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銀行関係者との意見交換。借り手有利・低金利の時代は終息へ

たかおさん_画像 第48話

■ 銀行マンから見た昨今の不動産投資

先日、某大手銀行の役員室に呼び出されました。節目には「 遊びにおいで 」と言って、意見を聞かれることがあるのですが、今回の議題は以下のような感じでした。



先方
アパートバブル終息なんて記事も出てるけど、実際のところはどう感じてる?

たかお
バブルというのはさすがに大げさですが、それなりには膨らんでいます。それが終わったというのは間違いないですね。

先方
確かに、銀行の貸し出し姿勢もかなり緩んでいたし、それなりに残高も増えたからね。今後は増やすよりは場合によっては、減らす方向だよ。

たかお
一般的に言われているように、当局指導によって厳しくなっているんですか?
 
先方
それもあるが、一番の問題は延滞率が上昇していることなんだよ。特に地方がね。

たかお
地方というとやはり地主系の案件ですかね? 私も銀行員時代お手伝いしましたが。

先方
細かい所までは知らないが、相続税絡みの案件が増えてそれがしこっているように聞いてる。そもそもそんなに需要がない所に供給が急増した感じなのかな? ところで、そちらの物件の稼働はどんな感じなの?

たかお
相続絡みの案件では90年代にかなりやりましたが、随分問題になりましたしね。うちは都心で駅から5分以内ですから、今も稼働率は95%を超えています。

つまり、需要のありそうな地域に土地を仕込んでアパートを建てたので、今のところ問題ないです。というよりも、法人契約も含めてこの一年位は比較的安定していますよ。

先方
多少景気も良くなってるからかな。ただ、都心だから安心というのもどうなの? 今後は生産緑地になっていた土地も出てくるだろうし。その辺は大丈夫なのかな?

たかお
はい、この議論の行方には注目していますが、大丈夫ではないと思います。あれが全部アパ−ト用地になったらお手上げです・・・( 笑 )



上記の会話にあるように銀行員というのは、不動産投資とかそれに絡む融資について本来慎重な人が多いという印象です。

そのため、金融に関する知識も高く、かつ社会的な信用も高いにも関わらず、銀行員が積極的に不動産投資をしている例はあまりないように思います。実際、私の銀行員時代の元同僚などで不動産投資をしている人はほとんどいません。

これは、生活が安定しているから必要ないのか、それともバレたら問題になるのか、あるいは、借金が返せなくなった場合の悲惨な現実を目の当たりにしているからなのか、理由は様々でしょうが、私も含めて借金嫌いな銀行員は多いように思います。

これとは対照的に、外資証券時代の元同僚などはほぼ全員が不動産投資をしています。

これは、一時的には収入は増えるものの将来の生活が安定していないので副収入を確保したいという特殊な事情によるものですが、同時にリスクに対する感応度の違いかもしれません。

彼らの口から、借り入れを限界まで、レバレッジをMAXに、という言葉はよく聞きました。

■ 日本の不動産はバブルではない

ところで、最近はバブルに関する記事が散見されますが、実際の所はどうなのでしょうか? まず、バブルの定義は以下のようになります。

概ね不動産や株式をはじめとした時価資産価格が投機によって経済成長以上のペースで高騰して実体経済から大幅にかけ離れた状態

言い換えると、「 本来の価値よりもかなり割高な水準になった状態 」です。では、割高かそうでないかを見分ける尺度としては何があるのでしょうか?

個人的には、不動産であれば非常に単純ですが、投資利回りを見ればいいと考えています。具体的には、投資利回りが3%を割り込むようだとそれはバブルかなと。。。

現在の日本の不動産の投資利回りはどんな感じでしょうか? 都心部の住居系で利回りが下がったといっても、4〜5%はあるでしょう。

これが1990年前後の日本が本当にバブルだったころは、利回りは軽く3%を割り込んでいました。また、現在バブル中の香港や台湾などは1%前後ですし、ニューヨークやロンドンでも3%は割り込んできています。

つまり、世界の先進国や中華圏などの各所で不動産バブルのような現象が起きている中、日本はまだその域には達していないというのが私なりの分析です。ただし、割高である事には変わりありませんが。。。

■ 借り手有利・低金利の時代は終息へ?

他方、日本にもバブルのものは存在します。コラムでも何度か指摘させて頂いていますが、日本の国債です。本来のあるべき10年物国債の金利水準は、簡潔に書きますと以下のようになると思います。

本来あるべき金利水準
=「 インフレ率+成長率+財政プレミアム 」
=0.5+1.0+0.5≒2%


2%前後が適正水準だと考えれば、現在の0%前後というのはあまりにも低すぎる、つまり割高な状態になっています。これはデフレ脱却のため日銀が始めた金融政策によるものですが、2年の約束で始めたのに既に4年半も経過しています。

先行して金融緩和を始めた米・欧は揃って出口に向かい始めました。「 借り手有利&金利が低い 」を前提とした時代は終息しつつあるように思いますが。。。

                         事務所にて
          

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ たかおさん

たかお

投資家(生涯一投資家)

東京都在住
妻と長男、長女の4人家族

不動産投資を始めたきっかけなどが詳しく載っています↓
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1966年
大阪生まれ

青年時代に父親の会社が倒産し、商売には浮き沈みがあることを実感する

□1984年
ウォール街をテーマにした映画を観て、マーケットの世界に入ることを決意

□1990年
「30歳で辞める」と宣言して信託銀行に入社

□1997年 
ヘッドハンティングで外資系金融に転職。ハードな毎日を過ごす

□2002年
人生最悪の出来事が起き、仕事ばかりでない人生を模索しはじめる。一度きりの人生の大切な時間をきちんと生きていきたいと強く思うようになる

□2009年
リーマンショックを現場で体感して、外資系金融を退社

□2010年
世田谷区内に8戸の木造アパートを新築、完成

中野区内に店舗物件を購入

□2011年
整体サロンオープン。それ以外にもオーナーとして複数のビジネスの経営にかかわる

□2012年
朝活にはまり、初参加から3カ月で役員になる

□2014年
生涯一投資家宣言

■ 保有資格 

宅地建物取引主任者、競売不動産取扱主任者、ファイナンシャルプランナーなど

■ 今いちばんの幸せ

娘に駒沢公園で遊んでもらう時

■ 夢

世界中の電車を制覇すること

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