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今の市況で私が買い付けを入れている物件の特徴

徳田文彦さん_画像 第35話

■ ついに物件価格が下落?

みなさん、こんにちは。
先日、健美家のニュースで、一棟、区分共に価格が1年前より微減したというニュースがありました。

※ 一棟マンション価格が過去1年で最安値を記録

とは言え、まだまだ投資物件の価格は高水準ですよね。同調査によると、利回りは1年前と殆ど変っていない、との事なので、実際の投資物件市場は昨年からほぼ横ばいで、高止まりが続いている、という事だと思います。

こういった市況では、少しでも利回りが高く、立地の気に入った物件を探し、諦めずにコツコツと買い付けを入れていくことが重要と思います。

その一方で、数年前から投資用不動産のマーケットを見続けている方は、物件価格が割高に見えて、中々買い付けを入れられない、という現状もあるかでしょう。

そこで今回は、物件価格が高い中、私がどのような基準で買い付けを入れる物件を決めているか、をシェアしたいと思います。

■ ローンを利用できる物件を狙う

まず第一に、ローンを利用できる物件、それも都市銀や大手地銀を中心とした、低金利の融資を活用できる物件を探します。

物件価格が上昇していることにはいくつか理由がありますが、一つには金融機関の貸し出し金利が非常に低いことがあります。これは、物件価格が上がるという意味では投資家に逆風ですが、逆から見れば、これを利用しない手はありません。

数年前は、物件の利回りは今よりも高かったですが、融資金利もまた今より高水準でした。融資基準に合致する物件で、一般的に属性が良いと言われる方でも、都銀や大手地銀で、良くて2%台。3%越えの融資もありました。

仮に当時、金利2.5%、物件の利回りが8.5%の投資を行ったとすると、そのギャップは6%。ざっくりいうと、この6%分が当時の投資の収益でした。

翻って今の融資状況を見ると、1%台の融資も珍しくありません。中には1%丁度、もしくは1%を下回る融資が引けた事例もあるようです。

仮に金利が1%で借り入れできたとして、当時と同じ金利差を稼ぐとすると、必要な利回りは7%。郊外部の一棟物件なら、今でも十分に確保できる利回りです。

このように、融資を活用した投資ならば、過去の収益水準に近い投資がまだ可能です。全額現金で購入してしまうと、8.5%と7%の物件では1.5%の差がありますが、融資を使って投資する場合、過去の水準とそこまで差は開かない、という事になります。

これが、私が融資を使える物件を優先的に探している理由です。

■ 長く付き合える立地を選ぶ

いつ投資しても同じなのですが、投資対象には値下がりリスクが付きものです。また、一度値下がりしたとしても、リーマンショック後から現在までの投資物件価格の推移を見ると分かるように、中長期的には価格が回復、上昇傾向に向かう事があるのも不動産投資の特徴です。

そこで、ある程度価格変動があっても物件を一定期間、保有し続けることが大切になります。

先に申し上げたように、融資を使って物件を購入し、5年、10年と賃貸経営を続けていくと、それなりに借入元本が減っていきます。まさに、「 入居者からの家賃で物件購入代金をまかなえている状態 」になるわけです。

仮に購入価格と同じ値段で売却したとしても、元本が減っているので、最初に入れた頭金は膨らんでいます。例えば最初に自己資金500万円、融資を4,500万円利用して購入した物件を、購入時と同額で売却した場合で考えてみます。

借入金の返済が進んでいますから、10年後には借入額が2,500万円程度になっているでしょう。そうなると、実質的に元金が500万円から2,500万円に増えているということになります。これは珍しいことではありません。

こうした「 融資を使ったレバレッジ効果 」を享受するためには、価格や市況の上下に一喜一憂することなく、一定期間物件を保有し続けることが必要となります。

その際に必要になるのが「 自分が愛着を持てる土地に建つ物件であること 」。自分が価値を感じる土地、と言い換えてもいいかもしれません。そういう場所であれば、多少の市況の変化に動じず、物件を保有し続けることができます。

将来性を見込んでいる場所、自分の実家や友人宅がある等の理由で良く訪れる場所、転勤で住んでいたことがある場所等、人によって価値を感じる立地は人それぞれだと思います。

私の場合は、都心部の駅近。駅から徒歩5分以内の場所で、自分の土地勘があるところ、近くに再開発エリアがあって地域活性化の恩恵を受けられるところが好みです。

いずれにせよ、自分の価値観にあった場所であれば、長期保有がしやすく、レバレッジ効果も得やすくなります。

■ 損をしにくい「 グロス額の小さい物件 」を選ぶ

もう一つ、市況の影響を受けにくい物件種別があります。それは、金額の張らない都心部の区分所有物件です。

融資が使いにくいこともあるので、最初に挙げた「 ローンを利用できる物件 」とは矛盾するかもしれません。しかし、投資のグロス額が小さいというのは、例えマーケットが下落局面にあっても、グロス額の大きい物件に比べれば、損失額は小さくなります。

また、都心部のアクセスのよい場所にある区分所有であれば、空室が埋まりやすいことから、市況が悪化してもコンスタントに賃料収入が見込め、投げ売りするような事態に陥りにくい、というメリットもあります。

実際、私が最近買い付けを入れた物件も、半分以上が区分所有物件でした。

このように見ると、私の場合、ここ最近、買い付けを入れている物件は常に「 将来マーケットが下落基調になったとしても、持っていて後悔しないもの 」という基準で選別している事がわかります。

もちろん、このまま堅調なマーケットが続く可能性も十分あると思いますが、不動産投資は長期戦です。先々に何が起こるかは、誰にも分かりません。

常に悲観的なマーケット状況を予測したうえで、その中でも楽観的に保有を続けられる物件を探す、というのが、私の投資手法といえるかもしれません。投資手法は人それぞれですが、参考になれば幸いです。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 徳田文彦さん

tokudasan

東京在住

□不動産投資家
□企業向け戦略コンサルティング

■ 経歴

□1974年生まれ

□1999年
慶應義塾大学卒業後、同大学院修了

□2006年
大手広告会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及した結果、エリアを厳選して高い入居率を見込める物件を購入し、 入居者募集や管理業務を徹底して効率化する投資手法に到達する

□2013年
サラリーマンをセミリタイア

□2014年
サラリーマン卒業後は、企業への戦略コンサルティング業務に従事

■ 著書

徳田さん本
5年で引退できるセオリー破りの不動産投資(ぱる出版)

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