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一棟目を買う前に「必ずやっておくべき」こと

徳田文彦さん_画像 第27話

みなさん、こんにちは! 先日、マイナビ賃貸さんの取材を受け、私自身の不動産投資体験について説明する機会がありました。
参照:http://chintai.mynavi.jp/chintaikeiei/superooya/detail_26.html

そこで改めて気づいたのは、自分の投資法が、他の投資家さんの手法をベースに、自分なりに改良を加えたものであるという事です。

当たり前のことですが、一件目の物件を買う前は、誰しも不動産投資経験が無い「 不動産投資の初心者 」な訳です。その上、一件目の購入で大きな失敗をすると、二件目以降の購入が難しくなってしまいます。

つまり、一件目の投資物件購入は、それ以降の物件購入と比べて、かなり難易度が高いという事です。投資体験がない中で失敗する確率をなるべく下げるには、頭の中で色々とシミュレーションしてみるしかありません。

今回は、投資を開始する前に、どのようにしてシミュレーションを行えば、不動産投資での失敗を避けられるかについて、私の体験も交えお話したいと思います。

■ 失敗しないためのシミュレーションツール

実際に物件を購入する前に、不動産投資のシミュレーションをするにはどうすれば良いのでしょうか? ここでの目的は、実際に物件を購入し、運営するという疑似体験をすることです。

一番良いのは、成功している先輩投資家が購入した物件を、購入順に追跡できることです。

最初に買ったのはどのエリアの利回り○%のどういう物件、次に投資したのは、どこのどういう物件・・・というように投資プロセスを追体験できるものが最適です。

それに適しているのは、やはり不動産投資に関する書籍でしょう。そこには、一件目での成功や失敗、二つめの物件を選んだ経緯が詳しく書いてあるはずです。

私自身も、実際に投資を始める前だけで、20冊くらいの不動産投資本は読んでいたと思います。特に、サラリーマン大家さんの先駆けである藤山勇司さんの本は何回も読み返しました。

不動産投資関連の書籍を読むことは、物件選定や、賃貸経営の知識がつくだけではなく、不動産投資へのモチベーションを高める意味でも非常に有効ですよね。

特に昨今では、一時的に景気の先行きに不安感が沸き立っており、狙い目の投資物件も出てきそうな予感がしています( ※ ただし、コラム20話に書いた通り、私はすぐに不動産価格が大きく下がることはないと見立てています )。

これから寒くなる季節ですが、それにひるまず( 笑 )、物件を探し、現地見学に行く必要が出てきます。そんな時に、不動産投資の書籍を読むのは、眠っていたやる気を呼び起こしてくれるのでおすすめです。

■ 質の良い情報の見分け方

とはいっても、不動産投資本は今や星の数ほどあり、それだけで書店にコーナーができるほどです。

私が不動産投資本を読み始めた頃には、不動産投資の本自体が珍しく、選択に迷うことはありませんでしたが、これから読む人は何を基準に選べばよいのか、迷ってしまうと思います。

私が不動産投資本を選ぶときに心がけているのは、以下の2つのポイントです。

1、自分と違う投資手法をとっている著者の本を読む

これは、自分が見ている投資物件の偏りをなくすためです。都心物件に投資している自分の例でいうと、都心に投資している投資家の本よりも、地方や郊外への投資で成功している方の本を読みます。

基本的に今後も都心に投資し続ける方針ですが、これは、という地方があれば、投資する可能性もゼロではありません。また、地方への投資で成功している方の本は、単純に読みものとして面白いです。

こんな奇想天外な手を使って空室を埋めているのか、という点に、いつも感心させられます。地方の激しい競争の中で空室を埋めていく手法は、都心でも応用可能なヒントに溢れているといえるでしょう。

2、「 純粋な投資家 」が書いている本を読む

これから不動産投資を始める方に必要なのは、実際に自分で不動産投資をしている方の投資体験記、です。

投資用マンションの管理会社を経営していたり、売買を仲介している方の本よりも、「 投資の追体験をする 」という目的に、はるかに役立ってくれます。

また、元々先祖からの投資物件を引き継いだ方の本よりも、サラリーマンで一室も物件がないところから投資家として規模を拡大した方の本をおすすめします。私の経験上、こうした著者の本の方が参考になる部分が大きかったです。

以上のような基準で投資本を読み進めていく過程で、自分に合う投資法、合わない投資法、というものが見えてきます。

例えば、地方の高利回り物件を探して投資してリノベーションなどを施して利回りを上げ、安定軌道に乗せていく、という投資ストーリーは私にとって刺激的で面白かったのですが、投資開始当時、サラリーマンとして多忙を極めていて時間がなかった自分には向いていないと判断しました。

もちろん、投資本を読んだだけでそういうスタイルになったわけではなく、実際に地方物件を見に行き、投資を検討した結果、現在のようなスタイルに行き着いたというのが事実です。

しかし、投資本を読んでみるだけでも、不動産投資にはいくつかの大きな方向性があり、どれが自分に合ったスタイルなのか、または合っていないのかが、見えてくると思います。

■ ノウハウを知るのは簡単。活かすのが難しい

また、手前味噌ですが、健美家さんのコラムを読むことはとても勉強になると思います。

色々なタイプの投資家さんが執筆しているので多様な投資法に触れられますし、不動産投資本を執筆した著者が、その後どんな投資をしているのかという「 不動産投資本のその後 」を追うことができるのも魅力です。

このように、不動産投資を経験していなくても、情報源を吟味し、触れていくことで、あたかも実際に不動産投資を始めたかのような、「 投資の追体験 」をすることができます。

これから不動産投資を志している方や、すでに投資を開始している方にとっても、こうした情報源に触れてノウハウを得ていくことは非常に大切です。

一方で、こうした情報は、実際に活かされてこそ意味が出てきます。そのためには、やはり実際に物件情報に触れて現地見学を行い、購入を検討してみることが大切です。

実際の物件を目の当たりにして初めて、「 自分は今持っている知識でこの物件をどう運営しているか? 」と考えるのが人間だと思います。その時の思考の深さは、本を読んだ時とは比べ物になりません。

すぐに購入とはいかなくても、本やコラムで得た知識を「 活かす 」為に、ぜひ、物件購入を真剣に検討し、頭の中でシミュレーションを巡らせてみることをおすすめします。それをするだけで、他の投資家に大きく先んじることができると思うのです。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 徳田文彦さん

tokudasan

東京在住

□不動産投資家
□企業向け戦略コンサルティング

■ 経歴

□1974年生まれ

□1999年
慶應義塾大学卒業後、同大学院修了

□2006年
大手広告会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及した結果、エリアを厳選して高い入居率を見込める物件を購入し、 入居者募集や管理業務を徹底して効率化する投資手法に到達する

□2013年
サラリーマンをセミリタイア

□2014年
サラリーマン卒業後は、企業への戦略コンサルティング業務に従事

■ 著書

徳田さん本
5年で引退できるセオリー破りの不動産投資(ぱる出版)

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