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私が最近購入した3つの物件。東京都心物件にも迫るリスク

トーマス高島さん_画像 トーマス高島さん 第17話

2021/5/3 掲載

緊急事態宣言が出されている東京ですが、世界のコロナバブルの影響を受けたインフレ傾向に加え、北米での建築需要増大や虫害等を契機としたウッドショックも重なり、新築単価の上昇傾向が続いています。

しかし、都心部の賃貸需要が低下傾向にある事は歴然。売買物件の価格は高いのに、賃料は低下傾向にあるため利回りが回らない、賃貸を決める際にも広告料を上積みする必要性が高まるという「 2重苦 」が前提となりつつある雰囲気です。

私が取引している管理会社にヒアリングしてみると、「 全体として3月の繁忙期はかなり好調でしたが、4月は例年より暇になり反響が極めて少ないです 」と言います。

私が複数の物件を所有しているJR山手線北部エリアの物件をポータルサイトで検索しても、確かに賃貸居住物件の募集総数自体が結構増えています。何より「 礼金・敷金ゼロ 」の物件がかなり目につくようになりました。

一番空室が多そうなのは3点ユニットバスタイプの狭小ワンルームです。10u〜17u位の募集はかなり多く、下手に入居者を厳選しているとなかなか空室が埋まらないという事態に成りかねないように感じます。

私が日頃観察している区分マンションは、JR山手線学生街の某駅から徒歩4分程にあり、利便性に優れたバブル期の3点ユニットワンルームですが、最近の空室増加は結構な数になりますし、何より空室期間がかなり長びいています。中には1年近く空いている部屋も複数存在しています。

私自身は空室を作るのが精神的に嫌なので、入居者の属性は不問( 保証会社加入必須 )、広告料を150%に積み増す、の2点を今年から進めています。お陰で満室を継続出来ていますが、今後の賃料低下傾向はやむを得ないのだろうと内心は思っている昨今です。

私がJR山手線沿線で所有している物件は26世帯で、その中で20u前後の1Kが12世帯と、半分近くになります。残りは25u近い広めの1Kや1DK・1LDK、2LDK以上が14世帯ですが、広めの物件は常に高稼働で賃料も上昇傾向です。

一方、今後の苦戦を覚悟しているのはやはり20u・1Kタイプです。ワンルームのお得意様である大学生や若手社会人、外国人留学生の数が減少傾向にある潮流は、コロナ共生社会を迎えた今、歯止めが掛からないのでしょう。

もし私が狭小ワンルームを莫大な借入金を元に相当数購入していたとしたら、心労は相当なものになったでしょう。結果として資産は増やせたのかもしれませんが、健康を損ねていたかもしれません。

不動産はゆっくり動くように見えて、情勢が変化する時はアッと言う間です。既に手放した築古の狭小ワンルームを今も大量に保有していたなら、返済原資や納税資金を作るのも大変という事になっていただろうと感じます。

■ 私が不動産投資で最終的に得たい物

私自身は不動産業者ではありませんし、不動産投資で莫大な富を築きたいと考えているわけでもありません。

「 一朝事が起きた時に家族の経済を破壊しかねないようなリスクを取らず、しかしインフレに負けないように資産を少しずつ増殖させていく 」を基本として、これまで投資を進めてきました。

私の主目的はJR山手線沿線で徒歩10分程度までの公道に面する整形の土地を長期間保有して、インフレに対抗するという事にあります。

賃貸の栄枯盛衰は致し方ない事と割り切って、ともかく空室を作らないようにしつつ、土地を保有する上での安全性を高める余裕資金比率を依然高位にするつもりです。

そうは言っても日々新規に投資を進めるのも、紙幣減価に対応する上で大切な事です。最近の私は紙幣減価を考えて、幾つかの目安を定め、物件をリサーチし、購入を進めてきました。

「 世界的なインフレ、資源高を鑑みると、建物建築単価やリフォーム代がかなり高騰するだろう。とすると、全面リフォームしたような物件で広いタイプを割安に購入出来れば裁定取引が成立しそうだ 」ということを今は考えています。

要するに、リフォーム代を相当かけた物件をリフォーム代プラスアルファ程度で買えるようならば、バリュー株のような投資が出来ますし、例えばその物件がファミリータイプのマンションや戸建てだった場合、短中期的な出口も容易です。

■ 最近購入した3つの物件の特徴と購入理由

という事で、昨年末から今年にかけて3物件を仕込みましたが、いずれもその目安に適合した物件になります。簡単に概要を下記に書いてみます。

【1つ目】
東京郊外多摩地区にある某駅から徒歩6分程度にある区分ファミリーマンション、約55u。商業施設が多く、利便性に優れている。価格は600万円半ば。築40年位。陽当たり良好で閑静。

内外装共にフルリフォームされていたことが購入の決め手です。2年前に3DKが2LDKに変更され、追い炊き機能付きのユニットバスや3口のシステムキッチン、トイレや収納などが新品に交換されていました。

所有者は自宅のリフォームをする為に売却を決意したとの事で、今のリフォーム相場から考えると400万〜500万円しても不思議ではないと感じる内容です。

加えて外装の大規模改修も完了して見栄えが良くなっていました。これならば「リフォーム代プラスアルファで買った」と言えるかなと判断しました。即お客さんが付いて賃貸していますが、いつかは実需向けに売却する事になりそうです。

【2つ目】
東京郊外多摩地区にある某駅から徒歩10分超にある一戸建て、100u。公道に面する整形地。内外装で1,200万円程度を7年前にかけて大規模改修済。価格1,500万円前後。陽当たり良好で学区も良さそう。築25年。

買いの根拠は内外装のリフォーム内容と物件の広さです。有名メーカーのシステムキッチンやユニットバス、無垢材のフローリングに加えて床暖房まで新規に設置してありますし、太陽光発電も近年設置されています。

リフォーム代プラスアルファで土地30坪弱が手に入り、建物自体も大規模改修をした事でまだまだ使用可能です。これならば当面は貸して、いずれ売却する時も流動性が高そうだと判断しました。

取引事例を見ると、2000万円程度で同じ広さの土地が取引されています。リフォーム内容だけでなく相場的にも安く仕込めたように思います。

【3つ目】
東京郊外多摩地区にある某駅徒歩4分、商店街に面する路面店舗。約20坪。自治体が底地を所有している旧法借地物件。駅からの人通りが多く、スーパーもかなり近い。近隣店舗は盛業中が多い。価格1,800万円台。

買いの根拠は、借地の権利金2,000万円相当の継承を受けられる点にあります。権利金は通常、借地権の権利を得る際に支払うので、地主はその返還義務を負いません。

しかし、この土地の場合は様々な事情から、将来建て替える際に退去する条件として、「 権利金相当額プラス建物代を地主が借主に対して返還義務を負う 」という内容の契約になっています。

建物代も1,500万円程度支払っているのですから、おそらくは2,500万〜3,000万円程度は建替え時に返還されるだろうと考えており、バリュー投資として悪くないと思っています。

建替えまではまだまだ時間がかかるでしょうが、その間は年利12%の収益を稼いでもらい、ただ保有していれば良いのです。

■ 資金力がない投資家にとって東京の不動産はリスクが高い

上記は私がインフレに対応した投資を考えて、ここ数カ月間で行なってきた内容です。日本ではまださほど実感できませんが、北米などではコロナ対応からの紙幣減価が進み、住宅価格の高騰が進んでいます。著名ヘッジファンドマネジャーの中でも高インフレを懸念する声が目立ち始めています。

債券に強いジェフリー・ガンドラックや新興国投資のベテランであるマーク・ファーバー、哲学的な思考を披露しているレイ・ダリオ等が米ドル減価に言及しているのがその典型です。

紙幣減価に対抗するならば資源か株式、不動産が一般的です。しかし、東京都心の不動産に関しては短期的には需要減退傾向がどうしても否めないため、資金力がない零細投資家にとってはあまり良い選択肢と言えないのではというのが私の意見です。

物件はただ保有しているだけでもお金がかかります。資金力がないと、賃貸が長期間決まらない場合や自身の急な出費が必要になった場合、物件を売らざるを得ないという事にもなりかねません。

私は上記の理由から、「 少額でインフレに対抗できそうな案件を 」と思い、投資を進めてきました。多少の参考になれば幸いです。

プロフィール

■ トーマス高島さん

たかしま

東京都在住
不動産投資家
ブログ:トーマスの不動産投資ブログ

■ 経歴

□197×年、東京都に生まれる

□幼稚園時代から親の仕事関係で住居が転々と変わる

東京以外には神奈川県や千葉県に居住経験

□大学卒業後非鉄金属会社に入社

祖父母介護の為に退社

社会福祉法人勤務・整体院経営・雑貨店経営・不動産会社勤務など様々な職業を経験

中国に数度の短期留学を経験する

□2001年、兼業で不動産投資を開始

株式投資、ベンチャー投資等も行うが、徐々に不動産投資に集約

□2020年、山手線沿線を中心に約50戸を所有

趣味は読書・競馬。好物は酒

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