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面積の狭い物件を買っている理由ー妥協点の見つけ方と注意点ー

徳田文彦さん_画像 第59話

みなさん、こんにちは! 冷え込みが強まり、物件探しにいくのも億劫な季節になってきました。かくいう私も、先週見に行くはずの物件見学を、つい見送ってしまいました。反省です・・・。

一方で、年が明けてから面白そうな物件も見つかっており、2件ほど買い付けを検討中の物件があります。

通常、良い物件であれば、即座に買い付けを入れないと購入できないものですが、今回はそこまで急いで検討してはいません。というのも、現在私が検討中の物件、ライバルが少なそうなのです。

恐らく、検討中の物件が、少し他の投資家の好みと少し異なっているからだと思います。

■ 検討中物件の特徴は「 狭い 」

検討中の物件は2つあります。前回のコラムで書いたように、今年狙う物件タイプは「 都心の区部所有物件 」と「 店舗物件 」です。いま検討しているのも、都心の区分所有と店舗物件、各1件ずつです。

まず、一件目の区分所有ですが、都内のターミナル駅から3駅のところ、徒歩5分圏内に建つ物件です。( 検討中物件なので、条件をぼかして書いています。すみません )

外観を見るに、これといった特徴のない、普通の単身者向けマンションです。室内面積がかなり狭く、水周りも3点ユニットです。本当は、単身用物件とは言え、もう少し広さが欲しいところです。

人口減少の中、1人当たりの居住面積は広くなると想定されるので、狭苦しい物件は入居者に敬遠されていく可能性もあります。しかし、これまでの経験からすると「 圧倒的に交通利便性の高い部屋 」は、狭くても埋まる率が高いことから、投資しても大丈夫と判断しました。

もう一件、検討中の店舗物件は、やはり、東京都内のターミナル駅から2駅、駅から徒歩4分程度の場所に建つ店舗です。この物件も、店舗物件としては面積が狭く、約10坪強の面積です。

■ わざわざ「 狭い物件 」を探す理由

不本意に狭い物件を検討している( ? )居住用の区分所有と違い、店舗物件はわざと面積が狭い物件を重点的に探しています。というのも、飲食業を中心に、これからの店舗需要は「 面積の狭い物件 」の方が需要が高い、と考えている為です。

世間で報じられている通り、社員やアルバイトの人手不足が深刻になっています。飲食店の経営者にとっても人手不足は深刻で、時給が上がって経営を圧迫しているだけでなく、そもそも従業員が採用できない、というケースも増えていると聞きます。

こうなると、大量の従業員を必要とする広い店舗の経営は、今後しばらく厳しいと予想します。経営者とその家族の、2人〜3人程度で運営できる飲食店の方が、新規開店にせよ経営を続けるにせよ、遥かにハードルが低いでしょう。

2〜3人で経営ができる店舗は、面積の狭い物件です。少人数でも経営しやすい「 狭い物件 」の方が、今後の入居ニーズは高いと予想されるのです。

また、面積の狭い物件は、物件価格も安く、グロス賃料も低めになります。賃料が高い部屋よりも低い部屋の方が入居づけはしやすいので、その意味でもリスクが低いと言えます。

カウンターが主体で1〜2名程度で運営できる、グロス賃料の張らないラーメン店のような店舗は、今後も入居ニーズは底堅いでしょう。

■ うまく「 妥協 」できる人が物件を買えている

ただし、この店舗物件、面積や賃料は良いのですが、駅距離が徒歩4分程度と( 店舗にしては )少し遠いのが難点です。私がこれまでの購入・検討した店舗物件は、すべて駅徒歩2分以内を下限に検討していました。徒歩4分というのは、だいぶ購入基準を緩めていることになります。

冒頭の区分所有も同様です。これまでは区分所有に投資する場合、「 好立地×ゆったりとした広さ( ワンルームなら20u前後以上、15u未満の物件は除外 )」という条件を設けていました。今回は、後者の面積の要件を諦めている訳です。

これは、「 好立地×ゆったりした広さ 」という2つの条件を揃えた物件は今の市場にはほぼない、という事が影響しています。店舗にしても、「 駅徒歩2分以内×好立地 」という両方を揃えた物件は殆ど見かけません。

物件への投資に当たって譲れない条件はいくつかあるべきですが、今のマーケットでは、いくつかの条件を捨てなければ、実際に投資するのは困難です

投資基準は絶対に「 妥協 」すべきではないというのが、従来の私の考えでした。これが最近、変わりつつあります。この市況下でうまく投資できている投資家は共通して、「 上手く条件を捨て妥協できている人 」だという気がするからです。

■ ただ妥協するだけでは失敗する

ただし、なんでもかんでも妥協していては、投資として成り立たないのは当然です。複数ある条件のうち1つだけ妥協すれば済む、もしくは、ある条件で妥協しても他の面で圧倒的に優れている、という物件に投資すべきです。

今回検討している物件の場合、「 好立地 」という条件には徹底してこだわっています。

店舗、区分所有共に、ターミナル駅から程近いエリアに建つというだけではありません。いずれの物件も、近くのターミナル駅では、大規模オフィスビルの供給が2025年頃まで続き、沿線に住む人が増えるエリアに建ちます。

これが、普通のターミナル駅の近くというだけであれば、区分所有の部屋の狭さや、店舗物件の駅距離の遠さについて妥協しなかったと思います。他に突き抜けた要素がある為、他の条件は妥協する、という考え方です。

今回の投資の成否は数年経たないと分かりませんが、「 上手な妥協 」ができた事例になるよう、購入後の運営についても頑張っていきたいと思います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 徳田文彦さん

tokudasan

東京在住

□不動産投資家
□企業向け戦略コンサルティング

■ 経歴

□1974年生まれ

□1999年
慶應義塾大学卒業後、同大学院修了

□2006年
大手広告会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及した結果、エリアを厳選して高い入居率を見込める物件を購入し、 入居者募集や管理業務を徹底して効率化する投資手法に到達する

□2013年
サラリーマンをセミリタイア

□2014年
サラリーマン卒業後は、企業への戦略コンサルティング業務に従事

■ 著書

徳田さん本
5年で引退できるセオリー破りの不動産投資(ぱる出版)

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