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コロナマネーで国内外のお金が増大へ。2021年の私の不動産投資の方針。

トーマス高島さん_画像 トーマス高島さん 第13話

2021/1/3 掲載

2021年は2020年に続いて、波乱の年になりそうです。新型コロナウイルスのワクチンこそ驚異的な速度で開発されましたが、その効用が開発者の言う通りだとしても、一般大衆が接種するにはまだまだ時間がかかります。

もはやコロナが地球上くまなく存在して莫大な感染者数が存在している現状から、コロナ自体が消滅する事はなさそうです。今後はコロナと人間が共生する暮らしを考えていく必要があるのでしょう。

■ コロナは世界のマネー総量を増大させた

米国株式や新興国株式に関しては、夏までは堅調に推移すると思われます。景気が思わしくない中で世界的な金融緩和を受けて現金の減価リスクが意識されるようになり、そのヘッジとして株式や貴金属への資産配分の動きが機関投資家や財団、大学基金や富裕層等で高まりをみせているからです。

加えて各種給付金等がかなり広く配布されました。それを原資にロビンフッドのような口座から株式を買い上がる動きもかなりの金額になり、昨年のGAFAMに代表される株式高騰の主因になりました。

それを踏まえた本年はハイテク株というより、バリュー株や新興国株に妙味があるように思われます。テスラのPER900倍に代表されるようにハイテク株は高騰しすぎており、より割安なセクターへのマネー流入があり得ると考えられるからです。

バブル経済の研究者であるロバート・シラー教授や商品に強いヘッジファンドマネジャーのポール・チューダー・ジョーンズ、バリュー投資家と言われているハワード・マークス、ヘッジファンドの帝王レイ・ダリオ等、コロナ蔓延からの金融緩和を受けて株式投資への強気見通しを発言しています。

投資経験豊富なマーク・モビアスやジェイコブ・ロスチャイルド卿も新興国に強気な運用をしています。

日本でも米国と歩調を合わせてかなりの金額を給付金やコロナ融資として出したことで、株式の高騰に繋がりました。各国政府が迅速にマネー総量を増加させた結果、コロナ発の大恐慌を防ぐ事ができたと考えられます。

しかし、このやり方には、お金の価値希薄化がどうしても進んでしまうという側面があります。マネー総量の増大を受けて、現金の減価リスクを感じている富裕層は案外多いのではと私は思っています。

■ 日本の不動産はどう動く

紙幣減価のリスクヘッジは古来より金・銀等の貴金属、不動産、株式となります。しかし、日本の不動産投資はどうかというと、あまり多くを期待できないように感じます。

一番の理由は日本の不動産は諸外国のように既存も含め建物全体としての総量を厳格に管理する法体制になっていないことです。無秩序に開発を進めた結果、供給過剰が慢性化しています。また、人口減少が加速しているのにさほど外国人定住者を受け入れない点も強気になれない理由の一つです。

私の住む東京の郊外というまあまあな立地でも、無人の家が多く残されており、同じ地域にどんどん建売りや相続税対策のアパートなどが建設されています。田舎でも新築ラッシュは止まらず、空き家の総数はかなりの数になります。

加えて東京都心部でもアパレルや飲食、観光等の産業が大打撃を受けている事や大学のリモート学習が普及しつつある点から、居住用の賃貸ニーズが減少傾向にある事は否めません。

賃貸業者に状況を聞いてみると、いくら好立地でも狭小すぎる物件への需要が減少しているとのこと。他の物件も全体として空室への問い合わせ自体がかなり減っているという話でした。

私はパンデミックそのものを予想していたわけではないのですが、2020年からの苦難を見込んで所有物件の総数を減らしてきました。現在は保有資産自体をかなり絞っている状況です。

そのため今は淡々と諸事に当たる事が出来ていますが、リスクオフしていなかったと仮定したら、心労が多かったろうと思います。莫大な借入金があったとしたら、どうしても不安な気持ちが大きくなったでしょう。

未だパンデミックが収まったわけではなく、これから飲食やアパレル等各種店舗や事務所の閉鎖が進み、居住用賃貸物件も様々な価値観変容の波にさらされるのでしょう。私はもう少し情勢を見ないと不動産投資を進められる機運にないと考えています。

よほどの余裕資金がある人なら資産配分の一環として考えられますが、フルローンに近い条件で頑張って投資を進めるにはチャレンジ精神が必要です。私自身は、一朝事があった場合に破綻するようなリスクを取る事は、家族の経済まで考えると出来ません。

ですから、株式投資を進めるのはともかく、不動産投資に関してはもう少し情勢を見たいと考えています。価値観の変容に連れて物件の需要自体が変化していく可能性があり、今早急に進めるには危険性が大きいと判断しています。

■ 売る事も貸す事もできないエリアが拡大

私が物件を所有しているJR山手線沿線北部では、賃貸の成約数はコロナ前と比較してさほど変化がありません。今もほぼ満室稼働を続けています。

しかし、今後の変容はまだ不確定な部分が大きいと考えます。当面は急いで投資をするのではなく、良質な物件を目当てのエリアで割安に買えるまでじっくり待とうと考えています。

現状ではコロナ蔓延で店舗の空室率が増大し、都心のワンルームの需要も減少傾向にあることから、じっくりと待てば処分される良い案件に巡り合えると考えています。

また、副都心部の物件は保有を継続しつつも、地方の物件に関しては処分を進めたいと考えています。千葉外房に所有しているファミリータイプのアパートは年利こそ40%超ですが、持ち続けることに不安も感じています。

人口減少が本格化する現状を鑑みて、将来的に売るも貸すも出来なくなるリスクが高まりつつあるという不安です。そうなる前に早めに処分しておきたいと考えているのです。

今はまだ満室経営が継続出来ていますが、5年後には予断を許さない状況かもしれません。コロナに加え、新規出生数や来日外国人の数が減少傾向にあることから、賃貸物件は基本的に供給過剰なエリアが更に増大していく事になるでしょう。

前回のコラムに書いた千葉の郊外戸建てや外房の小屋に関して、30年前当時でも売る事も貸す事も出来ず立ち腐れにせざるを得ないエリアがありました。最近は更にそのエリアが拡大してきています。

よほどの資本的なゆとりがある人か、人的資源を投入できる人でないと運営は厳しくなるはずです。私にはそこまでの気力や体力がないので、ほどほどのポートフォリオにして余裕を持った運営を進められればと考えている次第です。

最近、私の近親者のうち何人かは事業の廃業を選択しました。コロナ蔓延もありますが、年齢的にもこの情勢下でこれ以上努力を継続出来ないと判断したからなのでしょう。

廃業後、その事務所は不要になります。いずれも築が浅いRCで立派な建物ですが、無事に売れるものなのか、売れなかった場合借り手がつくものなのか、興味深く観察してみるつもりです。

■ 東京都も郊外から不動産余りが始まっている

私の自宅周辺でも不動産の売り物が増加しています。私が子供時代によくメンチカツを買いに行った惣菜店も廃業して、その跡地を年初から売りに出しています。しかし、なかなか売れないようです。東京郊外の西武線沿線ならば通勤圏内ですから以前であればかなり需要があったのですが…。

近親者に限らず、私の自宅周辺では不動産を持て余す動きが更に増加しているように感じます。買い手や借り手が減少傾向にあり、流動性が低下して、なかなか売れない、貸せないという状況に陥っている話をよく耳にします。

もちろん都心のタワーマンションではまた違う動きがあるのでしょうが、東京郊外の平凡な土地や戸建ての動きは更に難しい側面が増えてくるのではないでしょうか。

私は当面、現金比率を高位にしながら改めて投資する機会を探っていこうとリサーチを進めるつもりです。2021年は苦難な年かもしれませんが、先行きは段々と明るさが見えてくる事を改めて期待したいものですね。

本年も毎月コラムを書かせていただきます。皆さま何卒よろしくお願いいたします。

プロフィール

■ トーマス高島さん

たかしま

東京都在住
不動産投資家
ブログ:トーマスの不動産投資ブログ

■ 経歴

□197×年、東京都に生まれる

□幼稚園時代から親の仕事関係で住居が転々と変わる

東京以外には神奈川県や千葉県に居住経験

□大学卒業後非鉄金属会社に入社

祖父母介護の為に退社

社会福祉法人勤務・整体院経営・雑貨店経営・不動産会社勤務など様々な職業を経験

中国に数度の短期留学を経験する

□2001年、兼業で不動産投資を開始

株式投資、ベンチャー投資等も行うが、徐々に不動産投資に集約

□2020年、山手線沿線を中心に約50戸を所有

趣味は読書・競馬。好物は酒

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