• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

9,295アクセス

自己資金や融資可能額が少ない人が、今でも買いやすい物件とは?

徳田文彦さん_画像 第55話

先日、週刊SPA! さんの不動産投資特集で取材を受けました。お題は「 年収500万円でも今から稼げる不動産投資 」。要は「 自己資金やローン借り入れ可能額が少ない人が、今からでもできる不動産投資法を知りたい! 」という趣旨の取材でした。

出来上がった特集記事を読むと、昔から元手が少ない人向けに人気の「 築古物件 」への投資を勧める投資家がほとんど。物件価格を抑え、DIY等で工賃を安くあげ、投資総額を抑えた上で、利回りを確保する方法です。

以前は、その際の投資対象が、地方の築古木造アパート一択だったのですが、そのレパートリーが、老朽化した団地や、最近話題の「 空き家 」を活用するという風に、増えていっている印象です。

しかし、要は「 現在見放されて、安く放置されている物件に投資し、リフォームして貸しに出す 」という本質は変わりません。これはこれで一つのやり方、投資手法だと思います。

■元手が少なくでもできる投資とは?

確かに、築古物件、特に地方のものであれば、グロス価格は高くなく、自己資金が少なくても参入しやすいように見えます。しかし、築古のアパートや戸建てといえども不動産。一定のまとまった金額は必要です。

また、以前のコラム、「 少額投資から始めように騙されるな!」にも書いた通り、あまりに低額の物件に投資しても、思ったほどのリターンが上がらず、不動産投資のメリットも享受できないというリスクもあります。

また、SPA!の主な読者であるサラリーマンが、実際に地方築古物件に投資をして成功するのは、私は難しいと思います。

まず、リフォームして客付できる物件なのかを見極めるのが非常に難しい。土地勘のないエリアで、賃貸需要のある物件を見つけるのは、結構な難易度です。( 逆に、地方都市に住んでいて、他の人にない土地勘がある人にとっては、チャンスにもなります )。

仮にポテンシャルのある物件を首尾よく購入できたとしても、その物件をリフォームするのに時間と手間がかかります。こうした理由で、私はこの取材時、築古物件への投資は勧めませんでした。

では、元手の少ない人はどうすれば良いのか。私は取材に対し「 自宅を住宅ローンを組んで購入すること 」をお勧めしました。

■地方で300万円の投資物件を買うよりも、300万円を諸経費に自宅を購入

なぜ、自宅を購入することを勧めるのか? 理由はとてもシンプルです。

今の不動産投資をとりまく環境で、唯一、投資家にとって追い風なのが「 異常なまでの低金利 」だからです。この恩恵を、我々のような一般の投資家や自己資金があまり用意できないような投資家は、最大限活用すべきです。

そして、この低金利の恩恵を最も受けられるのが「 住宅ローン 」です。2017年10月現在、ネット銀行などの住宅ローンの金利(変動金利)は、0.5%を切るものも少なくありません。

投資用不動産でも1%を下回る金利での買い入れは可能ですが、それは属性が良く融資実績が豊富な一部の方に限られます。が、住宅ローンは、きちんとサラリーマンとして働いてさえいれば、金利に差をつけられることはありません。

自己資金が少なくても、金利で不利にならないのです。また、未曽有の金融緩和で、銀行の融資基準は住宅ローンで非常に緩くなっています。今なら、まともな居住用物件であれば、物件価格の100%を融資で賄うことは難しくありません。

つまり、自宅を買うのに必要な元手は、仲介手数料と住宅ローンの手数料、保証料等だけ、と言えます。仮に4,000万円の物件を自宅として購入する場合、必要な元手は250万円程度でしょう。

一方、地方の築古物件を買っても、区分であっても200万円、アパートであれば500万円位することはザラです( そこに諸経費、リフォーム代が追加されます )。そうした意味で、自宅を購入する、という投資法は、元手が非常にかからない投資法なのです。

■ インカムは「 売却時に戻ってくる元本支払額 」

低金利を活かして自宅を買った場合、インカムは「 本来支払うべき家賃を貯金できる 」という事です。毎月の返済額は発生しますが、低金利であるが故に、返済額の殆どが元本に充てられます。

従い、家賃分を支出せず、ほぼ貯金していることになる、という仕組みです。売却時に購入時と同額で売れれば、返済した元本分はそのまま戻ってきます。( この、売却時に購入時と同額で売れる物件を選ぶ、というのがポイントです )。

例えば首都圏の中古マンション、4,000万円の物件を自宅として購入したとします。借入金利が0.5%だとすると、毎月の支払いは10万強です。( 期間は35年 )このまま5年経過し、購入時と同額の4,000万円で売却した場合、530万円程度が返ってくることになります。

もし、物件が値上がりするようなことが有れば、キャピタルゲインも追加で見込めます。このキャピタルゲインには通常、税金はかかりません。( ※例外も存在 )

この投資法は、住宅の質、という意味でも、投資家に恩恵を与えます。というのも、物件価格4,000万円の部屋に住むには、家賃にして月額17万円程度が必要になるはずです。( オーナーが期待する利回りを5%として算出 )。

家賃17万円のクオリティを持つ部屋に、月々10万強+管理費・修繕積立金で住めるのですから、住まいの質を上げる、という意味でも、お得な投資法だと思います。

一見地味な投資法ですが、低金利を最大限活用していること、居住用物件であれば売却時に大きな税制メリットがあること( 原則、居住用財産を譲渡した場合は3,000万円まで控除 )の両方を活かした、非常にリスクの低いやり方とも言えます。

■ 自宅選びで気を付けること

この投資法で注意すべきことは「 値下がりリスクの低い物件を購入する 」「 あわよくば値上がりが見込める物件を購入する 」という事に尽きます。

その意味で、新駅や大型商業施設の新設、駅前の大規模な再開発など、「 大きな変化 」が見込まれるエリアの物件を中心に検討するのが良いと思います。一昔前の、武蔵小杉や豊洲を探すイメージというと、わかりやすいでしょうか。

また、現在既に割高な、大都市の都心部や、東京であれば世田谷区、目黒区といった、人気があるが故に高値になりすぎているエリアの物件は、値上がりを見込むのが難しいため避けるべきです。

新築物件もしくは築10〜15年以内の築浅物件も、過大なプレミアム価格がついている可能性があるので、避けた方が無難です。また、この手法が向かない人も存在します。

お子さんの学区や、家族の介護などで、頻繁に引っ越しができない場合、家族に負担をかけるので、この投資法は避けたほうが無難でしょう。というのも、この投資法は、価格が高くなったタイミングで、自宅を躊躇なく売却することが前提となる為です。

逆に、単身者やDINKSなど、移動の自由が効く人には、向いている投資法です。「 将来の資産価値 」に思いきりフォーカスして、物件選びを楽しんでもらえればと思います。

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 徳田文彦さん

tokudasan

東京在住

□不動産投資家
□企業向け戦略コンサルティング

■ 経歴

□1974年生まれ

□1999年
慶應義塾大学卒業後、同大学院修了

□2006年
大手広告会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及した結果、エリアを厳選して高い入居率を見込める物件を購入し、 入居者募集や管理業務を徹底して効率化する投資手法に到達する

□2013年
サラリーマンをセミリタイア

□2014年
サラリーマン卒業後は、企業への戦略コンサルティング業務に従事

■ 著書

徳田さん本
5年で引退できるセオリー破りの不動産投資(ぱる出版)

ページの
トップへ