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融資引き締め、郊外RCの値下がりも・・・?投資環境をめぐる3つの変化

徳田文彦さん_画像 第45話

今回は、2017年の投資方針について、私が現時点で考えている事を書かせて頂こうと思います。

■ 投資環境をめぐる3つの変化

まず、今年は不動産投資市場を取り巻く環境として、大きく3つの事が起きるだろうと予想しています。それは、次のようなトレンドです。

@資金調達環境の悪化
→貸出基準の厳格化や、借入金利の上昇などが起きると予想

A上記を受け、投資物件価格がやや低下する
→資金調達環境が悪化する為、物件価格にも影響が起きる。特に、郊外部のRC一棟物件ではその傾向が顕著になると予想

Bそれでも「 新築物件 」の価格はほとんど下がらない
→インフラ投資が盛んになり建築価格が上昇する結果、これから建てる新築物件の価格だけは下がりにくいと予想

■ 既に兆候は現れている

@の調達環境の悪化については、2016年終盤からその傾向が見え始めていました。金融庁がオーバーヒート気味の不動産投資への融資状況に懸念を持ち、監視を強めようとしていることや、金利上昇の機運が出始めたことなどが要因です。

従来からの地主さんであったり、超のつく高属性のサラリーマンなどには、この影響は小さいでしょう。

しかし、我々のように普通のサラリーマンが不動産投資市場に参入する際の障壁は、やや高くなってくると予想します。金融機関による融資先の選別が進めば、自ずと属性による選別が厳しくなる為です。

その意味では、これから融資を使って不動産投資に参入する場合には、これまでよりも「 少し早めの 」参入を意識するのが良いかもしれません。

もちろん、慌てて購入するのは良くありませんし、投資対象を厳密に吟味する必要があるのは前提です。それでも、融資のドアはいつまでも全開ではない、ということは、自分としても意識していくつもりです。

さて、Aの物件価格の話です。融資の紐が締まってくれば、物件価格も通常であれば下がります。購入できる人が少なくなる為です。

これについても昨年中盤位から、郊外部の物件の動きが鈍くなり、価格低下の兆候は見受けられました。2017年もこの動きが続くと考えれば、多少は買いやすい物件を見つけられる確率が上がるはずです。

一方で、懸念もあります。例えば、都心部で価格も手ごろな物件については、購入希望者が多く、現金で購入できる検討者も多いことから、あまり値段が下がらない可能性があります。

また、トランプ大統領誕生により、米国が本格的なインフレ基調に突入した場合、日本がその影響を受ける可能性も否定できません。この場合は、むしろ物件価格は上昇する可能性があります。

このあたりの読みは非常に難しく、現時点では、どんなエコノミストも将来を断言することはできません。したがって、「 物件価格が下がったら、すぐに購入できる準備をしておく 」という事が、個人投資家が取る事のできる対策、という事になるでしょう。

購入したいエリアの物件価格のチェックを継続し、価格動向を見極める作業が必要な一年になりそうです。

■ 投資方針の見直しも検討中

このように、融資環境の悪化により、物件価格は基本的には下がると考えています。しかし、その中でも例外となる物件はあると思います。その例外とは「 新築物件 」です。

今後、東京五輪や国土強靭化計画の推進により、建築業は非常に活況を呈すでしょう。そうなれば、建築コストは従来以上に高止まりする可能性があります。おのずと、新築物件は価格が高くなりやすいと予想できます。

また、新築物件については、今後も融資環境はさほど悪化しないと予想します。金融機関としても、耐用年数がたっぷり残っている新築に関しては、担保評価をそこまで厳しくしないと想像されます。

また、利回りがさほど高くない新築物件は、富裕層が購入する事例も多く、金融機関としても審査を厳しくする理由がありません。

つまり、@建築費の高まり、A融資環境の相対的な優位性により、新築物件は価格が下がらないのではないか、というのが私の見立てです。

以前のコラムで、私が店舗物件や新築アパートを狙っていることをご報告しましたが、この状況を受けて、2017年は新築アパートを狙うのはお休みすることになりそうです。

とは言え、店舗物件だけを狙っていても、物件数自体が多くない為、投資規模の拡大は難しそうです。それでは、投資の最大のメリットである「 複利効果 」を享受することができません。そこで、私としては、新しい投資対象を見つけていく必要があります。

今のところ、もともと主戦場としていた都心部の区分所有を、銀行融資を使って投資していくことも検討していますが、いかんせん投資規模が小さいので、手間がかかるのと、投資規模の拡大スピードに時間がかかる事が課題です。

これからどんな物件種別をメインに投資していくか、新年早々頭の痛い( 考えるのは楽しいのですが! )問題に直面することになりそうです。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 徳田文彦さん

tokudasan

東京在住

□不動産投資家
□企業向け戦略コンサルティング

■ 経歴

□1974年生まれ

□1999年
慶應義塾大学卒業後、同大学院修了

□2006年
大手広告会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及した結果、エリアを厳選して高い入居率を見込める物件を購入し、 入居者募集や管理業務を徹底して効率化する投資手法に到達する

□2013年
サラリーマンをセミリタイア

□2014年
サラリーマン卒業後は、企業への戦略コンサルティング業務に従事

■ 著書

徳田さん本
5年で引退できるセオリー破りの不動産投資(ぱる出版)

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