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「スルガ問題で美味しい物件がでてくる」という幻想と、私の検討中の物件

徳田文彦さん_画像 第65話

スルガ銀行関連のニュースが世間を騒がせ続けています。それと関連付けるように、その他の地方銀行の融資手法や手数料徴収も社会問題化し、地銀関連のニュースを聞く頻度が高い毎日です。

ここまでニュースが大きくなると、不動産投資への融資にも影響が出ることは避けられません。ただし、これで地方銀行の融資が完全に止まるかというと、それはないと思います。

地方銀行の収益状況はシビアであり、不動産という( 比較的 )価値が明確な担保に基づく伝統的な融資をストップさせることは、監督官庁もさすがに出来ないと考えるからです。

したがって、落ち着きどころは( 他のコラムニストの方も予想されていますが )「 融資の絞り込み 」ということになると思います。具体的には、以下のようなことが予想されます。

・融資額:満額融資は絞り込まれ、一定の自己資金が必要な融資がデファクトに

・融資対象物件:通常の住居用物件に限定される方向( シェアハウスはもちろん、私が買っている店舗などに対する融資も厳しくなると予想します )

・融資対象者:高属性の定義が変化( サラリーマンとしての収入や企業規模よりも、不動産投資の経験やその収益性が重視されるように )

いずれにせよ、一定の不動産投資実績がある人が、有利に購入できる相場になっていくと思います。

最初の投資物件は、いきなり融資を使うのではなく、区分や小規模な戸建てを自己資金で購入し、投資実績を作ってから初めて融資を受けられる、という時代が近づいているのかもしれません。

■ 空室だらけのシェアハウスを購入したい?

ところで、こうした融資状況の変化を見て、一部では

「 スルガ銀行等の地銀で借り入れを起こしていた投資家が経営に行き詰まり、保有物件を投げ売りする為、( お買い得な物件が市場に出てきて )買い時が来る 」という見方が出てきているようです。

結論から言うと、( 残念ながら )そんな美味しい話は出てこないと思います。理由は2つあります。

まず、「 投資家が簡単には破たんしないこと 」が挙げられます。

様々な地方銀行から融資を受けているのは、基本的には安定収入が一定規模ある方達です。審査の甘い融資を高金利で借りていても、投資の収益は全く出ないとはいえ、生活が破たんする程ではない方がほとんどです。

ほとんどの地銀が、本業からの収入を確認もせず物件の評価だけで融資する、ということは行っていません。

よって、1、2物件、経営に行き詰まったからといって、即座に物件を手放さなければいけない財務状況にある方は、ごくわずかです。( マスメディアには大きく露出するので、大量にいると錯覚しますが )

マスコミで大々的に取り上げられたような源泉徴収等、年収の改竄があった場合のみ、話は少し異なりますが、こうした案件は同行の融資の中でも一部だと思います。

また、仮に破たんした投資家が一定規模出たとして、その方々が投げ売りする物件が、投資に値する物件か? という問題があります。

本当に優良物件であれば、多少金利が高くても、賃料収入で相殺し、儲けは出ないまでも保有は続けられるはずです。

手放さざるを得ないとすれば、空室が多く、当初見込んだ収入が得られない場合のみ、でしょう。つまり、購入前の収支シミュレーションが、大幅に外れてしまった物件ということです。

そうした物件は、大概が賃貸需要の低い場所に建つ、競争力のない物件です。( まさしく、事件になったシェアハウスのような空室が埋まらない物件です )

経営リソースを割ける方は、力技で満室にできるかもしれませんが、そういう投資家はごく一部でしょう。多少価格が下がったからといって、飛びつくような物件ではないと考えます。

こうしてみると、地方銀行が融資の風向きが怪しくなったからと言って、劇的に投資物件の状況が変わることはないと思われます。

■ そんな市況下で私が検討中の物件

そうした市況下で、私が検討している物件は、原点回帰しています。都心部の比較的築年の浅い、区分所有物件を中心に見るようになっているのです。

利回りは、はっきり言って低いです。投下資金に対する収益率としては、見合うものではありません。

ただし、土地勘のあるエリアで丹念に探すと、ごく稀に、「 空室になって居住用物件として売却すれば、値上がりするかも 」と思える物件があります。

賃貸中であることや、売主の事情によって、空室物件より多少弱気な価格が付けられている物件があるのです。

こうした物件をローンを使って購入し、保有中は、家賃でローンを返済し元本を減らしながら、売却時に買値より高く得ることによって、元本返済分+αの収益を得る投資法です。

( 東証一部上場の不動産会社でも、こういった投資手法を手がけている会社があります )

こうした区分物件は、地方銀行でも担保評価が高く、融資が付くケースがあるようです。昨今のように、銀行融資がタイトになっている状況下に適した投資法かもしれません。

ただし、賃貸人がこちらの思惑通り退去するとは限らないこと、退去してもそれがかなり先になってしまうことはリスクです。

また、リーマンショックのような経済危機が来れば、マンションの価格はどうしても下がるので、損失が出る可能性があります。

私は、個人的には後者のリスクは低いと思っており、居住用マンションの価格は底堅く推移すると考えています。( 郊外物件や一部の超高額物件を除く )

それでも、居住用マンションの価格が下がる可能性はゼロではないので、一応、自分が住んでも良いな、と思えるエリアに絞って、物件を探すようにしています。

このような投資法における主な注意点や投資のポイントは、次回のコラムで書かせていただこうと思います。毎日暑い日が続きますが、皆さんの物件探しがはかどりますように!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 徳田文彦さん

tokudasan

東京在住

□不動産投資家
□企業向け戦略コンサルティング

■ 経歴

□1974年生まれ

□1999年
慶應義塾大学卒業後、同大学院修了

□2006年
大手広告会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及した結果、エリアを厳選して高い入居率を見込める物件を購入し、 入居者募集や管理業務を徹底して効率化する投資手法に到達する

□2013年
サラリーマンをセミリタイア

□2014年
サラリーマン卒業後は、企業への戦略コンサルティング業務に従事

■ 著書

徳田さん本
5年で引退できるセオリー破りの不動産投資(ぱる出版)

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