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【新連載】鉄筋たてたろうはなぜ都内にRCマンションを建てるのか

鉄筋たてたろうさん_画像 鉄筋たてたろうさん 第1話

2021/7/26 掲載

はじめまして。今回から健美家にてコラムの執筆をさせていただきます「 鉄筋たてたろう 」と申します。先日、富山の天才不動産投資家ポールさんとの対談を掲載していただきましたが、改めて自己紹介をさせていただきます。

福岡県出身、東京在住の現在36歳で、不動産賃貸業の他に、宅建業の会社や不動産に関わるサービス業の会社を経営しています。不動産投資を始めたのは27歳のとき。資産は数百万円からで、親族の力は借りず、地方の中古RCマンションから初めました。

一棟もの限定ではありますが、中古・新築、構造、エリアを問わず、幅広いジャンルの取得・運営・売却の経験があります。宅建業の仕入れも含めると累計でおよそ100億円分を購入した経験があり、さらに他の事業でも多数の顧客の不動産売買に関わってきています。

年齢の割に相当な数の不動産売買を経験しています。本コラムでは僕が経験してきたことを踏まえて、不動産投資家のみなさんに役立つ知識や情報を分かりやすくお伝えしていきたいと思います。

僕自身は不動産会社の代表もしていますが、あくまで不動産投資家の立場に立った発信を心がけたいと考えていますので、不動産会社の立場の話をする場合は「 裏事情 」として読んでいただければと思います。

■ 僕が東京で新築RCマンションを建てる投資を実践している理由

僕が不動産投資で最も力を入れている分野は「 東京23区内での土地から購入して鉄筋コンクリート造のマンションを新築する 」投資法です。僕が思うこの投資の魅力は次の3つです。

1)「 持ってよし売ってよしが実現できる 」

不動産投資は、取得するところから始まって、物件を保有期間中運営し、売却または相続などで他人に譲る、または壊すことで投資は終了します。

僕は、この一連の物件のライフサイクルにおける、銀行融資を含むすべての入出金を、いかにプラスにするかが不動産投資の成功であると考えています。そして、その一棟分の不動産投資の成功を安全に達成し、それを積み上げていくことが不動産投資家としての成功だと思います。

取得するときに、いかに安く手に入れるか。自ら土地を購入し、自ら建築会社や設計会社と契約することで、コストカットしこれを実現します。

新築RC投資では銀行融資を30年以上の長期間でかつ1%前後の低金利で借りることが可能であるため、表面利回りが6%〜7%程度あれば、保有期間中かなりの余裕を持ったキャッシュフローを実現することができます。

RCの税法上の耐用年数は47年と長く、また多くの銀行が融資年数の上限を残存耐用年数としているため、例えば新築後17年保有してから売却した場合でも次の所有者は30年融資を受けられる可能性があり、不動産投資として採算が合いやすく、RCマンションは時価が長期間大幅に落ちません。

このようなことから、保有期間中はプラスのキャッシュフローが得られる上に、残債は減っていくので、売却しやすく、売却益を大きく狙える可能性も高いです。

端的に言えば、許容できる条件で資金調達ができて、建物さえ建ってしまえば、失敗をする可能性が低い投資だと思います。

2)「 大都会に自分の土地、自分のマンションを持つことができる 」

不動産投資の面白さの一つは所有欲を満たしてくれることだと思います。東京に自分の土地がある。自分のマンションを1棟まるまる持っている。これはすごいことではないでしょうか。

僕は地方出身で資産家の家庭に生まれたわけではないので、大都会東京に住むことや東京に資産を持つことのあこがれがとてもあります。そして長期間持つことができ、子孫に引き継いでいくことができます。

東京に資産を持つことはただの贅沢ではなく、投資として採算を合わせながら十分実現が可能です。銀行融資が利用できて個人の所有欲も満たしてくれるものは不動産ぐらいでしょう。

もちろん誰でも実現可能な甘い投資法ではありませんが、ほぼ資産なしから始めた僕が現に実現できています。所有欲がメインになってしまうのはダメですが、お金以外の強烈なモチベーションが東京新築マンション投資にはあります。

3)「 知識や経験が投資の成果に直結する 」

僕がやっているような、土地から探す新築RC投資には知識が必要になりますので、勉強や研究は必要です。しかし、必要な知識は資格試験のように難解で大量というわけではありません。

土地を探すという時点で、その土地にどのような建物が建つか、価格はどのようにして決まっているのか、高いのか安いのか、ということを判断できるだけの知識と経験が必要です。

そこから実際に建物をプランニングし、建築会社に見積りを依頼し、銀行に融資を打診し…と建てるまでの各手順でそれぞれ必要になる知識や経験があります。

もちろん、多くの投資家はそのような知識は持っていないので、新築が良ければ割高な完成済みの新築物件を購入することになります。この知識や経験の差が物件の収益性の差につながります。

また、東京23区に絞っても、毎日大量の土地情報が流れてきます。ほとんどは戸建て向きでマンション用地の割合は多くはないですが、それでも1日数件はマンションを建てることができる土地の情報があります。

どのような建物を建てるかは投資家の自由なので、土地情報にそれぞれアイデアを盛り込んで、採算が合いそうであれば土地の取得に動くという動きをします。

全く同一条件の土地は存在しないですし、それぞれオーダーメイドで建物を計画する必要がありますが、知識や経験の差が成果の差に直結するので、研究すればするほど良い結果に結び付きやすい投資法と言えます。

■ 次回から方法論やリスク、実際の事例も紹介します

以上のような魅力から、僕は「 東京23区内での土地から購入して鉄筋コンクリート造のマンションを新築する 」投資法を繰り返し実践しています。

次回のコラムからは、この投資法を実現するための現実的な方法論や、リスクやデメリット、実際の事例などにも触れていきたいと思います。参考にしていただけたら幸いです。

プロフィール

■ 鉄筋たてたろうさん

鉄筋たてたろうさん

不動産投資家
起業家

note:鉄筋たてたろうはどう生きてきたのか
ツイッター:@tatetaro


■ 経歴

□1985年
福岡県生まれ

□2004年
上京、東京大学理科二類入学
在学中に勉強をして経済系の資格を取得

□2008年
就職

□2012年(27歳)
独立・起業
仕事を通じて不動産投資に出会う
1,2億円の中古マンションを購入(1棟目)

□2013年(28歳)
富山に中古マンションを購入
千葉に木造アパートを新築

□2014年(29歳)
千葉に鉄骨マンションを新築

□2015年(30歳)
東京23区の土地から新築RC投資へシフト
以後、都内のRC物件を中心に規模を拡大

□2021年(36歳)
本業の他に不動産関連の会社を数社経営
社員70名、合計年商35億

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