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ギリシャ&中国ショックによる「売り急ぎ物件」を狙え!

徳田文彦さん_画像 第21話

前回のコラムで「 日本の投資用不動産の価格暴落の可能性 」について書かせていただきました。

そこでの結論は、
@ 当面底堅い価格推移が続き、暴落を心配する必要性は低い
A とは言え、価格上昇局面であることを意識し、割高な物件を購入しないことが重要

というものです。

これから投資物件を買おうとする読者の皆さんの中には、前回のコラムを読まれて、「 物件価格がこのまま安定して推移するならば物件を買うチャンスは来ないのか? 」と感じた方もいらっしゃったかもしれません。

投資用物件を新たに購入する( あるいは買い増しをする )投資家にとっては、多少の価格調整が起こってくれた方が、物件購入のチャンスが訪れる、という意味では好ましい状況だからです( 大幅な価格調整は困りますが )。

もちろん、そういった価格調整が起きるチャンスは、しょっちゅうあるものではありません。しかし、不動産価格が上昇基調の中であっても、ほんの一瞬の間、何らかのきっかけで不動産価格が軟調になることがあります。

そして、そんな「 滅多にないタイミング 」が目の前に迫っているのではないかと、最近、私は考えています。

■ 「 早期売却希望案件 」が出る?

投資対象として狙うべき物件を絞り込む際に、「 売り主さんが『 売り急いでいる 』物件を狙う 」というセオリーがあります( これはマイホームの購入であっても同じですね )。

売り主が何らかの事情( 相続物件などもこれに該当します )で早く売却処分したい、現金化したいと思っている物件は、利回りも相対的に高く設定される場合が多く、指値も通りやすい傾向があることから、投資対象として狙い目といえます。

( 余談ですが、新築マンションや戸建て物件を買うときにも、決算期が迫っているなどの理由で、売り主たるデベロッパーが「 売り急いでいる 」物件を狙って購入検討すれば、価格面で有利な条件を引き出せる可能性があります )。

もちろん、投資用不動産市場において、売り急いでいる売り主は、景気悪化局面でもない限り、急に増えることはありません。特にここ最近は、日銀の異次元緩和効果もあって、日本国内の景気は持ち直しており、売り急いでいるという売却物件は減る一方でした。

ですが、ここ数週間で発生したギリシャ問題及び中国における上海株式の下落、それに端を発した日本株の下落により、マーケットの景色が変わりそうな雰囲気が感じられます。現金化に迫られた一部の投資家が、投資用不動産を売却する可能性が出てきたのです。

■ 売り急ぎ物件にどう備える?

とは言え、こうした売り急ぎ物件が出てくるとしても、その量は極めて限定的だ、と私は考えています。つまり、こういった物件を購入できるのは、ごく一部の投資家になるでしょう。

一部マスコミには「 中国人投資家が日本の不動産を投げ売りする 」という論調の報道はありますが、私の見るところ、日本に投資する外国人投資家は、今回の株価下落等で不動産を投げ売りするほど財務基盤の脆弱な投資家ではないでしょう。

では、そんなに数が多くない「 売り急ぎ物件 」というチャンスを掴むためには、どうすればよいのでしょうか?

シンプルに考えれば、これまで取引をしたり、情報収集をしていて懇意にしている不動産屋さんがあれば、そういった「 売り急ぎ案件 」がないか、素直に問い合わせてみることです。

実際に私も、先週末には投資用不動産を取り扱う不動産屋さんに、ここ1、2週間で売りに出された物件について問い合わせをしました。また、都心部の新築マンションモデルルームにも数件、キャンセル住戸などがでていないかの確認もしています。

大切なのは、こうした投資チャンスが来た際に、気軽に問い合わせをできる関係性を不動産屋さんと築いておくことです。それには、普段からこまめに物件情報をチェックし、不動産屋に問い合わせを入れ、可能な限り現地を確認しておくこと、いい物件があれば買い付けを入れておくことが重要です。

そうした不動産屋さんであれば、こちらからの問い合わせに対しても、気軽に本当の情報を教えてくれるでしょう。結局、数少ない投資チャンスを掴むためには、普段から地道に投資物件探しを積み重ねていくことが重要、ということになります。

■ 悲観ムードの中の投資チャンスに着目

話は少し変わりますが、7月10日に「 東京都が地下鉄2路線を新設する構想を固め、国に提案予定 」というニュースが流れました。一つは東京五輪開催による湾岸エリア開発を見込んだ湾岸部と都心部を結ぶ路線、もう一つが2027年のリニア開設を睨んで、JR品川駅-白金高輪駅( 南北線、三田線 )間を結ぶ路線のようです。

拙著にも書かせて頂いたように、鉄道の新線開設は、投資不動産の価値を上昇させる大きな要素です。投資不動産でもマイホーム購入であっても、新線開設の恩恵を受けるエリアに投資することは、キャピタルゲインが見込める魅力的な投資になる可能性が高いのです。

このように、日本、中でも東京都心部の不動産については、今後も価値上昇を見込むことができる要素に溢れています。不動産投資家としては、ギリシャ、中国といった国の経済動向に注意を払い、投資チャンスを見極めることは非常に重要です。

同時に、「 どのエリアに投資機会があるか 」ということにも嗅覚を効かせ、虎視眈々と投資タイミングを窺い、チャンスが来た時には素早く適切なエリアに投資する。これこそ不動産投資で成功する為の、情報への対処方法ではないかと思います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 徳田文彦さん

tokudasan

東京在住

□不動産投資家
□企業向け戦略コンサルティング

■ 経歴

□1974年生まれ

□1999年
慶應義塾大学卒業後、同大学院修了

□2006年
大手広告会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及した結果、エリアを厳選して高い入居率を見込める物件を購入し、 入居者募集や管理業務を徹底して効率化する投資手法に到達する

□2013年
サラリーマンをセミリタイア

□2014年
サラリーマン卒業後は、企業への戦略コンサルティング業務に従事

■ 著書

徳田さん本
5年で引退できるセオリー破りの不動産投資(ぱる出版)

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