• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

10,227アクセス

サラリーマンがその物件に投資しちゃって大丈夫?

徳田文彦さん_画像 第51話

■ TVの不動産投資ドキュメンタリーはどう見るべき?

最近、不動産投資をテーマにしたドキュメンタリー番組が非常に多いですね。数多くの番組が色々な視点から編集されていますが、一番多いのは「 サラリーマンがそんな投資に踏み切っちゃって大丈夫? 」という論調のものである気がします。

テレビ視聴者の大部分、99%以上が、不動産投資を手がけていない人でしょうから、「 そんな投資して大丈夫? 」という、少し意地悪な視点から編集した方が、視聴率も取りやすいのでしょうね。

※注:ごく稀に、先日の渡辺よしゆきさんが出演されたNHKのニュース番組のように、参考になる大家さんが取り上げられる回もありますが・・・。

また、人間には脳科学的に( 家族や友人などの近しい人を除いた )他人の不幸を喜んでしまうという、悲しい特徴があるようですので( ドイツ語には「 シャーデンフロイデ=恥知らずの喜び、という意味 」という言葉もあるそうです )、どうしても投資家を揶揄するような番組が多くなってしまうのかもしれません。

そのような理由から、不動産投資に批判的なトーンのTV番組が放映されていても、私は全く気になりません。「 またいつもの切り口で編集した番組だな 」と思うだけです。

それはさておき、テレビで取り上げられる不動産投資家さんの中には、そうした揶揄の視点を取り除いても、本当に「 その物件に投資しちゃって大丈夫? 」というような方が結構出てきます。

■ 良く取り上げられる失敗事例とは?

節税目的の新築ワンルームマンションをどんどん買い進んでしまった、とか、地主さんが所有地に新築アパートを建てまくった挙句、空室率が高いエリアに複数物件を所有することになってしまった等の、解りやすい失敗事例だけではありません。

普通のサラリーマンが、将来の生活の安定を願い、慎重に投資先を選定した結果が、「 その物件? 」というような事例が多いのです。

例えば、駅からかなり距離がある区分所有物件をローンで購入したり、明らかに土地勘のないエリアの物件を将来利回りだけで判断し、将来の需要予測もなく、漫然と購入してしまっていたり、という具合です。

また、物件選定はそこまで悪くないものの、管理などの後工程を不動産業者に丸投げしてしまい、空室に苦しんだ結果、損失を出して不動産投資から撤退する、というような事例も、テレビで良く紹介されます。

超低金利下なので、よほどの不採算物件に投資しない限り、キャッシュフローが出ない事態まで至る事は少ないはずですが、当初想定していたほど儲からず、また空室をめぐって管理業者への不信感などもつのり、早期売却に至ったのでしょう。

■ 「 勧められた物件 」を検討するときは要注意!

こうしたテレビ番組に取り上げられる投資家の実態は、多くの投資家( 私も含みます )にとって、実は他人事ではありません。

主体的に不動産投資に関わり、創意工夫を発揮している投資家は、ほんの一握りです。殆どの投資家は、忙しい本業の傍ら、副業として不動産投資を行うわけですから、かなりの部分を管理会社や客付会社に任せざるを得ないのが実状です。

だとすれば、管理会社に任せっきりにして空室だらけになってしまった地主さんを一概に笑ってはいられません。しかし一方で、管理や客付も殆どほったらかしながら、上手く経営できている大家さんも存在します。

両者の違いはどこにあるのでしょうか? 私が考えるに、ポイントは2つあると思います。

1つ目、「 物件の買い方( 建て方 )」の違い
2つ目、「 購入後の管理方法 」の違い


どういうことか、順に説明します。

まず、購入後に苦しむ大家さんの多くが、相手( 不動産業者さん )の提案に従って物件を購入しています。新築アパート、マンションを建てる方も同様です。関連業者さんが売りたい( 建てさせたい )物件を購入しているのです。

仲介物件でいうと、基本的に不動産仲介業者さんは、買主、売主両方から手数料をもらえる「 両手仲介 」を狙っています。また、業者間の繋がりやネットワークが大切な業界なので( 両手でなくとも )関係の深い業者さんから売却依頼された物件は優先して販売します。

転売益を狙い、自社で仕入れた物件も、優先順位の高い売り物です。このように、不動産業者さんの「 売りたい物件 」は固まっているのです。それを、薦められるがままに購入しても、自分が「 購入すべき物件 」に出会えないのは当然です。

購入物件は、自分が賃貸需要を確信できるエリアで、空室が出たときにも客付できるイメージがもてる物件を購入するのが原則です( 第8話を参照 )。その為には、自分で物件情報を探し、こちらからコンタクトを取っていく必要があります。

さして下調べもせず、また、その調べ方も分からないまま、セミナーに参加し、その流れで薦められた物件を買っているようでは、一番大事な「 物件選定 」を他人に丸投げしているのと同じです。

本来、自分が経営できる範囲外の物件でなければ、どんなに薦められても投資してはいけないのです。

ですから、いま、検討中の投資物件が「 相手のペースで進んでいるな 」と感じたら、一度立ち止まり、安定経営ができるかどうかを冷静に検討してみる事をお勧めします。

私も物件購入前には一度立ち止まり、物件のネガティブな点にフォーカスして、それを圧倒的に上回るような購入メリットがあるかどうかを、自問自答するようにしています

最終的に投資するかどうかの基準は、購入後に「 自信を持って経営できるか否か 」です。

■ ポイントを押さえて「 適度に 」ほったらかす

もう一つ大事なのは、やはり購入後の管理運営です。一部の専業大家さんを除き、管理の大部分を専門の管理会社に委託するのが通常でしょう。私も、保有物件の約半分は管理会社さんを使って運営しています。

これまでも管理については、特別なことは行わず、管理会社さん選びをしっかり行い、良好な関係を築く事が重要、とお伝えしてきました。ですが、保有物件数が増えたり、遠隔地に物件を購入したりすると、それすらも結構難しくなってきます。

そういう方は、「3カ月に1度、物件の視察に行く( その際に管理会社にも顔を出す )」といいと思います。これくらいの頻度なら、そう負担にならず、実行に移せる方が多いようです。( 月に1度では負担が大きいようです )。

これから投資を始めよう、という方にとっては「 これだけで良いの? 」という位の頻度だと思います。ですが、これくらいの頻度ですら、自分の物件の確認に行かない大家さんがかなりいらっしゃいます。

「 月に1回は物件を現地確認して、改善点を検討して所有物件をバリューアップする! 」という高すぎる目標を掲げて挫折するよりも、頻度は低くても、一定のペースで自分の物件に関わることが、長期安定経営に繋がります。

こうしたちょっとした努力と工夫で、少ない頻度でも物件の現状を目視し、自分で経営している、という感覚を失わないことが大切ではないでしょうか。

それができていれば( 物件選びが間違っていない事が前提ですが )、空室期間が異常に長期化したり、賃貸経営が破たんしてしまうような事態を防ぐことができるはずです。

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 徳田文彦さん

tokudasan

東京在住

□不動産投資家
□企業向け戦略コンサルティング

■ 経歴

□1974年生まれ

□1999年
慶應義塾大学卒業後、同大学院修了

□2006年
大手広告会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及した結果、エリアを厳選して高い入居率を見込める物件を購入し、 入居者募集や管理業務を徹底して効率化する投資手法に到達する

□2013年
サラリーマンをセミリタイア

□2014年
サラリーマン卒業後は、企業への戦略コンサルティング業務に従事

■ 著書

徳田さん本
5年で引退できるセオリー破りの不動産投資(ぱる出版)

ページの
トップへ