄道ファンの私も当然のことながら公募にて参加していますが、まずまず上々の株式公開となりました。

鉄道会社であるため市場内でのカテゴリーは<陸運>となりますが、実際の所の収益構造から分類すると<不動産>に属するといって過言ではないでしょう。

株式市場の関係者には、九州旅客鉄道ではなく「 九州不動産 」という人までいます

今回はJR九州の企業分析を行い、最近の趨勢として不動産投資を始める上場会社が増えている現状をご案内したいと思います。

日本の株式市場には東洋経済新報社が年に四回発行する「 会社四季報 」という雑誌があります。

80年前の1936年に創刊されたこの本は世界的にも珍しく( 多分、日本しかない )、ある意味日本人らしいきめ細やかさとこだわりの集大成のようなものでして、今や私の愛読書の一つとなっています。

ここに二年位前から< 不動産投資 >という文言が頻繁に登場するようになり、株式投資家の間でも随分話題となりました。

不動産会社が不動産投資をするのはそれが本業であるので当然ですが、その主体が上記のような陸運や繊維、機械など様々業態に急速に広がり話題になったのは、この時期だと思います。

背景には、低金利低成長が続く経済環境に加え資金運用難や高まる株主からのプレッシャーなど様々あるのでしょうが、日本の今の経済環境下においての有効な投資先が不動産であるというのが一つの答えというのは間違いないでしょう。

■ JR九州の収益のメインは不動産

それでは、まずはJR九州の事例を簡単に分析してみましょう。4年前( 2012年→2016年 )と比較しました。



1.売上の半分近くは、運輸サービスが占めている
2.売上の増加率は、建設と不動産が圧倒している
3.利益において、運輸サービスは赤字が続いている
4.利益の大半は、不動産が稼いでおりその利益率は突出している
5.建設や不動産以外の収益の柱として、ホテルなどの新規事業が成長している

上記のように要約されますが、不動産事業がなかったらJR九州の上場など夢のまた夢と言ってもいいでしょう。

これは国鉄時代から引き継いだ優良な不動産資産を有効に活用してきた結果ではありますがここの巧拙が大きな差となって出てきました。JR四国やJR北海道はかなり苦戦をしているというのもその反面です。

また、現状においては、新規事業としてホテル事業も積極化しており東京の新宿に進出するなど、九州という地域も超えようとしています。

遊休土地の有効利用という所からスタートしたであろう陸運会社内の不動産事業が会社の屋台骨を支えるまでになり、その延長戦上に建設や外食、ホテルなどの成長分野まで取り込んでいく姿は非常に納得感のあるものです。

■ 個人も不動産投資を起点に事業を広げられる

これを我々のような個人の不動産投資家に置き換えると、次のようになるのではないでしょうか。

1.会社に勤めながら家計の足しにと副業で不動産投資を始める
2.物件の管理や維持のため、DIYなど建物に積極的関わり始める
3.店舗不動産への投資を始めると、テナントの運営にも興味が出る
4.ホテル事業は無理でも、民泊などの運営なら手軽で可能に
5.日本という地域に限らず、不動産投資を海外にまで広げる
6.気が付くと、会社の本業よりも副業が生活の中心となる


不動産投資を起点とした事業の広がりは上場会社でも一個人でも同じようなものかもしれません。私はこの展開を素直に受け入ることができました。

また、上場を機に九州内の不採算鉄道事業から撤退するのではないか? と地元住民から懸念もあったようですが、不動産事業の高採算は鉄道事業によるものも大きいとの考えから現状維持を示しており、鉄道事業の縮小均衡路線には陥らないとの事でした。

鉄道ファンにはありがたい話ですが、副業が忙しくなったと本業を疎かにしたり簡単に会社を辞めることのないのと同様、非常に大事な姿勢だと思います。

ちなみに、本コラムはJR九州株の買い推奨をしているものではありませんのでご留意下さい( 笑 )

2016年のヘッジ運用パフォーマンス報告(1月〜10月)
ヘッジ1、日本株PUTオプション買い   +351%
ヘッジ2、日本国債ベア型ファンド       -7%
ヘッジ3、金   +3%
合計                   +66%


11月9日( 日本時間 )には今年最大の注目イベントである米国大統領選の結果が出ます。

2016年10月31日 事務所にて

                           たかおさん

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ たかおさん

たかお

投資家(生涯一投資家)

東京都在住
妻と長男、長女の4人家族

不動産投資を始めたきっかけなどが詳しく載っています↓
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1966年
大阪生まれ

青年時代に父親の会社が倒産し、商売には浮き沈みがあることを実感する

□1984年
ウォール街をテーマにした映画を観て、マーケットの世界に入ることを決意

□1990年
「30歳で辞める」と宣言して信託銀行に入社

□1997年 
ヘッドハンティングで外資系金融に転職。ハードな毎日を過ごす

□2002年
人生最悪の出来事が起き、仕事ばかりでない人生を模索しはじめる。一度きりの人生の大切な時間をきちんと生きていきたいと強く思うようになる

□2009年
リーマンショックを現場で体感して、外資系金融を退社

□2010年
世田谷区内に8戸の木造アパートを新築、完成

中野区内に店舗物件を購入

□2011年
整体サロンオープン。それ以外にもオーナーとして複数のビジネスの経営にかかわる

□2012年
朝活にはまり、初参加から3カ月で役員になる

□2014年
生涯一投資家宣言

■ 保有資格 

宅地建物取引主任者、競売不動産取扱主任者、ファイナンシャルプランナーなど

■ 今いちばんの幸せ

娘に駒沢公園で遊んでもらう時

■ 夢

世界中の電車を制覇すること

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