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店舗物件の注意点ーラーメン屋周囲で起きた住民の反対運動、消費税などー

たかおさん_画像 第41話

先日、かつての大人気ラーメン店である「 なんでんかんでん 」の川原社長がテレビ出演し、当時の失敗談などを面白おかしく話していました。

前のコラムでも紹介しましたが、私は都内に店舗物件を所有しており、そこにはラーメン店が入っています。立場は違いますが、自分自身の実体験と重なる部分も多く、川原社長の話をきいて、「 やはりそういうものなのか・・・ 」と妙に納得したりもしました。

■ ラーメン店に対する住民の反対運動

店舗不動産を持つことは、利回りが高い分、通常のアパートとは異なるリスクが生じます。それはやってみて始めてわかることです。私もアパート経営では経験しないような緊張を感じる場面を何度も乗り越えてきました。

店舗不動産を購入後、最初に問題になったのは「 ラーメン店特有の臭い 」です。調理場から巨大なダクトを繋いで店外に排出するわけですから、それ相応の臭いはします。

これを嫌がって、この店舗の入っているマンションの住民から反対運動のようなものも起こりました。それ以前に本屋でもあったのなら話はわかりますが、ラーメン店の前は居酒屋が入っていました。・・・にもかかわらず、です。

正直な所、無視しても良かったのですが、「 住民=お客さん 」にもなるわけなので、ラーメン店の社長と一緒に住民代表と話し合いの場を持つことにしました。社会人生活やアパート建設時の経験から、このような過程は必要不可欠なものと認識していました。

ただし、最終的には譲るつもりはありません。「 そうは言ってもここは、駅から1分の近隣商業地域ですから・・・ 」という一言を、殺し文句として用意していました。そして無事、ラーメン店は存続することができました。

一方で、うまくいかないこともあります。投資仲間の話ですが、住宅街の一軒家にラーメン店を作ったケースがありました。

そこが「 なんでんかんでん 」のような人気店になったことで、行列や騒音など様々な問題が発生、近隣住民から反対運動が起こり、テナントが出て行ってしまうという結果になりました。

■ 大家とテナントの関係性の構築が大切

この話を聞いて、私は「 管理者 」としての大家の役割と、「 都市計画法上の用途地域 」の重要性を、改めて認識することになりました。それと同時に、大家とテナントの関係性の構築というのも、非常に重要であると感じました。

テナントであるラーメン店と大家である私との関係を構築する方法のひとつとして、私はテナントサイドの要望をできるだけ認めるようにしています。

一例ですが、最初のテナントは居酒屋をラーメン店に変える内装工事を行ったため、1千万円近い初期費用がかかりました。そして、二代目以降のテナントは、内装全体を「 造作譲渡料 」を支払って引き継ぎました。

この差は新車と中古車の差以上に大きな開きがあるので、「 居抜き 」というのはテナントとしては非常に魅力的に映ります。

大家サイドとしては、このテナント間の造作譲渡を認めていないことが多いようです。しかし、私は契約書上の特約事項でこれを認めています。速やかなテナントの移行を優先しており、大家の本分は家賃収入であると考えているからです。

結果、テナントは2回変わりましたが、家賃収入は一日も逸していません。

さて、初代のラーメン店は2010年6月に開業しました。試食して感想を求められたので、次のように提言しました。

「 ラーメンそのものは美味しいが、駅の乗降客数はそれほど多くないので、基本的には地元中心のリピーター狙いになるだろう。よって、ラーメン一本での勝負は現実的ではなく、メニューを増やした方が良いのではないか? 」。

結局、初代は1年余りしか保ちませんでしたが、直ぐに二代目テナントは決まりました。様々な意見交換を行い、メニューも増やしたため、その後の運営は順調でした。

この二代目テナントは5年ほど運営しましたが、3年目には投資資金は全額回収でき、他の地域にも店舗を増やしていきました。その後、昨年になりますが三代目のテナントに株式譲渡という形で複数店舗を売却し、現在に至っています。

ラーメンそのものの味はほとんど変わりはないと思うのですが、これほどの差がついたのはマーケティングというのか、経営センスというのか、色々考えさせられます。現在は三代目テナントとも良好な関係を構築して、店の運営をサポートしています。

■ 計算を間違えて課税事業者に!

続いて、消費税についてです。私は投資全体について一つの法人で管理しているのですが、計算を間違えて課税事業者になってしまったことがありました。そして、これがなかなか痛いというのも実感しました。

消費税の課税売上高が1千万円を超えるとその2年後より課税業者となるわけですが、住居系の家賃はその対象外であるため、一般的な大家さんはあまり気にしていません。

私の場合、この店舗系家賃に加えて事業投資をしていた時の売上などがあったため、このラインを超えてしまっていたのですが、やはり利益ではなく売上をベースにして課税されるのは、それほど利益率の高くない商売では大変だと痛感しています。

今後、住居系の家賃に対しても消費税を復活させるのではと強く懸念しているのはこの時の経験もあるからです。

と、前回から二回にわたって店舗不動産投資について書いてきましたが、結論としては「 やって良かった 」と思っています。投資利回りの妙味としてもそうですが、「 事業者として疑似体験ができた 」というのが何よりの魅力です。

できればもっと、増やしたいと思っています。ただし、消費税には要注意ですが( 笑 )。

                                 自宅にて

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ たかおさん

たかお

投資家(生涯一投資家)

東京都在住
妻と長男、長女の4人家族

不動産投資を始めたきっかけなどが詳しく載っています↓
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1966年
大阪生まれ

青年時代に父親の会社が倒産し、商売には浮き沈みがあることを実感する

□1984年
ウォール街をテーマにした映画を観て、マーケットの世界に入ることを決意

□1990年
「30歳で辞める」と宣言して信託銀行に入社

□1997年 
ヘッドハンティングで外資系金融に転職。ハードな毎日を過ごす

□2002年
人生最悪の出来事が起き、仕事ばかりでない人生を模索しはじめる。一度きりの人生の大切な時間をきちんと生きていきたいと強く思うようになる

□2009年
リーマンショックを現場で体感して、外資系金融を退社

□2010年
世田谷区内に8戸の木造アパートを新築、完成

中野区内に店舗物件を購入

□2011年
整体サロンオープン。それ以外にもオーナーとして複数のビジネスの経営にかかわる

□2012年
朝活にはまり、初参加から3カ月で役員になる

□2014年
生涯一投資家宣言

■ 保有資格 

宅地建物取引主任者、競売不動産取扱主任者、ファイナンシャルプランナーなど

■ 今いちばんの幸せ

娘に駒沢公園で遊んでもらう時

■ 夢

世界中の電車を制覇すること

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