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始めたことに後悔はないけれど。不動産投資における私の反省

徳田文彦さん_画像 第61話

不動産投資で、いくつか後悔していることがあります。自分の不動産投資歴を振り返ってみて「 あの時こうしておけばもっと良い結果が出たかも・・・ 」というのは、実はよく考えます( 笑 )。

今回は、「 自分の不動産投資についてどんな反省・後悔をしているか 」を、共有したいと思います。

■ 投資したこと自体に後悔はないが・・

まず、不動産投資を始めたことについては、今のところ全く後悔はありません。最初に物件を買ったのは2006年ですが、基本的には良い時期に参入できたと思っています。

しかし、「 投資初期に、もう少し不動産投資のアクセルを踏んでおけばよかったな 」という気持ちも、実は少なからず持っています。

当時は今よりも物件価格が低く、投資基準を満たす物件も多かったわけです。そこでもう少し判断基準を緩めて、積極的に購入していれば、今ごろ確実に含み益が増えていたことでしょう。

その時、投資規模を拡大しきれなかったのには2つ要因があります。一つ目の要因は、「 当時のマーケットを基準に、投資判断基準を作っていたこと 」です。

2006年当時、不動産価格は値上がり傾向だったものの、そのまま価格が上がり続けると予想する人は多くはなかったと思います。( 実際、2008年にリーマンショックが発生し、物件価格は一時的に下落しました )。

そのため、今ならほとんど出ないような物件、例えば、都内のやや郊外部で10%近いRC物件が出ても、立地、駅からの距離を相当に吟味しないと、購入検討はしませんでした。

しかし、今になって思えば、そこで多少目をつむって、投資基準を緩めれば良かったとも感じます。

もう一つの要因は、「 本業が非常に多忙だったこと 」。これは半分言い訳ですが、もう少し検討時間がとれれば、規模を拡大できたかもしれません。

本業が多忙だとどうしても、多数の物件を所有するのは、管理の手間から躊躇してしまいますね。このあたりはサラリーマン大家さんの課題といえるでしょう。

■ 区分所有の比率が高すぎる問題

私は、投資開始当初から、区分所有物件に積極的に投資してきました。実需向けに分譲された区分所有物件の方が、中古市場に出回る一棟物件に比べて建物のクオリティが圧倒的に高く、入居率も高くなると考えた為です。

その考え自体は当たっていました。初期に購入した区分物件は非常に高い稼働率を保っています。管理費、修繕積立金はかかるものの、共用部の清掃や修繕に手間がかからず、投資していて非常に楽です。

これに味をしめ、区分の店舗物件にもいくつか投資しましたが、同じように、手間がかからず高稼働です。そういう意味では、目論見通りといえます。



それなのになぜ、反省することがあるのか? 一つは、一棟物件よりも低額でローンを使うにも自己資金比率を高めに要求されるため、レバレッジ効果が減少するということです。

また、区分所有のラクさに慣れてしまうと、一棟物を買おうという気持ちが減退します( 笑 )。現在のような市況になるなら、レバレッジ効果を最大限享受できる一棟に絞って、買い進めた方が、インカムゲインは多く得られたはずです。

しかし私は、区分の比率を高めにしていたため、マーケット価格上昇のメリットを最大限に受けているとは言い難い状況です。

また、区分の比率が多いと、金融機関にもよりますが、担保価値を低めに見積もられてしまう事があります。投資規模を大きく拡大しようとしたとき、借り入れを増やすのに障害になる可能性もあるでしょう。

このあたりが、区分物件に比率を寄せてきた私の不動産投資で、少し問題だったかもな、と反省しているところです。

もちろんその反面、運営の手間がかからず本業に集中できる、という重要なメリットも享受しているので、評価が難しいところなのですが・・・。

■ もう一つの反省点

もう一つ反省しているのは、「 希望通りの立地で( 物件を )買えていない 」という課題です。コラムを読んでいただいている方はご存じと思いますが、私が不動産投資で一番重要視しているのは「 立地 」です。

中でも、再開発や新駅、商業施設の新設で、エリア一帯の評価が一変するような場所を狙って投資してきましたし、今後も投資していきたいと思っています。

第60回コラムでも書いたように、今後、投資不動産の価格は緩やかに下がっていく可能性がある中で、それらのエリアは相対的に安全性が高く、元本確保の可能性も高いと見ている為です。

ところが私自身、そのような場所にここ2、3年、あまり投資できていません。駅前再開発や商業施設による活性化が見込まれると、例え郊外であっても瞬時に物件価格が上がってしまうのがその理由です。

再開発等が決まると、瞬時に不動産業者を中心とした資金が流入し、居住用物件、投資物件共に価格を引き上げてしまうのですね。

その引き上げ幅が多少であれば構わないのですが、投資として全く採算のとれない利回りまで価格を上昇させてしまうので、投資対象になりえません。



東京や名古屋といった都市部から距離があるにも関わらず、利回りは都心部と同水準もしくはそれより低くなっているエリアも多くあります。

最近では、街づくりが好評で人口流入が目立つ愛知県のN市なども、投資物件の利回りが異常に低くなっています。

元来、居住用に家を購入する層の流入が多いエリアなので、賃貸物件の入居ニーズは高まってはいないはずなのですが、居住用物件の値上がりに便乗する形で投資物件も値上がりしているのです。

私は再開発や人口流入などのプラス要素があっても、こうした過剰に値上がりした場所には投資しないことにしています。再開発エリア等を狙いつつも、適正な利回りは重視する、という事です。

一方、値上がり要素に乏しいエリアの物件しか買えていないことで、元本毀損のリスクを負っているのはやはり反省点です。この折り合いをどう見つけるかが、最近の投資テーマになっています。

以上、私の不動産投資における「 後悔 」を共有させていただきました。少しでも、これから不動産投資を始める方の参考になれば幸いです。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 徳田文彦さん

tokudasan

東京在住

□不動産投資家
□企業向け戦略コンサルティング

■ 経歴

□1974年生まれ

□1999年
慶應義塾大学卒業後、同大学院修了

□2006年
大手広告会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及した結果、エリアを厳選して高い入居率を見込める物件を購入し、 入居者募集や管理業務を徹底して効率化する投資手法に到達する

□2013年
サラリーマンをセミリタイア

□2014年
サラリーマン卒業後は、企業への戦略コンサルティング業務に従事

■ 著書

徳田さん本
5年で引退できるセオリー破りの不動産投資(ぱる出版)

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