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最初に投資する物件の条件ー一棟目で成功できなかった自分の反省を踏まえてー

徳田文彦さん_画像 第44話

皆さん、こんにちは。トランプ大統領が選ばれて「 市況はどう変化するのか? 」と身構えていましたが、目先では大きな変化は起きていませんね。

それでも個人的には今後、不動産価格が軟調になる「 買い時 」が来ると予想しています。「 その時 」が来たら即座に対応できるよう、今から準備しておきたいところです。

■ 最近の私の投資

そんな中、私は、先日のコラムで紹介した区分所有物件に続いて、区分所有物件、店舗物件などに買い付けを入れています。

いずれも、何億というような高額な物件ではありません。数百万〜2,000万円強くらいまでの物件を、ローンを活用して購入しようとしています。

こちらも以前のコラムに書きましたが、物件価格の高原状態が続いているので、価格変動の影響を過度に受けないよう、グロス価格が張りすぎない物件を購入することを意識しているからです。

このように、物件価格が値下がりするリスクがあるときには、値下がりしてもダメージの小さい「 グロス額の小さな物件 」に投資することが、リスク管理として重要になると考えています。

今のような局面以外にもう一つ、私が「 小規模な物件に投資した方が良い 」と考えるタイミングがあります。それは、一件目を購入するときです。私自身の例も使ってお話できればと思います。

■ 最初は「小さく」始めてみる

ある程度不動産投資を経験した方ならお分かりかと思いますが、最初から百点満点の物件を購入できる方はほとんどいません。最初の物件よりも2件目、2件目よりも3件目の物件の方が、より理想に近い物件を購入できた、という方が多いでしょう。

私も、1件目に購入した物件よりも2件目の物件、更にその後に投資した物件の方が、より条件の良い物件に投資することができました。

自分の手持ちの物件は、

@よほどのことがないと手放さない「 コア物件 」
Aいずれ売却するであろう「 非コア物件 」


に分けて考えているのですが、「 コア物件 」になっているのは、ほとんどが投資をし始めてしばらく経ってから購入した物件です。つまり、私も一件目よりもそれ以降の方が、理想に合った物件に投資できた事になります。

こうした構造が生まれるのは、ある意味当然です。というのも、一件目に投資をすることで「 自分が不動産投資で何を重視するか 」がはっきり見えてくるからです。

遠方で手間もかかるが利回りの高い物件が性に合うのか、それとも管理に手のかからない物件の方が向いているのか。あるいは、一棟物件と区分所有、木造とRC造のメリット・デメリットが本当の意味で分かるのも、実際に投資してみてこそなのです。

もちろん、書籍等で事前にシミュレーションすることは非常に重要です。ですが、他の投資手法と同様に、不動産投資もやってみて初めて分かることが、本当に多いのです。

■ 最初の物件は失敗する可能性が高い?

私が現在投資しているのは、東京都心部の一棟物件、区分所有、店舗物件などが中心です。しかし、一件目として投資したのは、郊外部に建つ、比較的築年数の経った、高利回りの木造アパートでした。

購入して何年間かは利回りも高く、減価償却もそこそこ確保できたことから、「 一件目にしてはなかなか良い投資だった 」などと( 恥ずかしながら )悦に入っていたのが実際のところです。

しかし、数年たつと空室を埋めるのに手間がかかり始め、減価償却も課税の繰り延べをしているだけ、という事がよく分かってきました。

利回りこそ稼げていましたが、こうした物件は自分には合わないと判断し、その後は都心部の駅近物件にシフトしていったことは、これまでのコラムに書かせていただいた通りです。

振り返ってみれば、私の一棟目の投資は、成功とは言えないものだったと思います。それでも、その後も投資を続け、次第に希望通りの物件に投資できるようになったのは、最初の一件目の投資額が小さかったからだと感じます。

金額が大きくなかったことで、金銭的・精神的なダメージが小さく、経験を活かして2件目の投資に進むことができたのです

もしこれが、何千万、何億円という大きな物件から始めていたらと思うと、少しぞっとします。その規模の物件で失敗してしまうと、自分の性格的には、2件目以降の投資はせず、早々に出口を探っていたかもしれません。

実際に、大きな物件で失敗してしまうと、その後の投資に対する金融機関の評価は、非常に厳しいものになります。いざ2件目に投資しようとしても、融資の制約で、それ以上投資できないということは十分ありうるのです。

本コラムの読者の皆さんならご存知の通り、今は物件価格が数年前に比べ高止まりしている時期です。ここから更に価格が上に行く可能性はゼロではないと思いますが、下に行く可能性も十分考えておくべきです。

こうした時期的な要素も考えると、これから不動産投資を始める方には、ぜひともグロス価格の張りすぎない物件から検討されることをお勧めします。

例え、金融機関の融資がかなり容易に引ける属性であっても、です。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 徳田文彦さん

tokudasan

東京在住

□不動産投資家
□企業向け戦略コンサルティング

■ 経歴

□1974年生まれ

□1999年
慶應義塾大学卒業後、同大学院修了

□2006年
大手広告会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及した結果、エリアを厳選して高い入居率を見込める物件を購入し、 入居者募集や管理業務を徹底して効率化する投資手法に到達する

□2013年
サラリーマンをセミリタイア

□2014年
サラリーマン卒業後は、企業への戦略コンサルティング業務に従事

■ 著書

徳田さん本
5年で引退できるセオリー破りの不動産投資(ぱる出版)

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