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サラリーマン大家時代に「一番困った」体験

徳田文彦さん_画像 第24話

みなさん、こんにちは!
以前のコラムに書いた通り、中国発の世界的な株安が発生していますね。ここから1カ月位の間は、瞬間的に投資物件が安く売りに出される可能性があるので、私も投資用物件探しを頑張ろうと思っています。

こうした短期的な景気変動の波を活かせる人は、今後も良い物件を買っていけるのではないかと思います。

さて、基本的にメリットが多い不動産投資ですが、サラリーマン時代には不動産投資のせいで冷や汗をかいた経験が何回かあります。それは「 保有物件に緊急自体が発生した時 」です。

投資物件を複数保有していると、色々な事が発生します。一番頻繁に起こるのは、設備故障の連絡と、それへの対処ですね。

私くらいの投資規模( コラム第15話をご参照ください )で、2カ月に1度くらいの頻度で、何らかの室内設備の不具合が起き、管理会社から連絡が入ります。

それに対して電話なりメールで対策を協議して、修理などの指示を管理会社に出す、という業務が発生します。業務にかかる時間は、1回30分程度。大して時間がかかるというほどの業務量ではありません。サラリーマンをしながらでも十分こなせる業務です。

その次に多いのは入退去に関する連絡とそれへの対応です。これは、私の投資規模だと3カ月に1度くらいあるかな、という位の頻度です。退去が発生すると、一瞬軽いショックは受けます( 苦笑 )。

ですが、これまでの経験でだいたい入居までにどの程度かかるかが分かっているのと、管理会社との間で、募集を開始するまでの業務フローが確立されているので、これも大きな手間がかかる仕事ではありません。

管理会社とのやり取りにかかる時間はやはり30分程度。管理会社とのリレーションができれば、サラリーマンとして勤めながらでも十分対処できる業務と言えます。

■ オーナーが本当に困ること、とは・・・

不動産で手間がかかる事で、上記以外に思いつくのが「 入居者による家賃の滞納 」ではないでしょうか? 入居しているにも関わらず家賃が入ってこない、というのは、大家として非常にストレスが溜まる状況です。

しかも、滞納された家賃は、収入として所得税の対象になってしまいます。キャッシュが入ってこないにも関わらず税金が出ていく、という意味で、投資家としては最も迷惑なトラブルと言えるでしょう( ※貸し倒れとなって一定の要件を満たした場合には経費となるようです )。

しかし、滞納については、入居時に家賃保証に入ってもらう、保証人の身元をしっかりと確認する、入居段階での与信面での審査を厳格にする、といった手段で、かなりの割合でリスクヘッジできるのが実際です。

私も、全く回収できない「 たちの悪い滞納 」という目には、あったことがありません。そういう意味で「 入居者の家賃滞納 」は発生頻度が高いとはいえず、不動産投資を始めるにあたって、さほど心配するべき要素でないと考えています。

■ 意外なところから発生する滞納がある!

私が不動産投資を始めてから現在に至るまでで、最も厄介だったトラブルは、なんと「 管理会社による滞納 」です! 入居者が滞納するのはたまに聞く話ですが、管理会社の滞納ということも発生しうるのです。

入居者からの家賃を、管理会社という法人がいったん預かる以上、管理会社の滞納、ということも理屈の上ではありうるのですが・・・。まさか自分の物件でそういうことが起こるとは思っていなかったので、この時はかなり慌てました。

具体的には、管理会社の経営が行き詰ってしまい、経営陣が夜逃げをしてしまったのですね。これでは家賃の持ち逃げも発生しようというものです。

入居者の滞納であれば、家賃保証といった投資家にとっての保険的な仕組みや、法律事務所等と連携した回収スキーム等もある程度でき上がっているのですが、ある程度の規模の会社の倒産となると、サラリーマン大家が個人で回収するのには手間がかかります。

しかも、( 当然ですが )通常のトラブルなら間に入ってくれるはずの管理会社はもう存在しないのです・・・。また、仮に法的手段に訴えても、手間とコストがかかる割には、家賃回収はほとんど期待できないでしょう。

■ 捨てる神あれば拾う神あり、の不動産投資

不幸中の幸いは、私がその会社に預けている物件が1物件で、家賃総額が大した規模ではなかったことです。

「 家賃1か月分をあきらめ、早々に別の管理会社を探し、入居者の皆さんに連絡をしないとな・・・ 」と、早々に「 損切り 」をしてこの事件のことは割り切るつもりでいました。もちろん、心の中では割り切れない気持ちがありましたが・・・( 笑 )。

しかし、私が管理会社の不渡りを知り、その会社と連絡が取れなくなってから数日後、非通知発信で私の携帯電話に着信がありました。私は仕事中で、駅で電車を待っている時でした。電話の主は、管理会社で私の物件の窓口になっていてくれていた中堅社員の方でした。

「 会社の方はこんなことになってしまい我々も今どうなっているのか状況が把握できません。しかし今月分の家賃はなんとかオーナーさんに入るようにしますから・・・ 」

既に不渡りを出し、かなり混乱している会社での話ですので、どういうふうに会社のお金が保管されているのか、私にはわかりません。ですが、その時はその担当者にお礼を伝え、一旦電話を切りました。

そして、それから1週間程して、家賃は私の口座に振り込まれました。この時は心の底からホッとしました。管理会社には恵まれませんでしたが、その会社の担当者には恵まれた、ということだと思います。

その後、この物件は別の管理会社に管理を切り替え、正常な経営に戻りました。私がいつも、管理会社の重要性についてしつこく言及するのは、こうした経験に基づいての事です。この時ばかりは、サラリーマン大家としてかなり時間をとられることを覚悟しましたので・・・。

■ 対応しきれないトラブルは発生しない

これまで不動産投資を続けてきて感じるのは、上記のようなトラブルはごく稀に発生しますが、対応しきれないものはないという事です。

管理会社の倒産、夜逃げというと、かなりレアなトラブルなのでショックも大きいですが、発生確率は非常に低いです( ほとんどの不動産投資家の方は遭遇したことがないトラブルだと思います! )。

また、このトラブルでは最悪のケースでも、家賃1カ月分を失うだけです。株式投資でもなんでもそうだと思いますが、投資に一定程度の損失発生はつきものです。そこで大事なのは、損失を最小限にとどめること。

私のケースでは、すぐに新しい管理会社を見つけ、管理を迅速に切り替えることです。ある程度の手間はかかりますが、不動産投資で得られる経済的な余裕を考えれば、受け入れられる範囲の努力ではないかと思います。

脅かすようなタイトルを付けましたが、購入後の運営を重視すれば、大方のリスクは最小限にとどめられます。「 対応しきれないトラブルは発生しない 」というのが、不動産投資を続けてきた私の実感です。

皆さんにも、「 不動産投資のリスクは管理しきれるものだ 」ということが伝わり、これからの投資の一助になれば幸いです。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 徳田文彦さん

tokudasan

東京在住

□不動産投資家
□企業向け戦略コンサルティング

■ 経歴

□1974年生まれ

□1999年
慶應義塾大学卒業後、同大学院修了

□2006年
大手広告会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及した結果、エリアを厳選して高い入居率を見込める物件を購入し、 入居者募集や管理業務を徹底して効率化する投資手法に到達する

□2013年
サラリーマンをセミリタイア

□2014年
サラリーマン卒業後は、企業への戦略コンサルティング業務に従事

■ 著書

徳田さん本
5年で引退できるセオリー破りの不動産投資(ぱる出版)

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