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最近、売却した物件と駅近にこだわる理由

徳田文彦さん_画像 第25話

みなさん、こんにちは! ようやく涼しくなって、現地調査にも行きやすくなってきましたね。今回は、投資物件選定における「 駅近の重要性 」についてお伝えできればと思います。

私の投資対象について言うと、割合にして、所有戸数の8割程度が駅徒歩3分以内の物件です。これは、不動産投資家の中でも( 駅近物件の比率が )かなり高い方だと思います。

なぜこのように駅近物件にこだわって投資しているかというと、私の不動産投資が、自分の住まい、つまりマイホーム購入から始まったことと関係しています。

私は不動産投資を始める3年ほど前に自宅マンションを購入しているのですが、その際に不動産という投資対象の面白さに目覚め、それが後の不動産投資に繋がったことは、拙著にも書かせていただいた通りです。

■ 分譲マンションの価格メカニズムに学ぶ

購入を検討された方はご存知かと思いますが、マンションは「 駅から徒歩5分以内の物件 」と、「 駅から徒歩10分〜それ以上の物件 」では、同じ駅、同一行政区内でも価格が大きく異なります。

例えば、駅直結のタワーマンション( 表記上は徒歩1分 )と、駅徒歩10分のマンションの価格は、坪単価にして20%〜30%程度異なることも、全く珍しくありません。

A駅の分譲マンションの坪単価相場が250万円( 70平米で5,000万円強 )という場合、A駅直結のタワーマンションが建てば、その坪単価は300万円〜350万円以上( 70平米6,000万〜7,000万円強 )となるでしょう。

同じ駅、同じ面積、ほぼ同じ築年数で、1,000〜2,000万円の差が出るというのも、ごく普通のことなのです。

しかも、これだけ価格差があっても、売れ行きは駅直結や駅近のタワーマンションの方がはるかに上( ≒売れ行きが速い )というケースが大半。つまり、マイホームとしてマンションを購入する層にとっては、それだけ「 駅から近い 」ということの価値が大きいのです。

サラリーマンにとってそれだけ価値がある「 駅近 」には、どんなメリットがあるのでしょう? 私は、「 時間と労力が節約できる 」ということが何よりのメリットであると思っています。

駅直結( 実質駅徒歩0分 )のマンションと、駅から徒歩15分の物件の通勤時間比べると、1カ月でおよそ10時間、年間にして120時間、約5日間もの差が出ます。( 月20日通勤があると仮定して計算 )。

まさに、ちょっとした海外旅行に行けるくらいの時間の差が出るわけです。この時間があれば、趣味の時間を作ったり、家族や友人、ペットなどと過ごす時間が捻出できますよね。

また、暑い夏などでは、駅近物件とそうでない物件の、通勤にかかる労力の差はかなりのものです。会社についてからのパフォーマンスにも差が出る事でしょう。これはサラリーマンにとっては死活問題です。

IT技術の普及により、会社員の仕事は楽になるというよりも、できることが増えた分だけ過酷さを増しています( !? )。駅から近い物件に住んで、少しでも体力を温存したいというニーズは、今後一層強くなっていくでしょう。

■ 賃貸物件が駅近である意味は?

この「 通勤時間を短縮したい 」というニーズを賃貸物件に置き換えるとどうでしょう? 賃借人も毎日学校なり会社なりに通っている方がほとんどです。暑い日や雨の日に、駅から長々と歩くのは避けたいでしょう。

だとすれば、多くの賃借人が、広さや家賃等の条件を多少我慢しても、駅から近い物件に住みたいと思うはずです。それに対し、都心部においては駅の周辺は商業地となる為、住宅の供給はごく僅かというのが実情です。

つまり、都市の中でも特に需給バランスが崩れ、貸主優位になっているのが「 駅近賃貸物件マーケット 」なのです。おのずと、客付けや管理の手間もかかりにくくなります。これは、空室対策に多くの時間を割けない兼業投資家にとっては大きなメリットです。

また、私は「 なるべく面積の広い物件 」に投資していることは、以前のコラムに書かせていただいた通りです。そういった物件は単身世帯ではなく、2人以上のファミリー世帯での入居が主になります。

すると、世帯主は忙しく働いている会社員であることが多く、駅近という要素を重視して賃貸物件探しをしてきます。このように、「 面積が広めの区分所有物件 」では、より駅からの距離が近いことが投資にプラスに働きます。

■ 私の保有している駅近物件での投資実例

最近、8年近く保有した駅近の区分所有物件を、売却しました。この物件は、駅前再開発がかかった最寄駅から徒歩2分。通勤する方にとっては交通の便は最高です。

募集にも手がかからない( 8年間で空室期間は合計2週間程度 )優良物件でしたが、再開発もほぼ終了し、これ以上の値上がり要素は少なくなったと判断した事、築年経過により修繕関係の手間が増える可能性がある事等を総合的に考慮して、売却を決めました。

手間がかからないだけでなく、価格も非常に堅調に推移し、全く値崩れはありませんでした。これは、駅前再開発という要素もありますが、やはり駅から近く、購入需要の強い物件だったことが大きな要因であると思います。

私は駅近物件に投資し、賃貸経営を行う事は、入居者に対しても「 通勤の労力がかからない賃貸物件を供給する 」というメリットを提供することと同義だと考えています。いわば、入居者の生活の質を向上させる、社会的な意義のある投資なのです。

しかも、物件数が非常に少ないため、入居者にとってはより価値を感じてもらえます。その対価が、短い空室期間であり、管理の手間のかからない物件運営であり、売却時の値崩れの小ささなのです。

このようにメリットの多い駅近物件をいかに投資に見合う価格で入手するか。そこがこの投資におけるひとつの勝負どころといえます。ということで、シルバーウィークも時間を見つけて、不動産活動に励もうと思います( 笑 )。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 徳田文彦さん

tokudasan

東京在住

□不動産投資家
□企業向け戦略コンサルティング

■ 経歴

□1974年生まれ

□1999年
慶應義塾大学卒業後、同大学院修了

□2006年
大手広告会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及した結果、エリアを厳選して高い入居率を見込める物件を購入し、 入居者募集や管理業務を徹底して効率化する投資手法に到達する

□2013年
サラリーマンをセミリタイア

□2014年
サラリーマン卒業後は、企業への戦略コンサルティング業務に従事

■ 著書

徳田さん本
5年で引退できるセオリー破りの不動産投資(ぱる出版)

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