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再建築不可物件には投資すべき?

徳田文彦さん_画像 第22話

みなさん、こんにちは! 暑い日が続いていますね。

こんなに暑い時は、現地見学に行った物件が今一つだったりすると、ショックが大きいですよね。私も先日、38度の炎天下に見に行った物件が期待外れで、そのショックから、翌週は珍しく物件見学に行くことができませんでした( 笑 )。

さて、最近、出回っている投資物件の利回りが低下しているせいか、「 再建築不可 」や「 借地権 」といった、土地の利用に制限の付く売り物件の情報が目立ちますよね。

今回は中でも良く目につく「 再建築不可物件 」への私の投資スタンスについて、経験も踏まえて書いてみたいと思います。

■ 利回りが相対的に高いのが特徴

再建築不可の物件には、以下のような特徴があります。

@大都市の都心部の立地に建つ物件が多い
A同エリアに建つ通常の物件より投資利回りが高い場合が多い


健美家を見ているとわかりますが、再建築不可物件のほとんどが、建築基準法に定められた「 接道義務 」を満たさない土地に建つ物件です。

つまり、敷地は道路に接していても、その「 道路 」が建築基準法で認められていない場合や、そもそも接道がない土地に建つ物件などのことですが、こういった物件は住宅密集地に多いのが特徴です。

住宅の数が多い大都市の都心部の投資物件に再建築不可物件が多いのは、こういった理由があるからです( 逆に、新しく開発されたニュータウンなどには再建築不可物件は少なくなります )。

また、再建築不可の土地には基本的に建物を新築することができないので、土地の価値が低いということになります。当然、上物も含めた物件価格は抑えられ、投資物件としての利回りは高めになることが多いのです。

新しい建物が建てられない、ということは、土地の価値としては大きな制限ですが、投資物件の世界で結構な割合で流通しているのは、この「 利回りが高い 」ということが投資家にとってメリットになるからです。

■ 投資に際して考えるべきデメリット

新築物件が建てられない、という以外の大きなデメリットは、何と言っても「 金融機関の融資がつきにくいこと 」です。都銀や大手地銀ではまず無理と言っても差し支えありません。

一方で、価格の低い木造アパートや一戸建て物件が多く、区分所有物件に近い額で一棟ものを購入できる、というメリットもあります。つまり、自己資金が比較的厚めにある投資家にとっては、有利な取引になる可能性もあります。

問題は「 出口 」。つまり、売却時にあります。自分が物件を売る側に回ってみると、いかに投資物件購入者に「 ローンを使う買い手 」が多いか、ということに気づきます。

その時にローンのつかない「 再建築不可物件 」は、売却面でやはり不利な面があります。物件選びで間違わなければ「 売れない 」ということはないでしょうが、売却まで多少時間がかかるリスクがあると考えるべきでしょう。

また、現在の資産インフレ状況下では、物件価格上昇によりキャピタルゲインを得られる可能性が、通常物件よりも低くなることも、頭に入れておくべきといえます。

つまり、再建築不可物件は、不動産投資において、キャピタルゲインよりも、安定したインカムゲインを狙う人向けの物件だと言えるのです。

■ 購入を検討するべき再建築不可物件の条件

上記のようなデメリットもあるにも関わらず、再建築不可物件には投資家の需要が安定して存在することは先ほど申し上げた通りです。私も、一定の条件を満たす再建築不可物件については、投資を検討すべきという考えです。

その条件とは、次の3つです。

@利回り
A入居率
B物件価格


インカムゲインを重視する投資家にとって、再建築不可物件の最大のメリットはやはり「 高利回りである 」ということです。従って、同じエリアに建つ通常の投資物件よりも、一定程度利回りが高いことを、投資基準の第一に置くべきと言えます。

私も再建築不可の戸建物件に投資していますが、周辺の通常物件よりも、利回りにして3%ほど高い物件です。この物件を購入した当時は、現在のような資産インフレ状況になく、不動産投資は「 インカムゲイン 」のみを求めて行うものでした。

そのため、利回りで通常物件よりも一定レベルの高い水準( 利回りでプラス3ポイント以上 )が見込めるのであれば、再建築不可物件でも積極的に投資対象にする、というのが当時の私のスタンスだったのです。

また、エリアの「 入居率 」に気を付けて物件選びを行うことも重要です( インカムゲイン重視の投資対象なので、空室期間が長引くと投資収益が大きく落ちます )。通常物件を検討する際にもまして、賃貸需要の強いエリアに絞って購入を検討すべきでしょう。

最後に大切なのは「 物件価格 」です。再建築不可物件に投資するデメリットとして大きいのは、ローン付けの難しさからくる「 売却しにくさ 」と述べましたが、それを防ぐのが「 物件価格が高すぎない物件を狙って投資をする 」ということです。

感覚としては、現金購入の取引が多い、「 区分所有物件 」の価格イメージで投資すると良いと思います。

区分所有物件であれば、首都圏であれば1,000万円未満、その中の東京都心部であっても1,500万円未満くらいまでが、投資金額の上限でしょう( 区分でも新築のいわゆるワンルーム物件は除きます )。

これくらいの価格であれば、売却時にも、現金購入のお客さんに売却する、という出口戦略が描きやすいと言えるでしょう。

このように、私は再建築不可物件は、最初から投資対象として外してしまうにはもったいない物件種別だと考えています。ただし、購入するには通常物件と少し違ったポイントに留意しながら、投資を検討する必要があります。

暑い日が続きますが、読者の皆さんがより良い投資対象に出会われることを、心よりお祈りしています!


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 徳田文彦さん

tokudasan

東京在住

□不動産投資家
□企業向け戦略コンサルティング

■ 経歴

□1974年生まれ

□1999年
慶應義塾大学卒業後、同大学院修了

□2006年
大手広告会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及した結果、エリアを厳選して高い入居率を見込める物件を購入し、 入居者募集や管理業務を徹底して効率化する投資手法に到達する

□2013年
サラリーマンをセミリタイア

□2014年
サラリーマン卒業後は、企業への戦略コンサルティング業務に従事

■ 著書

徳田さん本
5年で引退できるセオリー破りの不動産投資(ぱる出版)

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