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買わないで大後悔した物件ベスト3

徳田文彦さん_画像 第54話

みなさん、こんにちは。今回は「 購入するチャンスがあったにもかかわらず、見送ってしまって後悔した( そしてまだ後悔している )物件ベスト3 」についてお伝えできればと思います。

もし今、これらの物件に出会って居れば、融資を使うなりなんなりして、必ず買おうとすると思います。投資に「 たられば 」はあり得ませんが…。

正直、思い出すだけで悔しくなるような物件たちなのですが、コラム読者の皆様が私と同じような失敗をしないよう、また自戒の意味を込めて、早速紹介に入ります。

1、東京都千代田区の利回り9%木造店舗

1件目は、千代田区の学生街にある木造店舗物件です。実は、このエリアでは2件、近い時期に似たような物件が出ており、2件とも魅力的な物件でした。それにも関わらず、両物件とも私は買い逃してしまったのです。

両物件とも、駅から徒歩2〜3分程度で、メインの大通りに面した物件ではありません。一見、店舗として極上の立地では無いように見えます。

しかし、街自体に集客力があり、飲食店のバラエティも多いエリアで、飲食店を経営する方にとっては、裏通りでも十分商売になる事を見込める場所でした。( 実際に、1つにはラーメン屋が入居中、しかも結構な繁盛店となっていました )。

しかも利回りは9%以上。当時としては大したことがありませんが、今から見れば破格です。ただし、両物件とも木造で、築年は30年を超えた物件。さらに言えば、借地物件です。ローン付けは相当難航するでしょう。売却時にも、購入できる層は限られます。

当時の私は、店舗物件をほとんど保有しておらず、店舗の立地を目利きする力に欠けていました。また、同時期に近いエリアで2物件が売り出された事で、「 今後も同じような物件が出てくるだろう 」と楽観的に考えてしまったのも、この物件を見逃す要因になりました。

融資が付かなかった場合、まとまった現金を用意しなければならず、その購入難易度も買い付けを躊躇させました。が、今考えれば、粘り強く融資の交渉をしてみるべきでした。

その場合でも、現金で買える他の買い手に、先を越されてしまった可能性は高いと思いますが、少なくとも買い付けは入れ、トライしてみるべきだったと思います。

いずれにせよ、今の市況では殆ど出てこない物件。今思い出しても、見逃してしまった事が残念です。

2、城西エリアの木造アパート

2件目は城西エリア、JRと地下鉄の二路線が使えるターミナル駅、徒歩10分の、総戸数4戸の小さなアパートです。価格は2,000万円台で、利回りは11%。築年数はその時点で20年程度でした。

この物件に出会ったのは7年ほど前なので、当時として驚くほど利回りが高かったわけではありません。しかし、本アパートの全面は緑道で、隣の建物も離れており、開放感に優れた物件でした。

1部屋の面積は狭いのですが、周りに遮るものが無く景色も良いため、外から一望して「 住んだら快適そうだな 」と思わせる物件です。実際、入居履歴を管理会社さんに聞いたところ、空室が出にくく、空きが出ても直ぐに埋まるとの事。

当時は入居づけに苦労しない物件を重点的に探していたので、是非とも購入したい物件でした。共用部が非常に少なく、小さな外階段くらいしかないため、一棟ものなのに維持費が低く抑えられそうなことも、購入に前向きだった要因です。

少し考え、指値を入れて買い付けを入れたのですが、現金満額の他のお客さんに先を越されました。「 好条件で、かつ自分が欲しいと思える物件は、あまり指値をいれるべきではない 」という手痛い教訓を学んだ物件になりました…。

3、中央区再開発エリアの区分店舗

3件目は、昨年買い逃した物件です。東京都中央区の、マンションの1階にある区分店舗で、管理費・修繕積立金を引いた実利回りは7%程度。駅からは徒歩5分くらいで、やはり表通りではなく裏通りに面した店舗物件でした。

上に挙げた2物件に比べると利回りは落ちますが、昨今の市況で、東京都心部で実利7%は良い方でしょう。飲食店が入居中で、盛況という感じではないものの、しばらく営業が続きそうな店舗が入っていました。

また、近くに再開発で大規模なオフィスができる可能性があり、飲食店を出す立地としての将来性も感じました。しかし、いくつかマイナス点もありました。

1つは管理状態です。マンションの規模自体が小さく、築年も経過しており、管理費・修繕積立金の割に、共用部の状態が良くありませんでした。

1階の区分所有店舗を保有している分にはあまり関係ないとも考えられますが、将来大規模修繕が必要になった場合の負担に、やや不安があります。

もう一つが、周辺に店舗が少なかったこと。端的に言うと、駅から遠い割に、はやっている感じの店舗が少ないのです。

この状況から、再開発が完成する10年後まで、しばらくの間、店舗立地としての人気が出ず、現テナントが1〜2年後に退去した際、入居付けに苦労するかもしれないと予測しました。

この物件はこうして迷っているうちに、売主の事情で売り止めになってしまいました。

後々考えてみれば、周辺には既にオフィスがあり、派手ではないものの一定の飲食需要があることから、再開発による伸びしろに賭けてで投資すべきだったと思います。

何より、都心の再開発エリアそばで、7%の利回りが確保できる物件は、1年たった今でも全く見受けませんので。

■ 買い逃すと後悔する物件の特徴

こうしてみると、買い逃して後悔している物件には共通点があります。1つは、当たり前ですが、どれも「 今では市場に出てこない条件を備えた物件 」であるということ。

見逃した時点では、「 これくらいの物件なら、これからもまだ売りに出るだろう 」と見立てているのですが、いざ1年、2年たってみると「 実は2度と売りに出ないような物件だった 」とうパターンが多いです。

これは、物件価格上昇の「 度合 」と「 期間 」の見通しを、( 結果的に )私が間違えているという事です。加えて、自分が今、重点的に探している店舗物件( 第38回コラム参照 )を買い逃すと後悔するようです。

やはり、狙い定めた物件種別やエリアについては、瞬発力を高めておくこと、そして、物件情報が出てきたら即購入の意思決定ができる状態にしておくことが必要です。

物件価格の相場観の見通しは誰にも分からないので、対策の立てようがないかもしれません。しかし、「 瞬発力 」については、普段から自分の購入候補、ストライクゾーンを決めるために、物件情報に当たっておく事で担保できそうです。

これからもコンスタントかつ貪欲に、物件情報に当たって行こうと思います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 徳田文彦さん

tokudasan

東京在住

□不動産投資家
□企業向け戦略コンサルティング

■ 経歴

□1974年生まれ

□1999年
慶應義塾大学卒業後、同大学院修了

□2006年
大手広告会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及した結果、エリアを厳選して高い入居率を見込める物件を購入し、 入居者募集や管理業務を徹底して効率化する投資手法に到達する

□2013年
サラリーマンをセミリタイア

□2014年
サラリーマン卒業後は、企業への戦略コンサルティング業務に従事

■ 著書

徳田さん本
5年で引退できるセオリー破りの不動産投資(ぱる出版)

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