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久々の物件購入! -買い時でない今、何を基準にどう買うべきか?-

徳田文彦さん_画像 第42話

■ 久しぶりに「 買える 」物件を発見!

不動産投資市場は相変わらず活況で、物件価格も堅調です。健美家の調査によると、投資家の95%が、現在の物件価格が「 高い 」と回答しているとか。

参照:95%の投資家が現在の不動産価格を「 高い 」と回答

少しでも割安な物件が出れば、苛烈な買い付け競争に巻き込まれてしまうのは、一目瞭然です。

こんな時は、投資の目先を少し変えてみることが必要です。私も、これまでの投資基準から、少し目線を変えてみることで、今回、新たな物件の購入に至りました。

■ 物件を購入する為の目先の変え方

私は、物件探しのエリアを、確信を持って都心部に絞っていますが、都心部は利回りが上がってしまい、キャッシュフローが得にくく、キャピタルゲインにも自信が持てる物件が極めて少ない事がネックです。

参照:利回りが低くてもやっぱり都心に投資する理由

特に、1億円くらいまでの一棟物件は競争が激しく、利回りの低下も顕著です。投資対象にするには、正直、厳しいものがあります。

一方、区分所有物件では、採算がとれる利回りの売り物件がまだあります。ただし、融資を引くのが難しいというデメリットがあるのはご存じのとおりです。

また、数年前と比べ、築年数の経った物件の売り出しが多く、融資付けを一層難しいものにしています。こうなると都心部の物件は八方塞がりです。

「 都心部の物件を買えと言うが、どんな物件を買えっていうの? 」という声も聞こえてきそうです。

私は、都心部の物件の最大の強みは「 将来性 」だと考えています。人口も、投資資金も、今後は都心部に集中的に投下されます。

政府が設置している「 国家戦略特区 」や「 アジアヘッドクォーター特区 」というのも、この流れに沿ったものです。したがって、都心部に投資する際は、何よりも「 将来の伸びしろ 」に注目する必要があります。

都心だから、開発されつくしてしまっていて投資妙味はない、というのは幻想です。交通インフラや商業施設等、改善する余地が一番大きいのが都心部なのです。

そうした「 投資の見込まれるエリア 」は、国や行政が発表している資料で容易に見つける発見することができます。まずはこうしたエリアを特定し、その中で物件を探すことが重要です。

ちなみに、健美家の『 不動産投資ニュース 』は再開発の情報を頻繁に取り上げていますので、こうしたエリアを探すときの参考になります。

■ 再開発に着目した投資

こうしてエリアを絞り込んだ後は、具体的な物件探しです。今回私が投資したのは、都心部に建ち「 再開発によって建て替えが見込まれる物件 」です。

物件種別は区分所有の住居。築年数も30年を優に超えています。利回りも平凡で、たくさんある売り物件の中では、ありふれて埋没してしまうような物件です。

しかし、立地は抜群で、都心部の駅からのアクセスが非常に良いエリアに建っています。周辺にはタワーマンションが林立し、私が購入した物件についても再開発の話が持ち上がっています。

将来、無事に再開発されれば、購入物件の価値は上がり、単純な利回りでは語れなくなってきます。タワーマンションに建て替えられるような事があれば、キャピタルゲインを見込む事が出来るからです。

今回の私の投資でいえば、キャピタルゲインだけで、単年度に引き直して8%程度の実質利回りを見込んでいます。

■ 金融機関の融資姿勢変化が後押しに

今回の投資物件購入で最もハードルが高かったのは、融資の問題です。築年数の古い区分所有物件に融資をする金融機関は、そう多くありません。都市銀行では、まず無理でしょう。

しかし、一部の地銀や信金では、築年数にとらわれず、物件のポテンシャルや購入者の信用全般を重視し、築古物件でも融資をするケースが出てきています。

背景には、長期化の可能性が出てきたマイナス金利政策で、貸出先の確保が急務であることや、欧米での不動産融資が日本ほど築年数にとらわれないことに倣おうとする動きの拡大があります。

いずれも、投資家にとっては追い風となる動きです。こうした金融機関の姿勢は、投資家として逃さずに乗っていきたいものです。

■ 採算チェックは慎重に

とはいえ、今回の私の投資には、リスクもかなりあります。まず、再開発の計画自体が頓挫するリスク。これが起きてしまえば、単に築年数の古い区分所有を、平凡な利回りで購入したのと変わりがありません。

ですから、今回のような再開発案件に投資をする場合は、再開発が行われる「 確度 」を自分なりに見極める必要があります。

また、採算のチェックも厳密に行うべきです。平凡な利回りで購入しているため、インカムゲインだけでは採算が取れません。( 金融機関から融資を受ける場合は、金利の支払いが発生しますので尚更です )。

そうなると、再開発された際のキャピタルゲインを、ことさら慎重に精査する必要がります。

また、そのキャピタルゲインは、過大に見積もるべきではありません。現在の不動産市況が続くとは考えず、それよりも水準の低い、堅い数値で将来の資産価値、売却予想価格を見積もる必要があります。

■ 地場の会社の営業マンから情報を入手しよう

再開発案件の投資は、長期間の投資になるため、楽観的な利益予想は禁物です。こうしてみると、利益が確実に見込める再開発案件を見つけるのは、中々難しいのが現実です。

こうした案件を探すコツは、投資用不動産を扱う不動産会社よりも、地場の不動産会社に当たってみる事。地場の会社の優秀な営業マンに当たることができれば、再開発についての豊富な情報を聞くことができます。

通常の投資物件同様、こうした案件も、簡単に見つかるものではありません。しかし、興味を持たれた方がいれば、通常の物件探しの合間に地場の不動産会社に当たってみると、思わぬチャンスに出会えるかもしれません。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 徳田文彦さん

tokudasan

東京在住

□不動産投資家
□企業向け戦略コンサルティング

■ 経歴

□1974年生まれ

□1999年
慶應義塾大学卒業後、同大学院修了

□2006年
大手広告会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及した結果、エリアを厳選して高い入居率を見込める物件を購入し、 入居者募集や管理業務を徹底して効率化する投資手法に到達する

□2013年
サラリーマンをセミリタイア

□2014年
サラリーマン卒業後は、企業への戦略コンサルティング業務に従事

■ 著書

徳田さん本
5年で引退できるセオリー破りの不動産投資(ぱる出版)

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