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【新連載】平穏から波乱に向かう2020年の私の不動産投資戦略

トーマス高島さん_画像 トーマス高島さん 第1話

2020/1/21 掲載

今年から、コラムを連載させていただくことになりました、トーマス高島と申します。不動産投資を始めたのは2001年で、最初の物件は埼玉県熊谷市にある200万円のワンルームでした。

現在は、山手線沿線をメインに約50室を保有・運営しています。( 一部、地方物件も保有 )。なぜ山手線かというと、賃貸や売買の流動性が厚い点が私の好みに合うからです。

賃貸が決まりにくい時でも、家賃を多少下げればすぐに決まる。土地の売買も、基本的に大型株に準じるほど買い手が多いので、売買が容易に進みます。

そのため、計画が立てやすく、資産価値を保全しやすいのです。山手線沿線がダメになる時は、日本の国力が今よりも相当落ちてきた時なのではないでしょうか。

■ デフォルトが頻発する中国の経済状況

さて、2020年のマーケットに関してどうなるのか、私の考えを紹介します。基本的には、積極的な投資を控えるべきだと考えています。

なぜか。それは世界的なバブルが崩壊しつつある状況で、日本の投資用不動産の価格もある程度は、世界のリスク資産価格に連動する事が予想されるからです。

例えば、今の中国ではデフォルトが頻発してきています。特に、不動産開発業者の資金繰りは自転車操業のような深刻な状況で、年利10%くらいの社債を発行している会社もあるくらいです。

中国の使用したセメント量は2011年〜2013年の3年間で、アメリカの過去100年間で使用した量を超えています。そのような開発は永遠には進められませんから、必ずどこかで停滞する状況になるのだと思います。

現在、中国市場の不動産は資金難から開発がストップしたり、人口減少地域の不動産の価格が暴落したりと、調整が進行しつつあります。中国は不動産の高騰のお陰でお金持ちが増えた国ですから、不動産がダメになると相当な不景気になる事もあり得ます。

中国人は銀行から借りるだけでなく、親族間でお金を出し合って投資する事も多くあります。そのため、資金繰りに窮したとき、中国国外に投資した不動産の売却を、無理にでも進める可能性があります。

その場合、日本のタワーマンションや投資用不動産価格にもかなりの影響を与えそうです。勢いの続いていたインバウンドも減るのではないか、と思っています。

■ 欧州で強まるバブル崩壊の兆し

また、欧州の銀行株はリーマンショック時より、更に安値を更新しています。HSBCやドイツ銀行でのレイオフも、相当な数になりそうです。これには、どんな原因があるのでしょうか。

私はバブルの崩壊が欧州においても進行しているからだと思っています。そして、それを本格的にするのは、中国市場に肩入れし過ぎたドイツかもしれないと考えています。

ドイツは元々中国大陸では山東省の権益を保有していましたし、日中戦争時も一貫して中国への援助を続けています。ベンツなどの高級車で知られるドイツ車の販売数は、今や中国がダントツです。

中国とドイツの関係は、私たちがイメージするよりもずっと深いものになっています。おそらく、ロシアを背後から牽制したいという戦略もあるのかもしれません…。

このように、今の世界は一蓮托生とも言えるくらい、複雑に絡み合い、もつれ合って景気が維持されています。どこかが崩れるとドミノ倒しのように巻き込まれる可能性を、考慮しなくてはなりません。

上記のようなことから、私は日本の投資用不動産価格もある程度は調整されるのではという仮説を3年前に立て、ここ2年は物件の売却を進めてきました。

予想が現実になった場合、当時所有していた85世帯を維持する事は、さほど資金力がない私には困難だろうと感じたからです。

結果、借入金を減らすためにも不動産投資に偏り過ぎたポートフォリオを見直すためにも、売却を進めました。先に書いたように、現在はかなり減少して50世帯程度になっています。

■ 米国株が日本の不動産に与える影響は?

さて、年が明けて、米国によるイラン革命防衛隊司令官殺害など、前途多難を感じさせるニュースがありました。しかし、米国株式市場をはじめリスク資産市場は堅調です。米国株は史上最高値を更新していますし、日本株式もまずまずな勢いがあります。

これは、金利が世界的に低いのだからリスク資産を割高に買っても正当化できるのでは、という投資家たちの考えからもたらされたものです。確かに、米国はまだ利下げの余地があります。今後、利下げすればリスク資産市場を下支えできるでしょう。

この背景から、短期的にリスク資産が下落することは想定しにくいといえます。調整はあるでしょうが、本格的な下落は、中長期的な射程での話になってきていると思います。

その一方で、日本の収益不動産は株式とは異なり、下落傾向になってきています。金融機関の融資が厳格化した事も一因ですが、一番の原因は供給過剰という部分だと私は思います。この辺りの話は、また別の機会に述べたいと思います。

■ 今から不動産投資を始めるのは、遅いのか?

いくつかリスクについて書きましたが、今から不動産投資を始めても、すでに遅いのか? というと、これに対しては、早い、遅いというものはないと断言できます。

なぜなら、どういう経済情勢下でも良い投資物件というのは、様々な事情で市場に放出されますし、経済状況も変化していくからです。時勢を見極め、その時に優良な物件を確保するというのは、決して不可能な事ではありません。

では、どのように始めればいいのか。これから不動産投資を進めたいと考えている人に対して私の思いは「 ほんの少し、小さく始めてみて、しっかりその物件で勉強することが大切 」という事です。

フィデリティのマゼランファンドを運用していたピーター・リンチは、「 気になる株式銘柄をほんの少しだけ、極めて少量購入してからよく調べていく 」というリサーチ方法を実践していたそうです。

少しでも馬券や宝くじを買った事がある方はイメージしていただけると思いますが、例えばその種の投機商品を1,000円でも買っていれば、必ず結果が気になるものです。購入していないと自分の利害に関係ないので、どうしても無関心になります。

物件に関しても同じことが当てはまります。まずは、まあまあ賃貸需要がある地域の安い区分マンションや、格安な戸建てなどを買うことから始めてみるのがいいように思います。

そして、人任せにしないで売買市況や賃貸状況を調べてみる。リフォームの見積りや発注なども自分でするといった事の経験を重ねてから、次のステップに進む事をおすすめします。

これならば、もし本年もしくは来年に不景気に突入したとしても、さほど傷を負うことなく自分の生活を営める事でしょう。投資した事で自分と家族の生活が脅かされるようでは、本末転倒ですからね。

■ 2020年は特に感覚を研ぎ澄ませて

私自身、このタイミングで無理に借金をして物件を購入していくという事に対して、積極的にはなれません。ましてや、初心者がいきなり億単位の借金をするのは危険です。無理なく少しずつ始めていくことです。

2020年以降、平穏から波乱の時代になる予兆がある中で、私も感覚を研ぎ澄ませて精進したいと考えております。このコラムを通じ、皆様にも私の感じたことをお伝えしていきます。よろしくお願いいたします。

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プロフィール

■ トーマス高島さん

たかしま

東京都在住
不動産投資家
ブログ:トーマスの不動産投資ブログ

■ 経歴

□197×年、東京都に生まれる

□幼稚園時代から親の仕事関係で住居が転々と変わる

東京以外には神奈川県や千葉県に居住経験

□大学卒業後非鉄金属会社に入社

祖父母介護の為に退社

社会福祉法人勤務・整体院経営・雑貨店経営・不動産会社勤務など様々な職業を経験

中国に数度の短期留学を経験する

□2001年、兼業で不動産投資を開始

株式投資、ベンチャー投資等も行うが、徐々に不動産投資に集約

□2020年、山手線沿線を中心に約50戸を所有

趣味は読書・競馬。好物は酒

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