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ラクして機械的に物件を探す方法ー私が実践している物件の探し方ー

徳田文彦さん_画像 第80話

みなさんこんにちは!! 前々回のコラムで書いた通り、引き続き「 店舗物件 」を中心に物件を探しています。

こういう市況ですので( 当たり前ですが )これという物件にはなかなか出会えません。しかし、数は少ないものの、着実に前進はしており、まあまあ立地の良い店舗物件を仕込め始めています。

今回は、私がどのように物件を絞り込んでいるか、スクリーニングの方法をシェアできればと思います。絞り込みの方法は、居住用物件を探すときも商業用物件( 店舗等 )を探すときも( 一部の方法を除いて )ほぼ一緒です。

「 投資物件を探し始めたけど、探し方のコツが掴めない! 」という方の参考になれば幸いです。

基本:まずは行政区で絞り込み


最初に、物件を探す行政区を限定します。私の場合、東京都心部が物件購入のメインエリアなので、「 千代田 」、「 中央 」、「 港 」の3区を中心に、今後も人が集まりそうな行政区を11個、設定しています。

不動産業者さんからの情報も、ネットの物件情報も、ほぼこの11区の物件だけに絞って見ています。その中でも特に重点的にチェックする6区を、( 自分で勝手に )「 1軍 」、それ以外の5区を「 2軍 」としています。

もともと、東京都心を中心に、西側、南側の行政区をチェックしていたのですが、ここ2年くらいは都内の東側の区が「 1軍 」にシフトしてきています。

これは、インバウンド観光客の増加や、東京東部で新規オフィス供給が相次いでいること等が背景です。1軍と2軍、各エリアの検討の仕方の違いは、次のようなものです。

・1軍の区は、区内のどの駅であっても物件を一通りチェック
・2軍の区では、限られた駅の物件情報しかチェックしない


このほか、埼玉県、横浜市、川崎市の一部の駅の物件も( 頻度は落ちますが )チェックしています。

スクリーニングを簡易化する方法


こうした行政区による物件情報絞り込みは、健美家等の不動産情報サイトで簡単にできます。

例えば、健美家には「 物件種別 」や「 行政区 」、「 駅からの徒歩分数等 」を指定して、新規物件の情報をメールで受け取れる「 新着お知らせメール 」という機能があります。

私も条件を登録し、都内の11区の情報を受け取っています。これにより、行政区のほかに、利回りや駅徒歩分数までは自動的にスクリーニングすることが可能です。

ちなみに、以前のコラムでは「 駅徒歩1分が良い( 店舗物件では ) 」という話をしましたが、スクリーニングの段階では「 駅徒歩5分以内 」の条件で情報を集めます。

あまりにスクリーニング対象を狭めすぎると、次のようなデメリットが生じるため、

@思わぬ良い物件情報を見逃してしまう可能性があること
A物件情報のシャワーを浴びて相場観を掴むことができなくなる


この段階では情報収集対象を「 狭めすぎない 」ことに注意します。

行政区の次にチェックすること


ここで絞られた物件情報につき、次に、最寄り駅の「 駅力 」をチェックします。1軍の行政区に関しては、基本的にどの駅であっても、条件に合った物件であれば検討します。その為も「 駅力 」を見極める必要があるのです。

といってもやることは非常にシンプル。検討物件の最寄り駅の乗降客数データをチェックするだけです。具体的には、次の2つをチェックします。


@乗降客数そのものをチェック:
⇒乗降客数が5〜7万人程度の駅と、10万人を超えているような駅では、居住物件、商業物件共に需要の絶対量が違うため

A乗降客数の伸び( 直近10年程度に於ける )をチェック:
⇒乗降客数が順調に増えているかどうかを見る


特にAは、店舗物件を検討する際は重視します。

というのも、駅利用者数が伸びている駅周辺では、人工の増加に対し、飲食店の供給が追い付いていない可能性があり、飲食店の出店ニーズが強いと想像できるからです。こういう場所で店舗を経営したいという事業者は多いと思います。

下記は、最近私が物件を検討した駅の、乗降客数の伸び率をまとめたものです。



A、B、C駅の3つとも、私の中で「 1軍 」に入っている行政区にある駅です。このエリアにある駅は、都心回帰の流れを受け、乗降客数が増えている駅がほとんど。しかし、その伸び率は、ご覧のように差があります。

この中で、実際に私が物件を購入したのはA駅。この10年で20%以上、客数が増え、乗降客数10万人の大台に乗せてきた駅です。

また、B駅の物件( 店舗 )も、現在検討中です。もともと乗降客数が多い駅ですが、10年で見た伸びも中々の水準で有望と考えています。

一方で、購入を見送ったのはC駅の物件です。巨大ターミナル駅から近く通勤に便利で、若者にも人気がある駅なのですが、乗降客数はあまり伸びていません。良くも悪くも「 安定 」しており、町が変化する兆しはなさそうです。

購入を見送った理由は、「 駅力 」だけではありませんが、店舗を出店する立地としては成熟しきってしまっており、一定の人気はあるものの、さらなる伸びしろは少ないと判断しました。

更に絞り込む為に確認すべきことは?


その後は、物件周辺の定性的な情報をチェックします。店舗の場合、次のような内容が重要です。


●周辺の再開発や大規模商業施設、Aクラスオフィスビル計画等、人の流れが増える将来計画の有無
●視認性の高さ( 大通りに面している、地下鉄駅出口からの見え方が良い、等 )
●( 現在テナントが入っていれば )現店舗の集客状況:すぐ空きそうなのか、長く入居しそうなのかを見極め
●周辺店舗の集客状況:近隣店舗が繁盛していれば、店舗立地としてポテンシャルありと判断。繁盛店が近くにあれば集客のシャワー効果も期待できる
●店舗としての経営リスク:隣地や裏地が住居ではないか、等。重飲食店では特にクレームが出やすいので周辺環境に注意


近くに大規模オフィスビルができるし、視認性も高い、周辺にも店舗が多く人が集まっている、という要素があれば、駅力が低かったり、2軍エリアの物件であっても( 場合によってはそれ以外のエリアでも )具体的に検討することがあり得ます。
※私も実際に、一昨年、エリア外の店舗を購入しています。

更に、店舗の賃貸物件情報を集めたサイトで、次の2点を確認します。


@空室店舗の数や状況:
⇒検討物件と類似条件の店舗が多数募集されていないかどうか

A募集店舗の賃料水準:
⇒近隣募集店舗の募集坪単価( 賃料 )と、検討物件の坪単価( 賃料 )を比較


特にAの、「 現契約賃料( や募集賃料 )が周辺相場より高くないか? 」をチェックすることは必須です。

居住用物件と同じで、稀に、相場より高い賃料で現契約が結ばれていることがあります。そうした物件は、最近の投資用不動産によくある「 利回りがかさ上げされている割高物件 」と同じです。

ですから、利回りを真に受けて購入するのはNG。最初の購入で一番やってはいけない「 高値掴み 」に繋がりかねません。こうしてみると、店舗物件といえでも、実際の探し方は、居住用物件の購入検討と通じるところが多いですね。

冒頭にも書きましたが、私居住用物件を探す際にも、行政区や駅の絞り込み方は全く一緒です。少しでも皆様の物件探しの参考になれば幸いです。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 徳田文彦さん

tokudasan

東京在住

□不動産投資家
□企業向け戦略コンサルティング

■ 経歴

□1974年生まれ

□1999年
慶應義塾大学卒業後、同大学院修了

□2006年
大手広告会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及した結果、エリアを厳選して高い入居率を見込める物件を購入し、 入居者募集や管理業務を徹底して効率化する投資手法に到達する

□2013年
サラリーマンをセミリタイア

□2014年
サラリーマン卒業後は、企業への戦略コンサルティング業務に従事

■ 著書

徳田さん本
5年で引退できるセオリー破りの不動産投資(ぱる出版)

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