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今なら買わない(?)一棟目アパートの苦戦理由

徳田文彦さん_画像 第9話

ぐっと冷え込んで秋らしい天気になってきましたね。投資物件の現地調査でも寒さがこたえる季節になってきますが、そんな中、他の投資家に先駆けて良い投資物件を見つけられた時の喜びはひとしおですよね。

今回は、私が最初に投資した物件について皆さんにお伝えしたいと思います。

■ 1棟目で完璧な物件を買えなくても不動産投資で成功できる!

突然ですが、最初に取得した物件が「 文句のつけようがないほど素晴らしい物件だった 」という不動産投資家を、私はあまり見たことがありません。

それよりもむしろ、最初に買った物件には何らかの不満点・問題点があり、そこからさまざまな不動産投資・賃貸経営に関する学びを得て、2棟目、3棟目にそれを活かし、結果として成功している投資家が多いという印象です。

自分で言うのも口幅ったいですが、私もそういうタイプに分類されると思います。実は、私が最初に取得したアパートは、投資として大正解だったかというと、正直微妙なのです。

今振り返れば大成功とは言い難く、投資対象としての点数でいえば( 今になってみれば、ですが )50点くらいという感覚です。しかし、この物件が良くも悪くも、その後の投資規模の拡大のきっかけになったことは事実です。

別の視点で見ると、1棟目を購入後に、失敗も含めた様々な経験を活かし、2棟目以降で80点、90点をつけられる物件を購入できれば、十分成功が可能ということがわかります。( 1棟目で大失敗するとリカバリーできないので要注意! )

■ 私が最初に買ってしまった物件、とは?

私が最初に購入した物件は、郊外部にある木造中古アパートでした。私の著書を読んでいただいて、都心物件への投資を勧める私の投資手法をご存じの方は、意外に感じられると思います。

この物件は、首都圏にあるにも関わらず( といっても郊外部ですが )、価格は1,000万円を切っており、15%近い利回りが確保できるのが魅力でした。数字上は、投資初心者にも手が出しやすい物件だと思います。

築年は20年以上経過していましたが、一部屋が広く、間取り的には競争力がありそうでした。「 とにかく純利回りの高い物件を買う 」という物件選別基準しかなかった当時の私には、どう見ても「 買い 」という印象でした。

しかし、結果はというと、2年程は満室が続き順調に経営できたものの、ひとたび空室が出た後に、非常に苦労する羽目になりました。空室期間が長引き、2カ月程度で決まるかと思っていた次の入居者が、5カ月も決まらない部屋が出たのです。

購入前の現地調査で、周辺の空室率が10%程度であることを確認していても、この結果です。原因は、管理会社の選定ミスにありました。物件の周辺には極端に不動産会社が少なく、優秀な管理会社と管理委託契約を結ぶことができなかったのです。

郊外部では顕著ですが、私が物件を購入したエリアでも、管理業務を積極的に手掛けていて空室募集のノウハウのある不動産会社が存在しませんでした。仕方なく、数社の不動産会社の中から、もっともレベル的に「 まし 」である不動産会社を管理会社に選定しました。

それでもやはり、募集に対する動きは鈍く、私から募集方法を何度も提案しても、ほとんど実施に移してもらえないという有様でした。

私が拙著の中で、「 管理会社選定の重要性とその選び方 」に紙面を割くと同時に、「 管理会社の選択肢の多い都心部にある物件への投資 」を勧めているのには、こんな体験があったからなのです。

■ 最初の一軒を探すときに気を付けるべきこととは?

失敗の要因は他にもありました。今思い返すと、物件選定そのものだけではなく、物件探しのプロセスも稚拙でした。

サイトを使ってひたすら利回りで物件をソートし、目ぼしい物件の図面を片っ端から取り寄せ、図面を見て間取りが魅力的な物件( ≒一度入居したら、入居期間の長そうな物件 )を絞り込み、現地見学に行く、ということをひたすら繰り返していたのです。

このようなやり方は、時間の制約を受けない専業大家さんならば問題ないのですが、サラリーマンとの兼業大家にとっては大きな負担です。

前回のコラムで書いたような、現地を見に行く前に賃貸ポータルサイトを使って簡単に賃貸需給バランスを調査し、現地見学が無駄足にならないようにする、というところまで、当時は考えが至りませんでした。

その結果、毎週末の土日両日に加え、平日の仕事終了後の時間も現地見学に行くといった有様で、あまりの労力に疲弊した私は、物件探しを一時期中断してしまうこともありました。

これから不動産投資を始めたいと思っている方は、是非、前回のコラム等を参照の上、効率的な物件探しを行って欲しいと思います。そうでないと、負担が大きくなりすぎ、物件購入まで到達できなくなってしまいます。

■ これから投資物件を購入する人が見落としやすいポイント

初めて投資物件を取得する際は、「 購入後の賃貸経営になかなか目が向かない 」というのが大きな特徴です。とにかく「( 利回りを中心とした )条件の良い物件を買う 」ということに目がいきすぎるが故に、どうしても購入後の賃貸経営の事を考えるのがおろそかになるのです。

最初の頃はどうしても、自分に都合のいい情報ばかり集めてしまい、本来なら重視しなければいけないマイナスの情報に耳をふさぐ傾向があります。しかし、その先には、空室募集や建物管理業務の負担で、賃貸経営そのものが続けられなくなる、という大きなリスクが生まれます。

最初の一軒を契約する前に、もう一度、「 自分はこの物件を順調に管理していけるか? 」。つまり、なるべく長い間、満室状態を維持できる見込みが立つか、という視点で、購入しようとしている物件を再チェックしてみてください。

その時にポイントになるのは、「 物件の近くにある、優秀な管理会社とタッグが組めそうか? 」という事です。

次回は不動産投資家にとっての「 良い管理会社の選び方 」について、具体的に説明していきます。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 徳田文彦さん

tokudasan

東京在住

□不動産投資家
□企業向け戦略コンサルティング

■ 経歴

□1974年生まれ

□1999年
慶應義塾大学卒業後、同大学院修了

□2006年
大手広告会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及した結果、エリアを厳選して高い入居率を見込める物件を購入し、 入居者募集や管理業務を徹底して効率化する投資手法に到達する

□2013年
サラリーマンをセミリタイア

□2014年
サラリーマン卒業後は、企業への戦略コンサルティング業務に従事

■ 著書

徳田さん本
5年で引退できるセオリー破りの不動産投資(ぱる出版)

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