• 完全無料の健美家の売却査定で、できるだけ速く・高く売却

×

  • 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集

10年前に買った都内2戸物件の収支。安く買えた理由と私の物件購入基準

トーマス高島さん_画像 トーマス高島さん 第41話 著者のプロフィールを見る

2022/10/5 掲載

今年の10月で、私がJR山手線某ターミナル駅から徒歩3分の二世帯住宅を約3,000万円で購入してから、10年間になります。その具体的な収支をお伝えします。皆さまの参考になればと思います。

■ 相続の売り急ぎ物件を指値をして購入

物件の詳細は以下の通りです。

・JR山手線某ターミナル駅徒歩3分 公道面の整形地
・土地20坪 延べ床20坪2世帯住宅 陽当たり良好
・価格約3,000万円
・平成中期の木造2階建て注文建築

購入は2012年10月。普通にサイトに掲載されていた物件を指値して、購入しました。当時は、東日本大震災の影響が依然続いていたものの、復興への動きも多少感じられ、暗い世相の中に光が垣間見えてきた時代でした。

この物件の周辺の土地は、昭和バブル期に坪単価600万円〜700万円、リーマンショック前の2006年〜2007年辺りは坪単価400万円〜500万円程度の取引実績があります。下がれば買いたいエリアとして私は常に情報を収集しつつ、下落局面を待っていました。

その後、リーマンショックや東日本大震災があり、ピーク時の半値近い坪200万円〜250万円程度の取引実例になってきました。

「 そろそろこのエリアの土地を、購入出来るタイミングになってきたかな 」
株価下落などが不動産価格下落に波及しつつある事を感じながら、検索サイトを眺めていた事を思い出します。

そんな折、大手不動産流通会社の専任で新規に売り出しがされた二世帯住宅をサイトで見つけました。価格は約5,000万円。坪単価は250万円ですから、割高ではないものの安いとも言えない値段です。

「 今は買い手が少ない時代だから、もう少し待てば指値が通りやすくなりそうだ 」
そう感じた私は、担当者に接触し、ゆっくりと交渉を継続していきました。

2か月後、担当者から「 相続税の納期があり、売主様は価格を下げると言っています。新規に3,980万円に設定登録して、再度売り出しをかけていきます 」と電話で連絡がありました。

これを受けた私は数日後の担当者との面談の際、「 3,000万円なら現金で即買います。買い手を改めて探すよりも、売主様にとってこちらの方が納税資金を作る良い機会になると思うのですが 」と伝えました。

担当者は「 わかりました。では交渉は一応してみますが期待しないでください。3,000万円ですと坪150万円、買い取り業者より安い値段になってしまいますから 」とやや憮然とした表情で答えてくれました。

私は焦りませんでした。不動産は下落局面で買い、上昇局面で売るものです。その理由は経済情勢もありますが、上記のように「 買い手がいない時期 」で「 売り急ぎ 」の状況だと下落がかなり進むことを知っていたからです。

株式でいうストップ安のようになり、下値制限ギリギリで買えるチャンスが出てきます。売主からすると、絶対に売却しないといけない状況下なのに買い手が少ないのですから、流動性から考えて当然の事です。

■ 3つの物件購入基準

有望な土地を相当割安に買えた場合、好景気に転じた場合は数倍に値上がりすることが期待できますし、不景気下でも紙幣減価に対応して資産保全が可能になります。

私は「 まずまず利便性があり汎用性がある立地を、不景気下に割安に買う。そして、売らないで守りながら土地から上がる収益を得ていく 」という思想で、不動産を買い進めてきました。基準は大きく分けると以下の3つです。

@JR山手線沿線
→徒歩10分未満ならば汎用性が高く流動性も高い。人口減少に対応できそう

A公道に面する整形地
→敷地延長や不整形地は買いたくない。売却する時に買いたたかれるリスクがあり、長期保有に適さない為。陽当たりも重視

B低層住居地域など、住宅専用地域を避ける
→斜線や高度地区の制限が厳しい上に、建蔽率や容積率が低い。加えて用途制限もあり、多様な需要に対応できない土地になるから

上記以外の不動産の場合は、「 安い時に仕入れること。そして、価格上昇局面になった場合は売却を進めて、借入金圧縮をすること 」。これを念頭に置いて運用を進めてきました。

今回の物件は、売却を念頭に置かず、長期保有して紙幣減価に対抗するために保有しています。駅から3分で、商業ビル群などもスグ歩いて行けますから、永久保有に適した立地と言えるでしょう。

話を戻しますが、最初に5,000万円の値段がついていた物件に、3,000万円の指値を入れたことで、私は内心「 強気に言い過ぎたかな。どうしても欲しいから、3,500万円くらいでも良かったかもしれない 」などと後から考えていました。

価格を聞いて憮然とした営業マンは、しかし何とか交渉をまとめてくれました。おそらく売主様の相続税納期から、やむを得ないという事で売買契約になったのでしょう。それから10年丁度の年月が流れました。

■ 10年間で収支はプラス2,000万円、市場価格は3倍に

この物件の購入から現在までの10年間の収支をまとめます。

購入価格:約3,000万円

収入:年間約250万円×10年間=約2,500万円
支出:年間固都税保険料等約20万円×10年間=約200万円
   リフォームトータル=約200万円
収支:約+2,000万円

結果、差し引き収入は10年間で約2,000万円になりました。本当はもう少し高く貸せるようです。以前、塾をここでやりたいから募集賃料の約3割増しで貸してほしい旨を、打診されたことがあります。

しかし、無理なく常に手堅い人が借りてくれれば、私の運営が楽になります。そのため、賃料を安くする代わりに入居者を厳選して( 当時は東証1部上場企業かそれに類する勤め人のみ )、駐車スペースも無料という形で、稼働率と安定性を優先してきました。

結果として、苦労らしい苦労がなかった物件になったので、私としては希望通りになった感じです。これに加えて、物件評価額が10年間でかなり上がりました。

最近の取引事例では、2軒隣を業者が買いましたが坪単価は約500万円でした。成約事例を見ても、坪500万〜600万円程度のようです。私の物件にこれを当てはめると、現在の評価は約1億円になります。解体費等を見込んでも、約3倍の価格上昇です。

■「 五分の勝ちを持って最上と為す 」

もちろん、高値はずっとは続きません。今後の世界的景気後退時にはこの物件の評価も下がっていく事でしょう。それは仕方のないことです。

私は安く仕入れているので、例えば「 半値八掛け二割引き 」( 株式の慣用句。暴落水準で、一応の下値の目途を表す )の水準になったとしても、利益は確保できます。

逆にこの物件を1億円近い値段で買っていたらどうでしょう。評価額が半値になれば十年分の家賃を吹き飛ばす損失となり、リカバリーできなくなります。

そんなわけで、私はとにかく「 景気後退局面で安く買う 」ことをいつも心掛けてきました。私は大金持ちや法人と違い、零細な一個人ですから、一回の失敗でも再起不能になりかねません。

それを回避するためにはどうしても、武田信玄公の格言ではないですが、「 五分の勝ちを持って最上と為す 」でリスクをあまり取らず、運用に対して細心かつ小心に臨んでいく事が必要になってきます。

面白味はないかもしれません。しかし、今後の世界的な混乱をうまく乗り越えられるよう、今後もリスク管理を更に徹底して、この冬に備えていこうと考えています。皆様の運用も長期に渡りうまく進むよう、願っております。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

アクセスランキング

  • 今日
  • 週間
  • 月間

プロフィール

■ トーマス高島さん

トーマス高島さん

東京都在住
不動産投資家

ブログ:
トーマスの不動産投資ブログ


■ 経歴

□197×年
東京都に生まれる

□幼稚園時代から親の仕事関係で住居が転々と変わる

東京以外には神奈川県や千葉県に居住経験

□大学卒業後非鉄金属会社に入社

祖父母介護の為に退社

社会福祉法人勤務・整体院経営・雑貨店経営・不動産会社勤務など様々な職業を経験

中国に数度の短期留学を経験する

□2001年
兼業で不動産投資を開始

株式投資、ベンチャー投資等も行うが、徐々に不動産投資に集約

□2020年
山手線沿線を中心に約50戸を所有

趣味は読書・競馬。好物は酒

ページの
トップへ