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地方投資の5つのポイント。ポートフォリオに地方物件を組み込む理由。

トーマス高島さん_画像 トーマス高島さん 第9話

2020/9/2 掲載

総理大臣辞任に伴い、後継者の財政政策次第で市況に変化が生じる可能性が高まっています。

コロナ給付金やコロナ融資の資金を増税で賄おうとする政治家が後継首相になると、基本的に物件価格は下落していく事になります。デフレ色が強まるからです。

往時の高橋是清蔵相のような積極財政を主体とする政治家が後継首相の場合だと、インフレ懸念から物件価格も底堅いでしょうから、今後の政策には注意が必要です。

安倍晋三総理大臣の辞任原因は、これまでの長期に渡る激務からくる強いストレスによる身体への影響が甚大だったと報道されています。

過去の例でも石橋湛山首相や大平正芳首相、小渕恵三首相のように任務が寿命を縮めた例があります。想像を絶する責任感と激務を背負うのが首相という立場なのでしょう。

安倍首相について在任中の行動が全て妥当であった訳ではないでしょうが、全体としては一国の宰相という任務を立派に果たされたと言えるのではないでしょうか。

後任についてこの原稿を書いている段階では、菅官房長官や岸田政調会長、石破元幹事長や河野防衛相等の名前が挙げられています。

彼らの政策が財政収支の均衡を重視するようだと富裕層への増税が考えられ、その場合は不動産価格の下落が生じてきます。増税は個人所得減少を招き、投資マインドを冷やし、景気後退になる可能性が高まるからです。

私はおそらく増税路線の政治家が今後主体になりそうな気が何となくしており、景気後退は免れないのかなと考えています。

コロナの影響を緩和するバラ撒き政策には税源が必要で、これを増税で賄いたいという思考を持った政治家は案外多いように感じるからです。

この場合はデフレの再来と言う景気状況になり得るので、現金比率を高めにしていく必要性があります。



■ 地方投資を進める上で念頭に置いている5つのポイント

さて、暑い中にも秋風が少しずつ感じられ、それに連れて段々とコロナウイルスに慣れてきた世相のように感じます。

今のところ都心近接エリアでの不動産売買について、モノによってはかなり安い価格で売却を打診される事があり、以前より結構お買い得と思う時もあります。ただ、全般としては給付金やコロナ融資での下支えもあり、価格が依然底堅いように感じます。

一方で地方物件は銀行融資が厳しく、買い手減少もあり、価格が下落傾向にあります。まだ買うタイミングとしては早い気もしますが、案件によっては進められる機運があるでしょう。

今回は、私が地方投資を進める上で念頭に置いている事柄を解説して、皆さまが地方投資をする場合の一助にして頂ければと思います。

私が地方投資をする場合に念頭に置いているのは、その物件自体高利回りが取れ賃貸需給バランスが崩れていないエリアにあるかどうかという部分が大きいです。

私が今まで投資してきたエリアの特徴をまとめると以下のようになります。

1、大手業者が進出して来ていない

これは大手ハウスメーカーやサブリースを手掛けるアパートメーカーを指しています。このような業者が多く物件を建てるエリアは供給過剰にさらされるリスクが高く、今は良くても将来は賃貸の需給バランスが崩れる事になりかねません。

大手は上場している事もあり資金力があるし、一度営業所を構えるとそのエリアでの目標達成をするべく、賃貸の需給バランスを考えずに物件をどんどん造る傾向にあります。

そうしないと絶対収益を求める株主の要請に応えられない事になるからです。このような業者が進出しているエリアで資金力が無い個人投資家が太刀打ちするのは結構大変です。賃貸経営の戦略を徹底的に練る必要性が高まります。

2、賃貸需給バランスが崩れていない

これは賃貸の空室が多いか否か、仮に今は空室が多くても賃貸需要があるのかどうかという意味です。需要が抜本的に消失しているエリアだと、販促活動にいくら力を入れても実りが乏しく空室リスクを解消する事が困難になります。

古くはリーマンショックの影響から九州や中部地方における企業城下町等で企業が撤退した後にこれが実際に発生し、未だに苦慮されている大家さんが多い地域もあります。

3、利便性が高いエリア

私が千葉外房の漁村に所有している物件では、徒歩1分にコンビニやハンバーガーチェーンがあり、徒歩3分圏内にはレンタルビデオ店や青果・鮮魚店、ドラッグストア、持ち帰り弁当店、大手衣料品店など様々な店舗があります。

加えて徒歩15分にJR駅や銀行、郵便局など旧市街地が広がっています。徒歩で生活する分には本当に便利で、入居者曰く「 車を所有する必要を感じません 」とのこと。

市内はほとんどが車社会ですから、私の所有しているアパートのように徒歩圏で全て生活を賄う事ができる場所は案外貴重です。加えて私の物件周辺にアパートはほとんど存在していないので、独占的な感じで需要を獲得出来ています。

4、リフォームをさほどしなくても大丈夫なエリア

賃貸の需給バランスが崩れていないエリアだと、過剰なリフォームをしなくても普通に賃貸が成約します。他に物件が無いから致し方なくという事もありますし、そもそも競合物件が少ないので選ぶ余地が無いという部分もあるのでしょう。

そのような地域では新規物件供給がほとんどない事から、築30年木造が普通というイメージで扱われているエリアもあり、その場合は家賃がここ20年間不変という、まるで時が止まったような感じで賃貸需給バランスが保たれている事も珍しくありません。

5、年利がかなり高い

日本は高齢化社会が今後さらに進み、地方の人口減少は更に激しさを増していく事でしょう。リスクヘッジの為にも、地方投資の場合は投下資金の回収を早めなければいけません。

私の場合、最低でも年利20%( 単純計算5年間で回収 )、通常は年利30%近くを目標にしています。回収さえできればリスクは理論上かなり低くなり、以後その物件における賃貸経営は気楽に行える部分が大きくなります。

今現在私が所有している地方物件は千葉外房の2棟だけですが、以前は長野県等合計5棟を所有管理していました。いずれも年利ベースでは25%〜40%程度、加えて利便性があるので所有物件は大体満室経営を維持できていました。

しかし、資金力が乏しい個人投資家の場合、限られた資力なので過大なリスクを取る事は出来ません。物件自体が老朽化した場合は、抜本的に建物のリフォームをしていく必要性が高まりますし、仮にそれだけの資金を投じても将来まで満室経営が出来るのかは判然としないのです。

それで私は利食い売りを少しずつ継続して、5棟→2棟まで減らしました。物件は維持コストまで考慮すると、所有しているだけでもリスクになります。

加えて地方物件は大規模災害や需給バランスの変化で、いきなり需要が消失するリスクも底流しているので、高利回りの反面、将来性が不確実という側面が都心エリア物件より大きくなります。

現在残っている2棟は年利40%以上を9年間継続していますし、外壁の大規模改修が完了しているので、売却を進めた事で不動産投資ポートフォリオにおけるリスク低減が図れたかなと思っている次第です。



■ ポートフォリオに地方物件を取り入れる理由

今後、地方投資を進めたい方に私から申し上げたいのは、地方は根本的に賃貸需要が弱く下手な場所を買ってしまうとリカバリーが難しくなる、しかし利便性が高い希少エリアの物件ならば安定稼働も可能、という事です。

利回りが高く投下資金の回収が速くなる可能性がある地方物件をポートフォリオの一部に加えるのには最適で、妙味があります。例えば株式投資で先進国株式にプラスして、エマージングマーケットの株式も一部組み込む感覚に似ていると思います。

しかし、エマージング投資だけに集中していると流動性が薄いのでハイリスクハイリターンの典型という事にもなり得る訳で、変動幅が相当大きくなり得ます。

私は株式投資同様、大型株に匹敵する都心近接エリアを中心にして、トータルリターンを高める為に地方物件も全体のポートフォリオ中の比率を検討して投資していく方が良いだろうと思っています。

地方物件は賃貸や売買の流動性が薄く、売りたい時に売れないリスクが結構あるからです。

景気後退時や自身のライフイベント時に地方物件を売却して資金を作りたいと思っても買い手を探すのが難しく、なかなか時価を把握する事自体が困難な物件が多いのも地方物件の特徴になります。

私の場合で言うと、不動産投資ポートフォリオ中7割を都心近接エリア( JR山手線沿線など )、1割を郊外( 多摩地域や埼玉 )、2割を地方高利回りと配分しており、地方投資の位置付けはポートフォリオ全体の利回りを上げる為と考えて投資しています。

7割の都心近接エリアの物件は売買流動性があり、思考や情勢の変化が起きた場合は売りやすいですし賃貸の流動性も高い事から満室経営の難易度が低く、だから安定性は抜群でも高利回りというほどのリターンが得られないからです。



■ じっくりと物件を精査するタイミング

まとめとなりますが、私は今後も過大なリスクを取らず、現金比率を高めながらも過小な投資ポジションにもせずといった感じで情勢を見ていきたいと思っています。

今後、今まで以上に面白い条件の物件を提案される事が増えていく事でしょう。銀行の不良債権増加懸念もあり、不動産の売り物はこれからも増加傾向になるからです。だからこそ、じっくりと物件を精査していきたいと考えております。

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プロフィール

■ トーマス高島さん

たかしま

東京都在住
不動産投資家
ブログ:トーマスの不動産投資ブログ

■ 経歴

□197×年、東京都に生まれる

□幼稚園時代から親の仕事関係で住居が転々と変わる

東京以外には神奈川県や千葉県に居住経験

□大学卒業後非鉄金属会社に入社

祖父母介護の為に退社

社会福祉法人勤務・整体院経営・雑貨店経営・不動産会社勤務など様々な職業を経験

中国に数度の短期留学を経験する

□2001年、兼業で不動産投資を開始

株式投資、ベンチャー投資等も行うが、徐々に不動産投資に集約

□2020年、山手線沿線を中心に約50戸を所有

趣味は読書・競馬。好物は酒

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