• 完全無料の健美家の売却査定で、できるだけ速く・高く売却

×

  • 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集

家賃の低下と外国人入居者の増加。リーマンショックを当てた投資家が予測すること

トーマス高島さん_画像 トーマス高島さん 第38話 著者のプロフィールを見る

2022/7/5 掲載

今年、私の物件では1月〜3月間の退去があまりなかったのですが、4月以降、ワンルームを主体として毎月1〜2件の退去が発生しました。

私はそのワンルームを埋めるべく、近隣の募集条件を調べ、競合物件の募集家賃自体よりは下値になるように賃料を設定し、他にも条件の緩和を進めて、ともかく空室がスグに埋まるよう投資運営を進めてきました。

管理会社の尽力もあり、それらの空室は速やかに埋まりました。私の物件はJR山手線沿線にある一棟マンションで、20u前後程度のワンルームが主体です。そんな私が今年の賃貸経営で心掛けているのは、以下のような内容です。

1、世界的景気後退に備え、空室を作らない。その為には募集条件を速やかに見直し、スグ埋まる家賃にする
2、ある程度の保証が得られる保証会社の審査が通った場合は、外国人を積極的に受け入れる
3、敷金と礼金をゼロにして、加えて広告手数料を増額していく

その結果、空室が出ても短期間で次のお申込みをいただけました。それ自体は有難い事なのですが、もちろん弊害もあります。

■ 家賃の低下と外国人入居者の増加

家賃を下げた結果、日本文化になじみ深い中国・韓国・ベトナム人以外に、最近はウズベキスタン・ネパール・インド・タイ・ミャンマー( 旧ビルマ )等の、現在の日本人には馴染みが薄い地域の国籍の方が増加しました。

結果として、様々なトラブルが噴出してきています。ウズベキスタンの留学生は、ゴミの分別が苦手で、生ごみを毎日そのまま集積場に捨ててしまいます。

ウズベキスタンのように乾燥している土地柄ならそれでも良いのですが、多湿な日本で猛暑中にこれをやられると悪臭が周囲を漂い、掃除するのにも一苦労です。

加えて夜間は寂しいのか、真夜中の時間帯でもお構いなしに故国の友人と電話でおしゃべりを繰り広げます。

ネパール人入居者は故国のお祭りを住居でもと考え、友人を呼んで賑やかに挙行したりします。お香をいつも焚くので部屋以外に共用廊下まで匂いが立ち込める状況になっています。

インド人の入居者は、宗教音楽を鳴らしながら香辛料たっぷりのカレーを作り、招待客を招きます。夜間までおしゃべりの声が響き、近隣住民からクレームが来るのではないかと、つい心配になってしまう程です。

加えて、退去後のお部屋に入ると中々香辛料の香りが取れません。クリーニングしても何となくスパイシーな雰囲気が残っています。

入居者の皆さんが日々を謳歌され、楽しまれるのは私の望むところでもあるのですが、マナー違反になるゴミ捨てや騒音のクレームは管理会社を経由して全部私のもとに届きます。

「 満室稼働するならば、これくらいは致し方ないか 」と思い、ともかく淡々と後始末をしています。逆にいうと、これくらいの面倒を引き受けられる覚悟があれば満室稼働は容易と言えるのでしょう。

生ごみの匂いや騒音も嫌ですが、私はそれ以上に空室が出る方がもっと嫌です。それによりデメリットが生じたとしても、自分の責任でその後始末をするしかありません。

皆さん、個々に接すると優しく情味がある人がほとんどです。しかし、日本は大陸的な国家と違い、とにかくゴミの収集や騒音に煩いお国柄です。そんな地域事情を説明しながら、内心でうまく地域に馴染んで長期に住んでくれることを願っています。

■ 日本人の若者の意識の変化

「 トラブルにならないよう、入居者を厳選したら良いのでは? 」というご意見もあるのかもしれません。それでもすぐに満室になる物件なら、それでいいのでしょう。しかし、ワンルーム主体の私の物件ではそれでは空室が埋まらなくなっています。

日本人の若い方からは、「 バストイレが、セパレートでないなら嫌です 」「 オートロックやエレベーターがないのはダメです 」という意見が少なからず訊かれます。

このような若人をターゲットにする場合、それなりの設備投資が必要です。しかし、一方で彼らの可処分所得自体は低いのですから、賃料に反映できるかは不透明な部分があります。

親元でそのまま暮らすという選択肢もまた、以前に比べて一般的になりつつあります。大学生や新社会人になっても、お母さんに下着を洗ってもらい、お弁当を持たせてもらい、通勤・通学生活をする。それは別に悪い事ではない。そんな意識を持つ方たちです。

ちなみに、私のメインバンクの担当者に入社した理由を訊いたところ、「 転勤が都内近郊までだったので。下手な上場企業に入社して北海道や九州に飛ばされたら参ります。実家暮らしですし、東京にいられるなら給料が安くても良いと思いました 」と言っていました。

あとは投資判断と言うか、大家さんの考え方一つになってきます。私は「 空室<満室 」の優先順位が高いため、面倒があっても満室稼働である方を選んでいます。

同時に、無駄な設備投資はしたくないのでその結果として、ハングリーな外国籍入居者ありきの不動産投資でやっていこう、そんな事を考えて運営をしています。

もちろん、これは東京の副都心部での現在の話です。地域によってはこれと異なる現状があり得るのでしょう。

■ マイケル・バーリの世界大恐慌についての予測

2000年のITバブル崩壊や2008年のリーマンショックを的中させて大金を稼いだマイケル・バーリは「 世界大恐慌が年内か来年には来る。その場合はS&P500は1500ポイント程度になる 」と話しています。

的中するのかどうかは私には判りません。しかし、もしも実現した場合にはリーマンショックを超えるどころか、1929年の世界大恐慌に匹敵する記録的な大不況に陥る事になります。

その場合、2001年当時の価格に不動産市況が逆回転する事も否定できません。S&P500が1,500ドルあたりは、丁度2000年〜2001年辺りだった事を改めて不動産相場で思い出します。

当時は銀座で年利10%は普通、山手線沿線はそれより落ちるから年利12%程度といった雰囲気がありました。( 当時の私はチャンスを眺めることしかできませんでしたが )。株式は年配当、1%〜1.5%が多く、不動産の優位性は明らかでした。

もちろん、現在はインフレによる資材高もあるので同率に当時のようになると、論じる事はできません。しかし、現状の不動産価格がヤバい水準である事は、投資歴20年以上のベテラン投資家の皆様ならば、簡単に想起できる事でしょう。

何がヤバいのか。例えば、東証1部( 現プライム )の重厚長大企業の中でも、探せば簡単に年配当5%以上の企業はゴロゴロ見つかります。

土台がしっかりしていないベンチャー企業や、先行きが見えない内需関連銘柄以外でも、財務体質が堅固で世界的に事業を展開する堅い株式が意外に高利回りである事がリサーチすれば浮かび上がってきます。

これに引き換え、普通の不動産投資物件でも年利5%は普通な状況です。年利6%の場合、「 ちょっと利回りが良いかも 」みたいな空気感があります。( JR山手線沿線や近接エリアの場合 )

ヘッジファンドのようなロングショート取引の場合、割高な年利5%の投資用アパートをショートして、年利配当5%の含み資産が多い老舗株をロングする。こんな仕掛けをしてみたくなってしまう事でしょう。

無論、不動産の空売りは出来ません。ですので、上記はあくまでも割高か割安かのイメージトレーニングでの話です。

しかし、普通に考えて、莫大な権益や資産を持つ歴史ある会社の株価配当率とアパートが同じ年利5%というのは市場の歪みがかなりでてきている証拠なのでは、と思うのです。

確かに、不動産はレバレッジが効きますし、相続財産として株式より優遇されています。しかし、株式も流動性があり、配当や売却に関わる実効税率が低い点などから不動産より優遇されている部分があります。

■ 円安に関する日本のエコノミストの見立ては本当か?

不動産には、事故リスクやインフレで高騰が見込まれるリフォーム代といったリスクもあり、それらは全てオーナーが自身の責任で負わなくてはいけません。そんな背景から、私はここ数年、以下のような戦略を持って進めてきました。

1、不動産のポジションを落とす
2、日本株式や新興国株式は割安な銘柄が散見される。打診買いは良さそう
3、いずれ遠からず起きる大調整で、改めて不動産と株式のポジションを構築するべく、今はなるべくポジションを減らす事に留意して現金を第一にする

事実、私は日本円現金に強気です。日本のエコノミストや投資家は「 円が日米金利差だけでなく、国力減衰を反映して下落している 」みたいな事を良く書いています。

私は正反対の見方で、「 ドルは公的債務30兆ドルを突破して紙屑化してきている。日本円も問題山積みだが、基本的には黒田総裁の無策で下落しているだけで、短中期的に( 特に米国リセッション時の円高を見込むと )良さそうだ。しかし長期的には円安になるのだろう 」と考えています。

最近ではゴールドマンサックスやバンクオブアメリカのエコノミストが、上記に似た内容のレポートを出しています。しかし、日系のエコノミストは短中期でも円安派が大勢です。

藤巻元参議院議員のように、「 場合によりドル円は500円 」などと極端な事を言う人もいます。私の為替予測は、今年年末1USドル=110円〜120円。来年中は90円〜110円を想定しています。

100円割れではドルのロングポジションを取るつもりです。見方が外れた場合、自分の責任だから仕方ないと諦め、また改めてポジションを構築していく事にします。

そんなわけで、私は所有物件については満室稼働を意識しながら、過去のコラムに書いたように、不動産の整理も進めています。それと同時に、下落後に改めて購入するべくリサーチを入念に進めている段階です。

参照:山手線沿線一棟マンションを売却。5年間の運用収益と2022年に売却を急いだ理由

皆様も猛暑に負けず、うまく運用が進むよう心より願う次第です。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

アクセスランキング

  • 今日
  • 週間
  • 月間

プロフィール

■ トーマス高島さん

トーマス高島さん

東京都在住
不動産投資家

ブログ:
トーマスの不動産投資ブログ


■ 経歴

□197×年
東京都に生まれる

□幼稚園時代から親の仕事関係で住居が転々と変わる

東京以外には神奈川県や千葉県に居住経験

□大学卒業後非鉄金属会社に入社

祖父母介護の為に退社

社会福祉法人勤務・整体院経営・雑貨店経営・不動産会社勤務など様々な職業を経験

中国に数度の短期留学を経験する

□2001年
兼業で不動産投資を開始

株式投資、ベンチャー投資等も行うが、徐々に不動産投資に集約

□2020年
山手線沿線を中心に約50戸を所有

趣味は読書・競馬。好物は酒

ページの
トップへ