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やはり来たシェアハウスブームの終焉

徳田文彦さん_画像 第60話

最近は仮想通貨の下落や、米日での株価急落など、経済の変調を予想させるニュースが多いですね。しかし、不動産投資家の目を引いたのは、何と言っても「 かぼちゃの馬車 」で知られる大手運営会社等の支払い停止のニュースでしょう。

不動産投資で、想定通りに家賃が入らないことはあっても、賃料収入が全くのゼロになってしまう事を想定していたオーナーはいなかったはずです。ローンを組んで購入している投資家は、今後しばらくの間、本当に大変だと思います。

私は、著書の中でもシェアハウスへの投資は危険、と主張してきました。過去のコラムの中でも「 ブームには敢えて乗らない 」という事をお伝えしてきました。

ブームが来ているという事は、マーケットが既に飽和しているというのとほぼ同義なので、それに乗ると良い結果を生まないのです。また、ブームである以上、それは必ずいつか収束します。

※そういう意味では、民泊専用物件なども、今後注意が必要だと私は思います。

今回、シェアハウスの運営が行き詰まったのは、管理運営の杜撰さだけでなく、「 シェアハウスブームの収束 」という大きな要因があったように思います。

また、シェアハウスや民泊物件でいえば、通常の居住用物件と違い、高度な運営ノウハウとパワーが必要です。それゆえ、管理会社に、高い運営管理費を抜かれる構造にあります。

その為、相当な表面利回りがあり、かつ入居ニーズが高い好立地に建つ物件でないと、投資としてはペイしないのです。元来、相当に難しい投資だ、ということです。

それを、サブリースという形で「 楽に 」家賃収入が稼げる、と謳っていたことを、投資家としては疑うべきだったのだと思います。( もちろん、今回の支払い停止の一義的な責任は運営会社にあるのですが )

不動産投資が初めて、という方にとっては、シェアハウス投資がそこまえのリスクがあるという事を、想像するのは難しかったのかもしれません。

■「 収入を保証してもらう 」という考え方は危険

こうした「 危険な投資 」をどのように見抜けば良いのでしょうか?
私は、2つ基準を設定して、危ない話ではないかどうかを判断するようにしています。

@インカムゲインを保証するような表現をする投資対象は避ける
Aブームになっている投資対象は避ける

2つ目の基準は、先に説明した通り、ブームになった時点で高値になりすぎている危険がある為です。

1つ目の基準を設定しているのは「 そんな話がありえないから 」です。こうした話で信用していいのは、現時点では銀行の定期預金くらいのものでしょう。銀行の定期預金は、良くても0.02%〜0.03%といった水準です。

それより高い利回りが確定しているかのようにして宣伝したり勧誘したりする商品は、全てハイリスクな投資対象だと判断すべきだと思います。

■ 不動産価格全般に波及するか?

今回のシェアハウス運営企業については、融資していた金融機関のやり方にも注目が集まっています。

ここまで大きな問題になった以上、監督官庁も黙ってはいないでしょうから、不動産向けの融資は今後一層引き締められていくと予想します。既に、昨年から金融機関はアパートローンを絞っていましたから、その流れが一層加速するでしょう。

また、米国が金融引き締めに向かう過程で、今回の株式市場の下落のような事象が、今後増えていくと思います。こうした経済環境の先行き不透明さが、投資用不動産マーケットにどう影響するかが気になるところです。

その答えは、現時点では誰にもわかりません。震源地となっているアメリカの金利や株価の行方が読めないからです。また、金融庁等がどれくらいの強さでアパートローンを引き締めるかも読めません。

私の予想としては、株式等の下落が起きた場合でも、不動産価格への影響は比較的緩慢だと予想しています。仮想通貨や株価などが下がると、実物資産的な意味合いを持つ不動産の引き合いも強くなるためです。

実際、先のバブル崩壊でも、株価下落と不動産価格の下落にはタイムラグがありました。また、現政権が比較的安定しており、金融緩和政策をとり続けることも、不動産価格にとっては「 不幸中の幸い 」でしょう。

その為、今後株価や仮想通貨等が一層下げることがあっても、不動産価格への影響は緩慢で、何年か遅れて価格下落傾向が顕著になると思います。

■ 外部の経済環境がどうなろうと不動産投資家がやるべきこと

とはいえ、市場の影響を見越して器用に立ち回る、ということは、不動産投資ではほぼ不可能です。株式やFXなら、一夜にしてポジションを全て畳むことも可能ですが、不動産ではそれは無理な話です。

また、投資用物件は個別性が強く、市場全体が下がっても、あまりその影響を受けない物件も存在します。市場全体が20%下がったとしても、ほとんど値下がりしない物件も存在し得る、ということです。

従って、マーケット全体の動きに左右され過ぎるのは得策ではなく、自分のできることを特定し、それに注力するのが、こうした不安定な環境下では一番だと思います。( それがなかなか難しい事ではありますが・・・ )

外部の経済環境がどうなろうとできることは、保有している物件の稼働率を高め、物件の潜在的価値を引き上げていくことです。

もしくは、投資をこれから始める方であれば、マーケット全体が下げてもダメージの少ない物件をみつけ、投資する事でしょう。

※不況が来てから投資すべきか、今すぐ投資すべきか?は、第53話で書かせていただいた通りです。

その為にやるべき事は、普段の物件運営、物件探しと何ら変わりありません。私も、今週末は保有物件を回り、管理会社さんと物件のバリューアップについて、打ち合わせをする予定です。また、新規に検討する物件の現地にもいく予定です。

自分自身も、なるべく外部環境に惑わされず「 今できることを着実に 」やっていこうと思います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 徳田文彦さん

tokudasan

東京在住

□不動産投資家
□企業向け戦略コンサルティング

■ 経歴

□1974年生まれ

□1999年
慶應義塾大学卒業後、同大学院修了

□2006年
大手広告会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及した結果、エリアを厳選して高い入居率を見込める物件を購入し、 入居者募集や管理業務を徹底して効率化する投資手法に到達する

□2013年
サラリーマンをセミリタイア

□2014年
サラリーマン卒業後は、企業への戦略コンサルティング業務に従事

■ 著書

徳田さん本
5年で引退できるセオリー破りの不動産投資(ぱる出版)

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