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売却益を得た「投資の素人」たちに学ぶこと

徳田文彦さん_画像 第32話

皆さん、こんにちは! 寒い日が続きますが、物件探しはいかがでしょうか?

私も毎日、これはという物件がないか探しているのですが、なかなか購入には辿り着けません。問い合わせはかなりしているのですが、詳細を調べてみると、購入するにはあと少し物足りない、という物件が多い印象です。

それでも、一時に比べて、物件価格はフェアバリューに近づいてきていると感じます。その中でも数少ない「 良い物件 」を、いかに早く見つけ買い付けを入れられるか、が大切な時期なのでしょうね。

さて、今回は「 実は素人の方が( ? )投資で勝てる 」という現象についてお話したいと思います。投資経験がほとんどない人の方が有利な局面がある、ということを最近痛感したからです。

■ 目を見張るほどの利益確定の速さ

私の友人で、新築ワンルーム物件に投資している人間がいます。不動産会社の営業マンと付き合いがあり、節税にもなると聞いたので購入した、という、他人本位のおよそ洗練されていない投資をしていたわけです。

ところが、久々に会って話してみると、昨年末に、すべて( といっても2戸ですが )売却したとのこと。2戸を合わせた売却収支はほぼトントンだったとのことで、新築ワンルームへの投資成績としてはかなり優秀です。

本人も「 思っていたより高く売れた 」と満足げな様子でした。売却理由は「 ( 購入した際の )営業マンに『 売り時です 』と勧められたから 」とのこと。

これまた他人本位の売却理由で、不動産投資において見習うべき姿勢とは思えませんが、それでも( 新築ワンルーム投資にしては )良い時期に利益確定をしたことは事実だと思います。

不動産投資家で一定の規模に達した方でも、最近の投資物件高騰で「 全物件売却して、利益確定しました 」という方は、ほとんど皆無だと思います。かくいう自分も、売却した物件は僅少です( 苦笑 )。

そんな中、最初は損をする可能性が高い投資を行いながら、不動産価格の上昇局面で迅速に物件を売り切り、売却損を出さなかった彼の判断は、結果的には素晴らしいものと言えるでしょう。

新築ワンルームの売り文句に良くある「 節税効果 」だけを享受できた、珍しい成功例だと思います。( ※ だからといって私は新築ワンルーム投資を勧めるわけではありませんのでご注意ください! )

■ 「 判断が速い 」という強み

また、ある後輩と最近会った際には、こんな話を聞きました。今年の1月に、東京湾岸エリアにあるマイホーム( タワーマンション )を売却し、利益を得たというのです。

面積は70平米代後半。3LDKの築5年ほどの物件で、その売却益は1,000万円もあったのだとか。彼はそれを頭金の足しにして、今度は目黒区、世田谷区等の城南エリアで、一戸建ての購入を狙うそうです( もちろんマイホームです )。

マイホーム売却の場合は、投資物件と違い、売却益に課税されることはありません。つまり、彼は約5年間、管理費の負担だけで湾岸エリアの3LDKに5年間住んだ上に、1,000万円の利益を得たのです。

健美家のユーザーならおわかりだと思いますが、頭金が1,000万円増えると、購入できる物件のグレードや規模は大きく変わってきます。これも、かなり熟練した不動産投資家でも、なかなか手にできない、効率的な利益獲得だと思います。

彼は、特段この先の経済情勢などの見立てはなく、単に同じマンションに住んでいる知人( お子さんの保育園のパパ友だそうです )から、「 売却して利益が出たよ 」という話を聞いて、即座に行動に移したのです。

こういう話を聞くと、あれこれ考えずに「 利益が出ている 」と見ればすぐに利益確定をする思い切りの良さ、言い換えれば「 シンプルな発想 」も、投資では重要だと感じさせられます。

もっとも、彼がすぐに次の一戸建てを購入するとすれば、今は住宅価格が高騰している時期なので、次の物件は高値掴みになる可能性はあります。

一方で、経済の先行きで確実なことは誰にもわかりません。仮に今後一層、物件価格が上がっていくようであれば、更なる利益を、次の戸建物件で掴むことができる可能性もあります。

現時点で確かなのは、「 彼がマイホーム売却で、今年の1月に1,000万円程の利益を獲得した 」ということだけです。

■ あれこれ考えないことも重要

私が思うに、経験を積んだ投資家ほど、利益確定以外にもいろいろな要素を考えて投資をしています。将来的な経済情勢( インフレ傾向が強まるかどうか等 )や、次の投資物件購入を見据えた担保余力の見積り、税金面の負担をどう減らすか、等々。

知識が増えるほど、投資や売却において考えるべき「 変数 」が増えるのです。また、苦労して買った投資物件には「 愛着 」が湧きやすいのも、不動産投資家の弱点かもしれません( 笑 )。

その結果、「 保有している物件が値上がりした 」→「 ならば直ぐに売却しよう 」というストレートな判断をすることは難しくなります。

一方で、投資経験のほとんどない人たちは、( あえて失礼な言い方をすれば )知識も考える習慣も少ないため、ある種シンプルな投資判断ができます。「 儲かる 」と思えば、一直線にそこに向かって突進できるのです。これは強みです。

また、マイホームとして選んだ分譲マンションや、営業マンにすすめられて買った新築ワンルームなどには「 愛着 」はさほどありません( もちろん例外もあります )。このことも、彼らが純粋に利益確定を追及できる要因でしょう。

私はこういったケースを見て、素直に良い部分を吸収すべきだと考えています。投資家ならではの、情報の蓄積や思考力と、投資の素人ならではの「 シンプルな発想 」を組み合わせれば、大きな武器になると思うからです。

私の物件でいえば、都心部に立地する物件が多いため、今後のインフレ傾向を強く予想するのであれば、今まで通り物件を保有し、機を見てさらに買い増すという戦略になるでしょう。

一方、インフレ傾向は見込めるものの、その前に大きな景気落ち込みがある、と予想するのであれば、一部の物件については売却を進めることになると思います。

現時点ではまだその判断はつきませんが、後者と判断した場合は躊躇することなくスピーディーに( 笑 )、売却をしていこうと思います。投資の素人の友人や後輩に、いい刺激を受けての考えです。どこからも、学ぶことはありますね。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 徳田文彦さん

tokudasan

東京在住

□不動産投資家
□企業向け戦略コンサルティング

■ 経歴

□1974年生まれ

□1999年
慶應義塾大学卒業後、同大学院修了

□2006年
大手広告会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及した結果、エリアを厳選して高い入居率を見込める物件を購入し、 入居者募集や管理業務を徹底して効率化する投資手法に到達する

□2013年
サラリーマンをセミリタイア

□2014年
サラリーマン卒業後は、企業への戦略コンサルティング業務に従事

■ 著書

徳田さん本
5年で引退できるセオリー破りの不動産投資(ぱる出版)

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