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出口戦略を描いた物件選びの方法-今から買うなら、損の出にくい物件を探すしかない-

徳田文彦さん_画像 第70話

みなさん、こんにちは! 相次ぐ、不動産投資絡みのニュース( 事件? )にも関わらず、投資物件の価格はあまり下がっていませんね。( 私が都内の物件を中心に探していることもあると思いますが )

不動産業者さんに話を聞いても、「 お客さんに紹介できる物件が本当にないんです 」と嘆かれる方が多い印象です。売り物件自体はあっても、「 自信を持ってお勧めできる物件がない 」ということなのでしょうね。

こういう時は、買い手であるお客さんの方が、ある程度リスクを引き受ける覚悟で、積極的に物件を探してくるしかないのかもしれません。

ただ、はっきり言って、今のマーケットには「 大儲け 」が期待できるような物件は滅多に存在しません。そうなると、次のような投資戦略しかとりえないと思います。

・安定したインカムを得ながら、売却時にはなるべくキャピタルロスが出ないようにする
・その結果として、インカムゲイン分くらいの収益を確保する


そして、このような投資を実行するには、3つの条件が必要になります。


@融資によるレバレッジ効果を受けられる物件であること( ハイリターンの投資ではない分、少しでも投資効率を上げる必要があります )
A売却時に、購入時と同等の価格以上で売却できる目算が立つこと
B保有期間中、安定して賃料収入が得られる見込みが立つこと( ≒空室率が極めて低いこと )


このうちBについては、以前のコラムでシェアさせて頂いたので、今回は、@とAについて説明させて頂きます。

■ 融資を使って投資効率を高める

まず、レバレッジ効果を享受するメリットについてです。具体的な例を挙げてみます。

〇実利7%の物件に投資して賃料収入を受け取りながら、10年後に売却し、投資資金を回収、売却価格は購入価格と同額だった場合。( シンプルにする為、税金や売買諸経費、修繕費等を一旦脇に置いて計算 )

〇手元資金が仮に1,000万円だとして、1,000万円の物件を購入しても、10年間の平均の利回りは7%。

〇しかし、1,000万円を頭金として、総額5,000万円の実利7%の物件に投資した場合( ローンは25年、金利2%で計算 )、金利分を差し引いたとしても、投資金額( 1,000万円 )に対する、物件保有期間の各年の平均利回りは、25%を超える。

実際には、税金や売買諸経費で、利回りはもう少し下がりますが、7%と25%ですから、それにしても大きな差です。

ただ、この利回りを達成するには、一つ条件があります。それは、「 売却時に必ず、購入価格以上で売却すること 」です。もっと言えば、売買諸経費分くらいは上乗せした価格で売却できることが理想です。

しかし、ここまで物件価格が上昇した市況では、購入時より高く売却できる物件はなかなかないでしょう。そして、どんどん目線を上げてしまうと、冒頭申し上げた通り、物件が買えなくなってしまいます。

そこで、一旦は「 購入価格と同額で売却できる見込みが立つ物件に投資しよう 」くらいの目線で物件を探す、というのが、現時点の私の考えです。



■ 売却価格の重要性

次に、Aの「 売却時に、購入時と同等の価格以上で売却できる目算が立つこと 」についてです。シミュレーションで、売却価格が購入価格を下回った場合の利回りを概算してみます。

〇仮に、売却価格が購入価格を3割下回ったとする。

〇物件価格が1,000万円で利回り7%の物件に投資し、売却価格が購入価格を3割下回った場合、投資期間中の平均利回りは、4%まで低下する。

〇ここに税金や諸経費、修繕リフォーム費用等が加わることを考えると、インカムゲインは微々たるものになってしまう…。

一方、レバレッジを効かせた場合はどうでしょう?

〇頭金1,000万円を入れて5,000万円で購入した物件を、購入から10年後、3,500万円で売却した場合、各年の平均利回りは10%強程度まで低下する。

〇全額自己資金で購入した場合の利回りよりはマシだが、税金等を考えると、実際には更に利回りは下がり、1桁台中盤の利回りになると想定される。

このように、物件価格が高騰し、利回りが低下する局面では、なるべく値下がりしにくい物件に投資する事が極めて重要です。景気後退時に地価の下がりやすい、地方、郊外の物件への投資を私が周囲にすすめない理由は、こういうところにあります。

■ 出口戦略を考える、とはどういうことか?

良く、「 上手に売却するには、出口戦略を考えろ 」と言われます。出口戦略を考えるとは、具体的にはどういう事でしょうか? 色々な考え方があると思いますが、私は、こういうことだと思います。

「( 売却時の )買い手を明確にイメージできる物件に投資する 」

以前、投資対象として挙げた、少し広めの区分所有物件であれば、売却時の買い手としてイメージしているのは、実需( 実際に居住する目的 )で購入する単身もしくは2人世帯です。少しグレード感のある物件であれば、相続対策などを見据えた富裕層も、買い手として浮上してくるでしょう。

また、最近投資対象としている、都内の店舗物件であれば、売却時の買い手としてイメージするのは、最近存在感を増している、外国の投資家層です。視認性の良い店舗物件に好んで投資する外国人層は一定数いますし、その多くは富裕層で、投資資金も豊富です。

一方、郊外の物件、特に一棟マンション、アパートについては、売却時に買い手になってくれそうなのは、融資が付く、属性の良いサラリーマン投資家層です。

ただし、注意点があります。それは、サラリーマン投資家は融資の間口が開いている間は有力な買い手候補ですが、融資が閉じてしまえば、状況は一変し、あっという間に買い手不在になるリスクがあるということです。

私が、銀行融資が閉まりつつある、今の市況化で郊外物件をすすめないのは、「 出口の不安=購入者の不在 」、を考慮している面もあるのです。

このように、「 具体的な売却相手をイメージすること 」が、今の市況でリスクを下げながら投資物件を買う事につながります。

購入の物件を探す際には、是非、「 この物件を〇年後、誰に買ってもらうのか 」をイメージしながら、吟味してみることをおすすめします。



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 徳田文彦さん

tokudasan

東京在住

□不動産投資家
□企業向け戦略コンサルティング

■ 経歴

□1974年生まれ

□1999年
慶應義塾大学卒業後、同大学院修了

□2006年
大手広告会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及した結果、エリアを厳選して高い入居率を見込める物件を購入し、 入居者募集や管理業務を徹底して効率化する投資手法に到達する

□2013年
サラリーマンをセミリタイア

□2014年
サラリーマン卒業後は、企業への戦略コンサルティング業務に従事

■ 著書

徳田さん本
5年で引退できるセオリー破りの不動産投資(ぱる出版)

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