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今年一年の投資を振り返る。来年の狙い目

徳田文彦さん_画像 第58話

皆さん、こんにちは。年末ということで、今回は今年の投資成績を振り返ってみたいと思います。

■ 売却に時間をとられた一年

今年は、購入よりも売却の方に時間を取られた一年でした。意識して物件を減らしている訳ではありません。あらかじめ保有期間を決めて投資していた物件がいくつかあり、売却予定時期を迎えた為、粛々と売却していった感じです。

売却した物件の中には「 もう少し保有してキャピタルゲインを狙った方が良いのでは? 」というものもありました。

人口が減少していく日本でも、コンパクトシティ化や観光需要増大の影響で、東京、京都といった都市の一部では( 物件のタイプによっては )まだ値上がりが見込めます。そういった意味で、売却の判断は非常に悩ましいものでした。

しかし、投資が一定規模に拡大してくると、投資におけるルール、規律を守ることも重要です。また、後述のように、今後投資していきたい物件が別に出てきたことも、売却を後押ししました。

良く言われることですが「 不動産投資に於いては購入よりも売却の方が難しい 」という事を再認識した一年でした。

■ 来年の不動産投資マーケットの見通し

一方で、購入についてはかなり苦労しました。結論から言うと、店舗物件中心に投資はしたものの、年初に想定していた規模の投資はできませんでした。

投資用不動産マーケット過熱のあおりを完全に受けてしまう形になりました。特に今年の夏以降くらいから、また購入基準に合致する物件が一段と減り、投資環境が厳しくなった気がします。

よく「 銀行の融資引き締めが始まったので、物件価格は近々下落に転じる 」という市場予測があります。しかし、( 融資引き締め自体は事実ですが )物件価格が下がるかというと、それは難しいと私は思います。

理屈の上では、融資引き締めが起きれば、買い手の数が減り、物件価格は下がるはずです。しかし、今のマーケットには、それ以上に売り手がいません。

正確には、私が探しているような「 都心でそこそこの利回りが確保できる 」という物件を売りたい人がいません。この背景には都心部を中心とした「 不動産価格の先高観 」があると思います。

先の選挙結果から、日本における金融緩和の流れはまだ続きそうですし、五輪を前にして建築資材費や人件費も高騰しています。こうした状況を見ている売り手は「 まだ値上がりする 」と考え、簡単に売却しようとはしないでしょう。

■ 来年の不動産投資マーケットの見通し

そうすると、都心部の良い物件には買い手が殺到することになり、高額な一棟物件であっても、融資を利用せず現金で購入する層も多数出てきます。すると、銀行の融資姿勢云々はあまり関係なくなり、物件価格も下がらない、という訳です。

実際に、健美家が集計した調査結果でも、今年11月には、一棟マンションの価格が2009年以来の高水準となっています。



この調査結果を見ると、10月以降から物件価格が再度上向いていることが分かります。銀行が融資を引き締め始めても、物件価格は上がっているのです。

物件価格が上昇するのには、物件価格の先高感が大きいとすれば、この傾向は、来年も簡単には収まらないでしょう。引き続き、投資物件を探すには厳しい市場環境が続くと予想します。

そうした環境では、良い投資チャンスに巡り合える回数自体が限られます。年に何回しか巡ってこないチャンスを確実にものにできるよう、購入したい物件のイメージをしっかり作る作業をしておく必要があります。

■ 来年、増やそうと思っている物件

私は今年の年央まで、新築木造アパート、店舗物件という2つの種類を中心に物件を探していました。しかし今では、前者の新築アパートは投資対象から外しています。

理由はやはり「 過当競争 」です。融資環境が厳しくなる中、金融機関から見た新築アパートは、今でも貸し出せる優良な案件です。

他の物件で融資が出にくい環境下ですので、購入したい投資家が殺到する為、過度に売り手優位の価格設定になりやすいのです。そのため、新築アパートは、融資環境が一層厳しくなるであろう来年度は、手を出さないつもりです。

一方、今年も投資した店舗物件は、「 購入後の手がかからない 」という点で、引き続き本業が忙しい人向けの投資先だと考えます。

こちらは、いつの時代も融資する金融機関が少ないため、競争環境に変化はありません( 笑 )。手頃な価格で好立地、という2つの条件が揃った物件は僅少ですが、諦めずに狙っていきたいと思います。

もう一つ、今後狙い目だと思っているのは「 都心部の区分所有物件 」です。確かに、一時期に比べれば利回りも下がっていますし、店舗に比べれば修繕の手間・コスト共にかかる投資対象です。

また、投資規模が小さくレバレッジも効きにくいことから、一獲千金を狙えるような投資にはなりません。いわば、「 面白味の無い投資対象 」と言えます( 私もここ数年は、重点投資先から外していました )。

他方で、都心部の区分所有については外国人投資家の需要が高まっており、出口戦略が描きやすくなっています。中国で送金規制が厳しくなり、以前よりも低額物件を購入する動きが広がっている為です。

都心部の区分所有なら「 自分で住んでも良い 」と考えて投資する人も多いようです。刺激には欠けるものの( 笑 )、資産価値が下がりにくいという点で「 手堅い投資対象 」だと思います。

不動産市場が過熱しているとは言え、いつかはこの熱も下火になります。その為、今は「 いかに損をする可能性が低い投資をするか 」に意識を集中すべきだと思います。この観点からすると、私にとって都心部の区分所有は、やはり悪くない投資先なのです。

来年度は是非、質の面だけでなく規模の面でも、良い投資結果を皆さんにシェアできるよう、頑張りたいと思います。改めまして一年間、どうも有り難うございました。良いお年をお迎えください!!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 徳田文彦さん

tokudasan

東京在住

□不動産投資家
□企業向け戦略コンサルティング

■ 経歴

□1974年生まれ

□1999年
慶應義塾大学卒業後、同大学院修了

□2006年
大手広告会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及した結果、エリアを厳選して高い入居率を見込める物件を購入し、 入居者募集や管理業務を徹底して効率化する投資手法に到達する

□2013年
サラリーマンをセミリタイア

□2014年
サラリーマン卒業後は、企業への戦略コンサルティング業務に従事

■ 著書

徳田さん本
5年で引退できるセオリー破りの不動産投資(ぱる出版)

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