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投資初期に純資産を増やすための投資手法とは

鉄筋たてたろうさん_画像 鉄筋たてたろうさん 第5話

2021/9/23 掲載

こんにちは。鉄筋たてたろうです。前回のコラムでは、都内新築RCにチャレンジするスタートラインに立つために、まず純資産5,000万円を持つことが必要なことを説明しました。

また、純資産が複数のバランスシートで構成されることと、会計上と金融機関評価上のバランスシートが異なることを説明しました。

今回のコラムでは、不動産投資のパターン別に、バランスシートにどのような影響があるか、投資初期段階ではどの投資パターンを選択すれば純資産の積み上げができるのかについて説明したいと思います。

■ 金融機関評価バランスシートの特徴

融資審査において、銀行は会計上のバランスシートに修正を加えて評価します。主には、会計上では取得価格をベースに不動産が評価されているのに対して、金融機関独自の評価方法で不動産の価格を修正し評価されます。

一般的な金融機関は、新規取得不動産の評価方法を「 収益還元評価 」か「 積算評価 」のどちらか、もしくは両方のバランスを見て評価すると言われています。しかし、すでに所有している不動産の場合、ほとんどの金融機関が「 積算評価 」をベースにして評価しています。

既存物件の収益力は、滞りなく借り入れを返済している上でキャッシュフローがプラスであれば、現金が溜まっていくことにより、バランスシート上プラス評価されることになります。既存物件の収益力の評価はすでに現金に変わり、実績となっているため、改めて評価する必要がありません。

積算評価は評価時点で不動産を再取得した場合を想定した評価方法です。金融機関からすれば担保価値、つまり処分した場合に回収可能な金額を求めたいので、実際の再取得価格に近づけるように評価を行います。

積算評価が高い不動産を保有していれば、会計上の評価より金融機関上の評価のほうが高くなり、金融機関評価バランスシート上の純資産が大きくなります。

したがって、保有している不動産の積算評価は取得価格より大きいほど、金融機関評価バランスシート上の純資産が大きくなるため、新規の不動産取得の相談がしやすくなります。

以下では、「 既存保有物件の金融機関評価=積算評価 」という前提を置いて説明していきます。

■ 1棟不動産のタイプごとの純資産に与える影響とは

1棟不動産投資のタイプを「 @中古/新築 」「 A木造アパート/RCマンション( 鉄骨は中間的性質として省略 )」「 B地方/都会 」に分けた上で、積算評価とキャッシュフローの観点から特徴をそれぞれ見ていきます。

@中古or新築

建物の積算評価は、「 建物の延床面積×構造ごとの再調達価格×残存耐用年数÷法定耐用年数 」で計算されます。

新築から年数が経てば経つほど「 残存耐用年数 」が短くなります。そして法定耐用年数を経過した建物には残存耐用年数がありませんので、建物の積算評価はゼロになってしまいます。

新築に比べ中古は期待利回りが高く、物件そのものの収益性は高いと言えます。ただし、融資は残存耐用年数に応じて返済年数が決められるため、新築のほうが余裕をもった返済年数になりやすく、キャッシュフローの良し悪しは残存耐用年数とのバランス次第と言えます。

A木造アパートor RCマンション

木造の法定耐用年数は22年、RCの法定耐用年数は47年です。また延床面積に対する再調達価格も木造は14万円/平米程度、RCは20万円/平米程度です。

延べ床面積に対して木造のほうが評価は低く、また、築年数の経過に応じて評価が下がりやすいという特徴があります。ただし、新築時の実際の建築単価は、積算評価計算上の単価より極めて高く、木造よりRCのほうがその乖離幅が大きいです。

木造のほうがRCよりも安価に賃貸面積を確保することができるため、当然利回りが高くなります。ただし、融資は残存耐用年数に応じて返済年数が決められるため、木造は返済期間が短くなりやすく、やはりキャッシュフローの良し悪しは残存耐用年数とのバランス次第と言えます。

B地方or 都会

土地の積算評価は、「 相続税路線価×土地の面積 」で計算されます。田舎には、相続税路線価がついていない場合もあり、その場合は固定資産税評価額などで評価されます。

第3回のコラムでも説明しましたが、都会ほど相続税路線価は時価に比べて極めて低いため、地方のほうが土地の積算評価は大きくなる傾向があります。都会に比べ地方は期待利回りが高く、地方の利回りが高くなります。キャッシュフローも地方のほうが大きいと言えます。

■ 純資産を増やす投資タイプとは

基本的に投資初期段階で取得していく不動産は積算評価が大きいものでなくてはなりません。なぜなら、金融機関は純資産を持たない人に新規融資はしないからです。

そのため、常に金融機関評価バランスシート上の純資産をプラスにするために、積算評価の高い不動産を取得する必要があります。もちろんキャッシュフローもプラスでないとダメなのでそれは当然に達成の上で、投資初期段階では必ず積算評価を意識することが重要です。

そうなると、必然的に投資初期段階に選ぶべき投資タイプは限られてきます。

まず、新築ではなく中古を選びましょう。新築の場合、実際の建築単価は積算評価上の単価より極めて高いので、建物の積算評価額は実際の原価よりかなり小さくなります。

次に、都会ではなく、ほどよく地方の物件を選びましょう。都会であればあるほど土地の相続税路線価が低く、土地の積算評価割れがひどくなります。逆に田舎過ぎると相続税路線価が存在しないエリアもありますので、相続税路線価で評価が出るエリアで探しましょう。

となると、中古で地方の物件を狙うことになりますが、木造アパートの場合は耐用年数の短さから融資期間が短くなりやすく、キャッシュフローが十分に出ないケースが多いです。

RCマンションの場合は、残存耐用年数が長いものを選べば十分なキャッシュフローを確保することができます。つまり、「 地方の中古RCマンション 」こそが積算評価とキャッシュフローを両立させる投資タイプと言えるでしょう。

この「 積算評価とキャッシュフローの両立 」を利用して、地方の中古RCマンションを次々に購入していく手法は約10年前から「 光速投資法 」と呼ばれ一時大流行しましたが、今でもこの原理は通用します。

買うほどに金融機関評価バランスシート上の純資産が増え、かつ時間の経過とともにキャッシュフローが累積して純資産が積み上がっていくことがこの手法の最大の利点です。

ただし、この「 光速投資法 」は流行当時と比べて、条件に合った物件の数が少なくなっており、融資獲得の難易度が上がっているため、この手法で物件購入をすることは簡単ではありません。

しかし、投資初期段階で妥協した物件選びをして純資産がマイナスになってしまうと、次の投資へ進むのが難しくなってしまいます。都内の新築RC投資を目指すなら、投資初期から純資産を積み上げていくイメージを持ち、積算評価とキャッシュフローとが両立した、イメージ通りの物件を購入できるように、勉強と行動を怠らないことが大事だと思います。

今回のコラムでは、投資初期段階での選ぶべき純資産の積み上げ手法について説明しました。次回のコラムでは、そこから純資産5,000万円を持つまでの投資手法について説明したいと思います。

プロフィール

■ 鉄筋たてたろうさん

鉄筋たてたろうさん

不動産投資家
起業家

note:鉄筋たてたろうはどう生きてきたのか
ツイッター:@tatetaro


■ 経歴

□1985年
福岡県生まれ

□2004年
上京、東京大学理科二類入学
在学中に勉強をして経済系の資格を取得

□2008年
就職

□2012年(27歳)
独立・起業
仕事を通じて不動産投資に出会う
1,2億円の中古マンションを購入(1棟目)

□2013年(28歳)
富山に中古マンションを購入
千葉に木造アパートを新築

□2014年(29歳)
千葉に鉄骨マンションを新築

□2015年(30歳)
東京23区の土地から新築RC投資へシフト
以後、都内のRC物件を中心に規模を拡大

□2021年(36歳)
本業の他に不動産関連の会社を数社経営
社員70名、合計年商35億

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