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賢い人ほど不動産投資で成功できない理由

徳田文彦さん_画像 第23話

皆さんこんにちは! 本当に毎日暑いですね。

こんな天候の中での毎日の職場への通勤は本当にしんどいものですが、所有不動産は文句ひとつ言わずにキャッシュを生み出してくれるのですから、ありがたい存在です。

■『 賢い人=不動産投資で成功できる人 』ではない

同じ通勤電車に乗っていても、その間に所有物件がキャッシュを生み続けてくれている人もいれば、会社からの給料のみに頼る生活を続けている人もいます。どちらが今後、通勤電車に長く乗り続けなくて済むかというと、間違いなく前者の人たちでしょう。

この差はどこから産まれるのでしょうか? よく、「 ファイナンシャルリテラシーが高い人は、お金に働いてもらう重要性を理解しているため、不動産などの投資に踏み出せるのだ 」という解説を聞きます。しかし私は、この説明には懐疑的です。

不動産投資に踏み出して成功できるかどうかが、この程度の概念を理解できるかどうかで決まるとは思えません。私の印象では「 不動産投資に興味があるけれども行動できない 」という人は、むしろ一般の人よりも賢いタイプが多いのです。

■ 不動産投資を邪魔する2つの理由

私に「 不動産投資に興味はあるが、なかなか第一歩目が踏み出せない 」という相談をしてくる人の大半は、名の知れた企業に勤め、職務能力も高く、勤務先でも評価されている方たちです。

つまり、投資に回せる資金もありますし、属性という意味ではむしろ有利です。しかし、こういう方の相談に乗って、不動産投資の始め方についてアドバイスしても、なお実際の投資に踏み出せないことが大半です。

言い換えると、不動産投資本がこれだけ出版されるようになった現在でも、実際の不動産投資マーケットはブルーオーシャン状態で、既に不動産投資を開始している人は、それだけで勝ち組に近づいているのだと私は思います。

では、なぜ人並み以上に優秀で資金もある方が、不動産投資に踏み出せないのか。それには大きく2つ原因があると思います。その原因とは、以下のものです。

1、家族の強硬な反対にあっていること。
2、ご本人が賢すぎて、様々なリスクが思い浮かび(思い浮かべ)すぎること。


■ 本当に多い「 家族の反対 」

家族の反対で不動産投資の一歩目が踏み出せない、という方は本当に多くいます。中でも、「 奥さんが借金に抵抗がある 」という理由が圧倒的です。一方で、そういう方に限って、マイホームはローンを組んで購入されています。

マイホームの利回りと投資用物件の利回りを比べれば、借入金利が少し高いことを勘案しても、不動産投資の方が安全な事は自明なのですが・・・。なかなかそれを奥さんに理解してもらうのは難しいようですね。

これについては、特効薬はありません。よく、事業計画書を使ってローン返済に問題がないことを説明する、という克服方法が紹介されますが、効果は期待できないでしょう。理屈ではなく、借金そのもの、ローンを背負うという事自体に拒否反応があるからです。

こういう方に私がアドバイスするのは、「 自己資金で賄える範囲の区分所有物件から不動産投資を始めてみては 」ということです。区分所有物件で、例えば毎月5万円の定期収入ができれば、奥さんの不動産投資に対する見方が変化してくる可能性は十分あります。

本人も、区分所有物件を運営する中で、不動産投資のノウハウが蓄積されるというメリットが得られます。都心部の区分所有物件等、比較的低リスクな物件で、不動産投資を「 小さく始めてみる 」というのはお勧めの方法です。

■ リスク要因が思い浮かびすぎる人

二番目に多いのが、不動産投資のリスク、つまり「 マイナス面 」ばかりが思い浮かんでしまい最初の一歩を踏み出せない、というタイプです。

空室リスクや災害リスク、修繕費等が過大にかかるリスク、果ては投資物件で事故が起こるリスク、などなど・・・。保険でカバーできるものがほとんどなのですが、とにかく投資する前に心配が付きまとってしまうのです。

特に、優秀なサラリーマンほど、こうした傾向が強いように感じます。会社では、事前にリスクを想定して様々な解決オプションを用意できる人ほど優秀とも言えますので、こうした傾向が生まれやすいのかもしれません。

確かに、不動産投資にリスクは付き物です。ですが、そのヘッジ方法は物件選定や運営における工夫、保険をはじめ、様々なノウハウが開発されています。

また、不動産投資における最大のリスクヘッジは、投資戸数をある程度まで拡大することです。( 投資規模についての考え方はコラム第15話をご参照ください )。そうすれば、仮に1室でリスク事案が発生しても、他の部屋の収益でカバーすることができます。

ですが、そこに至るには、まず最初の一歩を踏み出す必要があります。逆説的ですが、「 不動産投資をまず始めてみる事こそが、不動産投資のリスクを小さくしていく為の第一歩 」なのです。

既に不動産投資に踏み出している方は、このシンプルな事実を理解した方だと思います。心配をし過ぎるよりも、実際に第一歩を踏み出すことの方が、リスクへの対処法も身に付き、不動産投資のリスクを最小化できるのです。

■ 賢さよりも思い切りが重要な世界

こうしてみると、不動産投資で成功する為に重要なのは、ある程度知識を身に付けた上で、実際に一歩を踏み出すための行動を起こせるかどうか、という事だといえます。

逆に言うと、規模は小さくても、既に物件を保有している方、あるいは具体的に物件購入を検討し始めている方は、それだけで他の人に先んじています。こうして健美家を見て、具体的に物件情報を収集している方も、既に他の人に先行しているといえるでしょう。

「 ローンについて家族の反対があるから 」「 不動産投資にはリスクが付き物だから 」と、不動産投資を始めない理由はいくらでも探すことができます。

しかし、不動産以外に資産インフレに対応できる投資対象( 株式や貴金属など )は値動きが激しく、一般のサラリーマンには運用が難しいのも事実。安定してキャッシュを産む資産を増やし、経済的自由を得ようと思うと、不動産投資以外の選択肢はほぼありません。

であれば、リスク要因について心配ばかりするのではなく、どうやって解決するのかを調査し、ある程度リスクをコントロールできる目途がついた段階で、実際の投資活動に踏み出すべきです。行動を始めなければ、経済的自由は手に入らないのですから・・・。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 徳田文彦さん

tokudasan

東京在住

□不動産投資家
□企業向け戦略コンサルティング

■ 経歴

□1974年生まれ

□1999年
慶應義塾大学卒業後、同大学院修了

□2006年
大手広告会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及した結果、エリアを厳選して高い入居率を見込める物件を購入し、 入居者募集や管理業務を徹底して効率化する投資手法に到達する

□2013年
サラリーマンをセミリタイア

□2014年
サラリーマン卒業後は、企業への戦略コンサルティング業務に従事

■ 著書

徳田さん本
5年で引退できるセオリー破りの不動産投資(ぱる出版)

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