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利回りの罠に惑わされるな。表面利回りと実質利回りの乖離の実例

徳田文彦さん_画像 徳田文彦さん 第52話 著者のプロフィールを見る

2017/7/14 掲載

■ 物件の「 本当の利回り 」を計算してみよう

みなさん、こんにちは。梅雨も明けて、暑い日が続いています。しばらく、物件探しも入居付けも、投資家にとっては厳しい季節に突入しますね。

最近は、都心部で利回りの稼げる物件がほとんどないため、

①郊外、地方で高利回り物件を取得( 新築 )する
②都心部で利回りの低い物件を( 仕方なく? )取得する


という物件取得がほとんどです。( 6、7年前位までは稀に存在した「 都心好立地で高利回り物件 」という好物件を購入できている方はほとんどいません )。

①の場合の利回りは、中古物件では15%以上、新築でも10%以上を確保している物件も数多くあります。
②の物件については、利回りはかなり低く3~5%台、良くて6%台という所でしょうか。新築ワンルームだと4%強程度の物件が多いようです。

それぞれリスクを理解して納得して投資されているのなら良いのですが「 その利回りが本当に確保できるか? 」は慎重に判断すべきです。

というのも、①、②の場合共に、表面利回りが「 本当の利回りではない 」と思うからです。表面利回り10%と言っても、出口まで見た際に、その利回りが確保できている...

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プロフィール

■ 徳田文彦さん

徳田文彦さん

東京在住

□不動産投資家
□企業向け戦略コンサルティング

■ 経歴

□1974年生まれ

□1999年
慶應義塾大学卒業後、同大学院修了

□2006年
大手広告会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及した結果、エリアを厳選して高い入居率を見込める物件を購入し、 入居者募集や管理業務を徹底して効率化する投資手法に到達する

□2013年
サラリーマンをセミリタイア

□2014年
サラリーマン卒業後は、企業への戦略コンサルティング業務に従事

■ 著書

徳田さん本
5年で引退できるセオリー破りの不動産投資(ぱる出版)

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