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貯金も知識もないまま不動産投資を始める人たち

たかおさん_画像 第45話

今年に入り不動産投資のセミナーや勉強会に参加する機会を徐々に増やしているのですが、気になることが幾つかありました。

その中の一つに、銀行員流に言うと、「 投資している人たちの属性が以前に比べて劣化しているのではないか?」ということがあります。

例えば、社会人1年目の人や自己資金が100万円にも満たない人もいたりして。。。その背景には、次のような理由があるのでしょう。

1.年金財政や将来不安など社会情勢の悪化という認識が一般的に定着している
2.そんな中、不動産投資が注目されており、投資に対するハードルも大きく下がった
3.同時に、マイナス金利など銀行の融資姿勢が相当緩んでいる( 直近はややタイト化 )


結果として、以前は出来ないとされていた層の人達も投資できる環境が整い、お金を借りる事に対する抵抗感が小さいままに不動産投資を始めるケースが増えているように感じます。

私は銀行員時代に手掛けた融資案件が焦げ付いたり、親や友人などの破産劇を身近で見ているので、融資リスクに対する見方はかなり厳しい方だと自覚しています。

そんな私だから、ということを置いておいても、この傾向は目に余ります。実際、金融庁や日銀が問題視しているとの報道もありました。

■ 不動産投資の3つのステージ

私は、投資をする際には基本的に3つのステージがあると考えています。

【 ステージ1 】お金を貯める

働くことをメインとしてお金を貯めながら社会的信用を上げる時期です。

新卒社会人であれば勤続5年程度までは、少ない給与の中でも節約しながら着実に投資に対する自己資金として積み上げる習慣と目標を持つ事が重要ではないでしょうか。

少なくとも300万円程度は貯めたいものですが、当時に投資に対する準備期間として、勉強や情報収集についても時間をかけたいところです。

ちなみに、私の場合20歳代は相当の借金があったため、ステージ1が完了するのは30歳代の半ば頃でした。また、不動産投資については同僚などが始めていたので積極的に情報収集するなど、将来に向けた準備を始めていました。

【 ステージ2 】お金を増やす

働きながら、投資についてもリスクを取って積極的に行う時期です。社会人としての仕事や信用にある程度メドが付いたら、投資も実践段階に始めてみるといいでしょう。

投資対象としては、FXや株式・不動産など自身で投資リスクを感じれるものが良いと思います。理由としては、投資には失敗が付き物なので早めに小さな失敗をたくさんする方が経験値が上がるためです。

逆に言うと、投信を買ったり、事業に投資するなど、他人にリスクを取ってもらうものはこの点からお勧めしません。

また、ステージ1で貯めた自己資金が元手となりますが、最悪、これがゼロになっても良いと腹を括れるかどうかが、その後の展開を左右するといえると思います。

私の場合も、30歳代後半は株式中心に大きくリスクを取っており、時には1千万円単位の損失も出しましたが、最終的には資産は5倍以上になりました。ただし、不動産についてはまだまだ準備不足のため見送っていました。

【 ステージ3 】お金を守る

ある程度の資産を築いたら、守りが重要になる時期です。資産の中心はやはり不動産になります。バブルの頃のように金利が6%もあれば良いですが、マイナス金利の時代には安全資産が存在しません。

その点、一定のリスクはあるものの、不動産からの安定した家賃収入は、インカムゲインとして金利収入的な役割を果たします。もちろん、株式など他の資産を中心に投資する手法もいいですが、客観的に見て忙しそうです。。。( 笑 )

私は現在、この段階です。2008年のリーマンショック直後に時間とお金を不動産投資に集中投下。よってポートフォリオは「 不動産メイン+株プラスα 」という構図となりました。非常に収まりが良いと感じています。

特に株式市場は空売りやオプションのPUT買いがあるので、景気の下落局面でも資産全体を守ること出来、この点は非常に魅力的です。

■ 貯金も知識もないまま不動産投資を始める人たち

つまり、不動産投資について上記のステージを要約すると、以下のようになります。

ステージ1、お金を貯める〜不動産投資の勉強も始める
ステージ2、お金を増やす〜不動産投資を小さく始める
ステージ3、お金を守る 〜不動産投資が中心となる


しかしながら、最近はステージ1の段階を省略して、いきなりステージ2から入るケースが多いように思うのです。

物の道理として、基礎のなっていないところに、何かを積み上げても、形にはなりません。最初のうちはうまくいっても、次第に無理が生じるのは目に見えています。

このような人たちが増えていることが、今後の市場にどのような影響を与えるのか。。。複雑な気持ちで状況を見守っているところです。

                       軽井沢にて

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ たかおさん

たかお

投資家(生涯一投資家)

東京都在住
妻と長男、長女の4人家族

不動産投資を始めたきっかけなどが詳しく載っています↓
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1966年
大阪生まれ

青年時代に父親の会社が倒産し、商売には浮き沈みがあることを実感する

□1984年
ウォール街をテーマにした映画を観て、マーケットの世界に入ることを決意

□1990年
「30歳で辞める」と宣言して信託銀行に入社

□1997年 
ヘッドハンティングで外資系金融に転職。ハードな毎日を過ごす

□2002年
人生最悪の出来事が起き、仕事ばかりでない人生を模索しはじめる。一度きりの人生の大切な時間をきちんと生きていきたいと強く思うようになる

□2009年
リーマンショックを現場で体感して、外資系金融を退社

□2010年
世田谷区内に8戸の木造アパートを新築、完成

中野区内に店舗物件を購入

□2011年
整体サロンオープン。それ以外にもオーナーとして複数のビジネスの経営にかかわる

□2012年
朝活にはまり、初参加から3カ月で役員になる

□2014年
生涯一投資家宣言

■ 保有資格 

宅地建物取引主任者、競売不動産取扱主任者、ファイナンシャルプランナーなど

■ 今いちばんの幸せ

娘に駒沢公園で遊んでもらう時

■ 夢

世界中の電車を制覇すること

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