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今年、最も手堅く利益を狙える都心区分所有投資

徳田文彦さん_画像 第30話

今回は、私が一番手堅いと考えている、区分所有への投資方法について書きたいと思います。なんだと思いますか? それは、分譲マンションを買うことです。

のっけから何のことかと思われるかもしれませんが、私自身が、この方法で手堅く利益を積み上げていますので、間違いではありません。ただし、普通の分譲マンションではありません。

通常の分譲マンションについては、( 少なくとも )2016年に販売されるものは高値水準であり、「 購入すればかなりの確率で儲かる 」というものはほぼ見つからないのが現実です。

しかし、今年はそういった稀有なマンションが例外的に、東京の都心部で分譲されそうです。

■ 過去にもごくまれに存在した「 例外 」

著書の中でも触れさせていただきましたが、2008年に、東京都港区で分譲された「 シティタワー品川 」という分譲マンションがあります。

当時、あまりの安さに100倍を超える倍率がついた部屋もあったほど購入申し込みが殺到したという、もはや「 伝説 」ともなっている物件です。

安値のからくりは、2つあります。一つは定期借地権の物件であること

土地は所有権ではなく、50年や70年といった、あらかじめ設定された期間で建物は解体されることが最初から予定されています。当然、土地が所有権の物件よりも、物件価格は安くなるというわけです。

からくりの2つ目は、土地の貸主、つまり土地の所有者が、「 都道府県や市区町村といった地方自治体 」であることです。「 シティタワー品川 」で言えば、土地の所有者は東京都でした。

東京都という自治体が地主である以上、分譲価格について「 価格が高くなりすぎないように 」という条件のもとに各社からプランを募り、分譲会社を決定します。その為、受注した分譲会社( デベロッパー )は、いくら好立地の物件であっても、分譲価格を引き上げることができないのです。

シティタワー品川の場合、80平米で2,000万円台という、東京都港区にしては破格の価格設定が行われました。坪単価に直すと約120万円。当時でも周辺のタワーマンションの坪単価は250万を下回ることはありませんでしたので、約半額というバーゲンセールぶりです。

ちなみにこのマンション、最近では90平米程度の部屋が6,000万円台の後半で売りに出されています。坪単価換算すると約250万円。もし、この出し値で売却できれば、購入価格の2倍で販売できることになります。

さらに、居住していた物件の譲渡所得には、基本的に税金がかかりません( ※一定の条件があります )。これも投資用物件と比べた場合の「 マイホーム投資 」の大きなメリットです。

こんなに割の良い投資は、不動産投資の中でもなかなか存在しないと言えるでしょう。

■ とにかくエントリーしてみること

先ほども書きましたが、今年は東京都心部で似たような条件の新築タワーマンションの分譲が1物件、予定されています。やはり土地の所有者が地方自治体であることから、平均的な家庭が購入できる価格での分譲が予想されています。

現在、東京都心部の分譲マンション価格はかなり高騰し、「 平均的な家庭 」ではとても購入できない価格になっているのはみなさんご存知のとおりです。

通常であれば坪400万円台という立地のマンションが、その物件については坪250万円程度で分譲される可能性もあります。

これだけ相場価格と乖離があると、将来の売却益を見込んだ購入者が殺到し、かなり人気化することが予想されます。少しでもマイホーム購入を考えている投資家は、まず物件の見学に行き、エントリーを考えてみることをおすすめします。

購入に至るまでは、高倍率の抽選があると思いますので、購入前にあれこれ思い悩むのは、本物件に関してはナンセンスだと思います。あれこれ考えるよりも、まず行動、です。

ちなみに、こうした物件は東京だけでなく、横浜や大阪といった大都市圏でも見かけます。近隣に住む方は、定期的に新築分譲マンションのポータルサイトをチェックしてみると良いでしょう。

■ 区分所有投資の本命

とはいえ、抽選に落ちる可能性が高いことも当然考えておく必要があります。かくいう私も、おそらく抽選で落ちると思います( 笑 )。

ですので、当然、健美家に掲載されているような区分所有物件への投資検討を引き続き継続します。中でも、以前のコラムで触れたような、将来的に値上がりが見込める、都心部の面積が広めの物件に投資したいと思っています。

中古の区分所有物件への投資の良いところは、市況に左右されにくいところです。先ほどの分譲マンションへの投資、つまり「 マイホーム投資 」で唯一難点なのが、分譲マンション市況に収益が左右されることです。

今なら坪400万で売却できる物件も、一定期間、自分で住んでから売却するとなると、その間にマンション市況が悪化し、値崩れする可能性もゼロではありません。その場合、売却益は絵に描いた餅になってしまいます。

一方、中古の区分所有であれば、予め十分な利回りを確保して購入しておけば、市況で大幅に値下がりすることは考えにくいといえます。

つまり、自分の情報収集能力や、買い付けの際の価格交渉などで、市況に左右されるリスクを減らすことができるのです。これは、マイホーム投資にはない大きなメリットだと思います。

特に今年の中盤以降から後半にかけては、投資物件の価格がこなれてきて、投資対象になる物件が多く出てくると、個人的には考えています。

そういった物件が出てきた際に、瞬発力を持って対応できるよう、普段から投資物件の情報収集をしておくことが重要です。また、これだという物件が出てきたときに、粘り強く買い付けを入れていくことも必要になるでしょう。

私自身、この事に気を付けて、区分所有投資を狙いたいと思っています。

2016年が、皆様にとって良い投資物件と出会える年になりますよう、心よりお祈りしています!


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 徳田文彦さん

tokudasan

東京在住

□不動産投資家
□企業向け戦略コンサルティング

■ 経歴

□1974年生まれ

□1999年
慶應義塾大学卒業後、同大学院修了

□2006年
大手広告会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及した結果、エリアを厳選して高い入居率を見込める物件を購入し、 入居者募集や管理業務を徹底して効率化する投資手法に到達する

□2013年
サラリーマンをセミリタイア

□2014年
サラリーマン卒業後は、企業への戦略コンサルティング業務に従事

■ 著書

徳田さん本
5年で引退できるセオリー破りの不動産投資(ぱる出版)

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