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コロナ給付金による投資バブルはそろそろ終焉へ

トーマス高島さん_画像 トーマス高島さん 第10話

2020/10/18 掲載

まず、私の物件での新型コロナウイルス蔓延下の状況を報告します。私の所有物件は金額ベースでJR山手線北部に8割、地方・郊外に2割という配分になっています。

このうち、JR山手線物件について、はじめにお話ししてみます。この地域では26世帯を保有しており、1K・1DK・1LDK等から3LDKまで幅広いタイプの物件に分散させています。

物件種類もRC・重量鉄骨造の一棟マンションや2世帯住宅、新築した一戸建てなど多様性を持たせています。リスクヘッジのためです。

■ コロナの影響による人の入れ替わりについて

コロナが段々と蔓延してきた今年の2月3月、私の物件では何も変化がなく驚きました。普段の繁忙期ならば5〜10戸程度は入れ替わりがあるのですが、今年は全然それがなかったのです。

店舗の休業や学校の閉鎖等が報じられたので、解約が何組か出るのかなと思っていたのですが、実際には0件でした。お部屋探しの人も解約希望の人も様子を見ていたのだと思います。

それが8月の猛暑を過ぎ、コロナが落ち着いた頃合いに至ると、解約通知が入るようになりました。多かったのはターミナル駅徒歩圏に位置するシングルタイプの物件です。4件の通知があり、私が運営に関わっている他名義物件でも2件ありました。

解約理由は、「 出費を切り詰める為に、親族やパートナーと同居する事にした 」「 大学や仕事が休業になり、ターミナル駅徒歩圏に住む必要性が薄れた 」など。

このうち「 同居 」が解約理由の場合に関しての転出先は、足立区や小金井市、国分寺市など、多少都心エリアから距離がある割に利便性があり、生活上の買い物に不自由しないエリアでした。

これらの転出先では2DKでも9万円くらいですので、2人で同居すれば45,000円程度の負担で済みます。副都心のワンルームマンションを7万〜8万円台で借りるより節約できる上、広さも確保できるわけです。今後の経済落ち込みに備えて、生活防衛を考える人が増加しつつあるのだなと感じました。

退去は発生しましたが、JR山手線沿線の物件は、今でもやはり早めに賃貸成約に結びついています。1〜2週間で契約に至る感じです。しかしこれは現時点での話ですので、コロナの蔓延状況次第ではまた状況に変化が生じると思います。

コロナが今後ダラダラ続いたとしても、人間はどこかに住まざるを得ません。オンラインだけで全て完結するわけはなく、整備されたインフラ面から考えると、利便性が高いエリアはいずれ活気を取り戻すのでしょう。

しかし、それまでに紆余曲折があるかもしれません。不測の事態に備えて私は現金ポジションを厚めに保つ事でコロナ禍と価値観の変容という荒波を超えていこうと考えています。

また、所有している郊外・地方物件に関してですが、何の変化もありませんでした。全般的にはむしろ引っ越し費用を節約する為か、今まで以上に解約通知が少ないと地元賃貸業者も語っている状況です。

私がアパートを所有している千葉外房エリアではコロナで人の動きが多少変わったようで、一戸建て物件の売買成約が増加傾向にあると親しくしている地元業者が言っていました。

劇的という程ではないものの、着実に移住者や別荘所有者が以前より増えてきたとのこと。広大な敷地でヤギを飼い農作業をして、オンラインで東京の仕事もするという人もいるそうです。

今後、価値観の多様化につれて様々な不動産需要の変化が進んでいきそうです。

■ 「 給付金を元手に勝負 」の時期はそろそろ限界に

世界経済については、4月11日掲載のコラムに書いた「 6月〜8月の株式市場は回復局面とも言うべきサマーラリーが期待出来るでしょう 」の状況になりましたが、私は9月〜10月に関して株価調整の月だと予測しています。

今まで、米国や日本では「 コロナ給付金 」としてそれなりの金額を国民に支給してきました。特に日本ではいわゆる「 コロナ融資 」がどんどん実行されています。

結果として、米国ではロビンフッド口座を開設して新規参入の個人投資家が貰った給付金でAmazon株などを買い上がり、ハイテク株急回復の主因になりました。

日本でもコロナ融資や給付金での残余分を株式投資や投資用中古戸建て等に配分する動きがあり、相場底堅さの一因になったと思います。

しかし、米国では例えばスタンリー・ドラッケンミラーのようなベテラン投資家が段々とハイテク株の買いポジションを減らしつつあり、9月調整を予測していた彼らの読みが当たった格好になってきています。

今までの株高の主因である「 給付金を元手に勝負 」という個人投資家達が手元の給付金のかなりの部分を投資してそれが限界にきている以上、もう少し株価の調整は進むと思われます。

しかし、11月12月はまた回復局面が訪れると予測しています。コロナ対策での資金供給は総量としてかなりの金額に上り、それが結局は株価を押し上げるでしょうし、追加で給付金などの対策を更に進める可能性も高いからです。

米国FRBが直接株式ETF買いを進める事を薦める声もあり、まだ米国の場合打てる手が幾つか残されている事でしょう。その点からも、暴落した場合は買いのチャンスと考えられます。

■ 株式投資も不動産投資も様子見

株価に関しては短期的( 今年秋〜初冬 )に調整下落→中期( 年末〜来年夏 )では上昇→長期( 1年〜2年後 )では下落→超長期( 10年単位 )では上昇という大局観を持っています。

長期で下落というのは、コロナを契機とした需要不足は結局マネーの総量を増加させても対処には不十分になると思われるからです。

しかし、地球規模で見れば人口の増加はまだまだ続きます。超長期という視点での株式投資は、コロナ禍を乗り越えて素晴らしい実りをもたらしてくれるものと思います。

去年、私はリスクオフを進めていたので、保有物件の総量が随分減少しました。一時期は売却予定物件迄含めると100戸近く保有していたので、およそ半減させた感じです。

しかし、コロナの蔓延もあり、現在は株式投資も不動産投資も再び急拡大させる気持ちはありません。しかし、本間宗久の言う「 野も山も一面皆弱気ならば 」という局面が来れば、また敢然と拡大していくのだろうとも考えています。

今まで私が資産拡大した局面は、同時多発テロ以降の不景気時やリーマンショック後、東日本大震災後など買い手が少ない時に限定されます。またいずれ買い場がやってくるのでしょう。

今は満室稼働を維持しながら、どのように時代が変化していくのか、これをゆっくりと観察しつつ、また改めて好機を探っていきたいと考えています。



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プロフィール

■ トーマス高島さん

たかしま

東京都在住
不動産投資家
ブログ:トーマスの不動産投資ブログ

■ 経歴

□197×年、東京都に生まれる

□幼稚園時代から親の仕事関係で住居が転々と変わる

東京以外には神奈川県や千葉県に居住経験

□大学卒業後非鉄金属会社に入社

祖父母介護の為に退社

社会福祉法人勤務・整体院経営・雑貨店経営・不動産会社勤務など様々な職業を経験

中国に数度の短期留学を経験する

□2001年、兼業で不動産投資を開始

株式投資、ベンチャー投資等も行うが、徐々に不動産投資に集約

□2020年、山手線沿線を中心に約50戸を所有

趣味は読書・競馬。好物は酒

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