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お化粧物件に騙されず、都心物件で堅実に収益を上げる方法

徳田文彦さん_画像 第66話

お盆の時期は、不動産投資界隈も一休みといった様子です。既に物件を持っている方は( 自分も含め )、不動産業者、工事関連の事業者がお休みのこの期間に、所有物件で不具合が発生しないよう、祈るばかりですね。

個人的には、設置済みエアコンに不具合が出ないで欲しいです。今年はどこのエアコン業者さんも多忙で、入居者さんをお待たせしてしまう事になるのはしのびないので…。

さて今回は、最近、私が検討している区分所有物件( 第65回のコラム参照 )の選び方や、どんなポイントに注意して探せばよいかについて、私が考えていることをシェアできればと思います。

■都心物件だからなんでも良いという訳ではない

前回お伝えしたのは、簡単に言うと、以下のような内容でした。


・都心の区分所有物件を金融機関のローンを使って購入
・物件保有中は、家賃でローンを返済し元本を減らす
・空室になったら、売却時に買値より高く売却する事により、元本返済分+αの収益を得る


税金面を考えると、物件保有中にはキャッシュフローはほとんど出ず、売却時にも数倍の額になるわけではないので、ハイリスクハイリターンを目指す方には向かない投資法かもしれません。

しかし、低金利がしばらく続くと予想され( ※目先の金利は少し上がると思いますが )、建築費高騰などで、居住用物件価格が当面下がらないと見られる市場では、リスクが低い投資ではないかと思います。

この投資を狙う際、最も重要なのは「 相場より安くなっている物件を購入する 」ということです。( 当たり前ですが )。

賃貸中で、一般の居住用物件を求める購入者が買わないが故に、安値になっている物件を狙うのがこの手法の本質なので、ここで妥協するのは禁物です。そして、相場より安くなっている「 幅 」が、大きいほど良いことは言うまでもありません。

では、「 相場より安くなっている物件 」であれば、ある程度の都心であれば何でもよいのか、と言うと、そうではありません。

この投資法は堅実な手法ですが、それでも不動産市場全体の下落には常に備える必要があります。また、売却時のキャピタルゲインを増やすためにも、将来的に物件価値の上昇が見込まれる対象に投資することが大切です。

以上のことから、私が投資する区分所有物件を探す際には、下記の条件をクリアする物件を意識して探すようにしています。


@都心部の再開発予定がるオフィス街から近い事:具体的には、オフィス街から5駅、乗車時間にして15分程度以内

A駅からの徒歩距離:最寄駅から徒歩5分以内( 自分の場合は3分以内でまず検索しています )

B面積30u以上:これくらいだと、単身者が居住用物件として購入する可能性あり

C物件の外観:適度に見栄がはれる物件。タワ―マンションブームでわかる通り、居住用物件購入者は見栄えの良さを重視するため

D大手デベロッパーの分譲物件:大手と言わないまでも名の知れられたデベロッパーが分譲済みの物件。物件の外観が重要なのと同様の理由から


ただ都心に建つ区分所有であればなんでも投資してよい、という訳でなく、いくつかの条件で、キャピタルゲインの取りやすそうな物件を絞り込み投資する、という手法をとっていることがおわかり頂けるかと思います。

■ どんな人が住みたいと思うか? を自問自答する

ここで挙げたような条件は、私なりに数年後の日本がどうなるか、を想像して、その時に「 居住用の物件を購入する方が、どういう物件に住みたいか? 」を想像して設定したものです。

特に、@の「 都心部のオフィス開発動向 」には注目しています。東京のオフィス街には、数年単位で栄枯盛衰があります。新しく開発されたオフィス街には自然と人が集まりますし、そこで働きたいと思うのも自然なことです。

また、新しいオフィスは賃料が高く、テナント料の支払い能力の高い、有力企業が集まりやすいという特徴があります。そういった企業に勤める方は、物件購入力も高く、売却という出口が描きやすくなるというわけです。

また、今後の世帯構成として、単身世帯が増える続けると思います。そうした世帯が居住用物件を購入する際には、住居の面積は広すぎる物件は必要ありません。

交通利便性が良い場所であれば、35uから40u以上あれば、居住用物件として購入検討対象たりえます。また、50u以上の物件になると、利回りが低くなりやすく、投資として割に合わない可能性が高まります。

賃料は面積の広さに正比例して伸びるわけではないからです。そのようなバランスから、面積30u以上という条件を設定し、投資物件を探しているというわけです。

売却という出口で実を取る投資法ですから、購入者のニーズを想像し、それに合った物件を( 相場価格より )安く購入する、というのが大切です。

■ 最大の敵は「 時間 」と「 手軽さ 」

こうした条件をクリアした区分所有物件は、銀行の担保評価が高く、融資が付きやすいこともメリットです。昨今の、かぼちゃの馬車による融資影響も、比較的受けにくい物件種別だと思います。

一方で、賃貸人がこちらの思惑通り退去せず、売却タイミングを逃してしまう、等のリスクも考えられます。しかし、それ以上にこの投資法でネックになるのは、「 物件を探す根気強さ 」がないと買えない、ということです。

読者の皆さんもご想像の通り、都心である程度の条件をクリアし、割安感のある物件を見つけるには時間がかかります。辛抱強く物件を探せず、痺れを切らしてしまう人も多いと想像します。

その反面、だからこそ粘り強く投資対象を探せる投資家にとってはチャンスがあるのですが…。

また、最近では、不動産業者( もしくはセミプロ級の投資家 )が売主と思われる、「 キレイな売却物件 」も更に増えてきました。外観や内装を効率よくリフォームして見栄えを良くし、客付け力を活かして満室にした物件です。

こうした物件は一見とっつきやすく、区分所有物件のような地味な投資対象より、投資ビギナーの受けが良いかもしれません。しかし、手軽そうな投資物件には裏がある、ということは認識すべきです。

一般的な売り物件とは違い、プロが手放すには何らかの理由があります。そうした物件は、その「 理由 」を解決できる投資家が買うべきでしょう。

どちらの投資法が良いとは一概に判定する立場にはありませんが、個人的には、地味で時間のかかる投資手法のほうが、チャンスが埋もれていると感じています。

暑い日々がもうしばらく続きそうですが、私の方は、先に挙げたような条件をクリアする区分所有物件を、粘り強く探す夏になりそうです。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 徳田文彦さん

tokudasan

東京在住

□不動産投資家
□企業向け戦略コンサルティング

■ 経歴

□1974年生まれ

□1999年
慶應義塾大学卒業後、同大学院修了

□2006年
大手広告会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及した結果、エリアを厳選して高い入居率を見込める物件を購入し、 入居者募集や管理業務を徹底して効率化する投資手法に到達する

□2013年
サラリーマンをセミリタイア

□2014年
サラリーマン卒業後は、企業への戦略コンサルティング業務に従事

■ 著書

徳田さん本
5年で引退できるセオリー破りの不動産投資(ぱる出版)

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