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久々の物件購入。戸建1戸で家賃18万円を狙える「ベース賃貸」の面白さ

アカサカトモコさん_画像 アカサカトモコさん 第12話 著者のプロフィールを見る

2023/4/19 掲載

こんにちは。トモコです。先日久しぶりに物件を契約・決済してきました。最後に購入したのが2021年9月なので、実に1年7カ月ぶりです!

2021年に購入した物件は、現在はベース賃貸用に貸し出しをしています。駅3分の好立地にある築浅の戸建てで、価格は約1,300万円でした。

キレイだったのでリフォームはほぼなしで、お家賃は189,000円。借地なので地代を引くと実質利回りは16%くらいになります。

そして今回購入した物件も、一戸目と似たような感じに仕上げる予定です。というわけで、今回は私も実践している横須賀エリアならではの手法「 ベース賃貸 」についてお話ししたいと思います。

■ 戸建てで家賃18万円!? ベース賃貸の面白さ

その前に、「 ベース賃貸って何? 」という方もいるかと思いますので、簡単に説明させていただきますね。神奈川県横須賀市にあるアメリカ海軍基地は、通称「 ベース 」と呼ばれています。

一般的にアメリカ軍所属の軍人や、基地で働く関係者は基地の中に住みますが、基地の外の住宅を求めて民間の住宅を希望する人も多くいます。

そういった人向けに貸し出す住宅を横須賀エリアでは「 べース賃貸 」とか、「 ベース契約 」と呼びます。横須賀ではこれに特化した不動産屋さんもあるくらい、昔から知られている投資手法です。

なぜわざわざベース賃貸にするか? というと、一番の理由は「 家賃が高く設定できる 」からです。



家賃には米軍の補助があります。民間住宅を希望する軍人さんの階級や人数( シングルかファミリーか )によって補助額が決まっており、ベース賃貸の家賃もそれに合わせて細かく設定されています。

具体的には一番下のランクで180,000円、次のランクが189,000円、さらに210,000円、230,000円、それ以上・・・と続きます。エリアの相場とは関係ありません。

え・・・!? 普通の戸建ての家賃が18万円??

私はもともと横須賀市も投資エリアの一つだったので、「 ベースに貸すと高額家賃がもらえる 」ということは何となく知っていましたが、初めて実際の家賃を聞いたときは驚きました。

■ ベース賃貸として募集するための条件

しかし、どんなオーナーのどんな物件でもその金額になるかというとそのようなことはなく、かなり条件が細かく設定されています。例えば、次のような条件があります。

①人種差別をしないこと
②独身者、又は、子供の多い家族の賃貸にも協力すること
③最低3年間の賃貸可能物件
④網戸が各窓、またはドアに設置されていること
⑤浴室、台所等に給湯の設備が設置されていること
⑥トイレは様式で水洗トイレであること
⑦各居室に照明器具が設置されていること
⑧駐車場の完備( 駐車場がない場合は他に賃借する事も可 )
⑨退去時の清掃代は、居住者が綺麗に掃除している場合、請求できない
⑩階段があれば50段以内で手摺りが設置されていること( 屋内・屋外問わず )
⑪部屋の窓が腰の高さより低い場合、落下防止用の棒や棚等を取り付けること
⑫ 面積は50平米以上

この他、条件として出されてはいないのですが、基地から車で20分程度が望ましい、というものもあります。

この中で、①の人種差別をしない、は当然のことです。②・③も特に問題はありません。リフォームでカバーできる④~⑦もなんとかなります。

⑩は階段立地の多い横須賀はならではでしょうか? 普段鍛えているであろう軍人さんが階段50段しかも手すり付きってどーなの? と思いますが、⑪のルールもあるように安全性を重視しているようです。

( 一説には有事の際にすぐに駆け付けられるために階段の制限があるとかないとか )

それと注目すべき点として、このベース賃貸の条件には建物の築年数が定められていないということがあります。古くても、適切にリフォームされていれば問題ないということです。

その盲点( ? )を付き、階段50段以下のボロ物件を購入し、リフォームしてベース用に貸し出して高利回りで運営する、という手法は横須賀エリアで投資する大家さんの中ではよく知られています。

■ ライバルも多い中で選ばれる物件にすることが大事

しかし近年、その手法がだんだんと難しくなってきました。貸し出す際には、事前に必ず基地の査定が入り、そこで設定家賃が決まります。条件に合致し、査定に通りさえすれば募集の土台には乗ります。

築古でも査定に通れば関係ないので一見、良いことのように感じます。しかし家賃は上記に挙げた通り何パターンかしかないので、同じ18万の家賃でも内容はバラバラです。

例えば基地から車で30分、階段はないが道が狭く、建物は最低限のリフォームのみで古さは否めない物件と、基地から車で10分、道路幅も広く築浅で奇麗な物件。これが同じ18万で募集されていることもあり得ます。

一般の募集だとエリアやスペック、広さや間取り、リフォームの程度で家賃や募集条件を大家側が細かく調整することができますが、ベース賃貸にはそれがありません。

古くからやっている力のある大家さんや地主さんはライバルに差をつけて着実に高額家賃を得られるように、ベース賃貸用に物件を新築する人もいます。



繰り返しになりますが、同じ査定額の募集物件の中でも、条件の良いものから決まっていくので、それほど甘くはないということです。

中には古くても広いほうがいい、基地から離れていてもバーベキューができる庭と大きい車庫が欲しい、周りに基地の人間がいない環境で暮らしたい、というニーズももちろんあると思います。

しかし、需要がなければずっと空室ということもありえます。一つベース賃貸を運営してみて、家賃を下げることができない等、「 自分で募集条件をコントロールできない怖さ 」があると感じました。

それでもこのベース賃貸は知れば知るほど面白く、せっかく横須賀で投資をしているのならぜひ挑戦したいと、写真の2軒目を購入したというわけです( 現在リフォーム中です )


庭にあった大きな夏みかん?の木は売主さんによると「 酸っぱくて食べられない 」そうです。

ここは近所にも別のベース賃貸用の家があります。そちらに負けないように相応のお金をかけてバリっと直す予定です。また次回以降に査定や賃貸の様子などを紹介したいと思います。

少しでも皆さんのお役に立てたら嬉しいです。
最後まで読んで下さり、ありがとうございました!
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※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

アカサカトモコさん

アカサカトモコさんあかさかともこ

専業大家
宅建士&建築士

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経歴
  • □197×年
    神奈川県で生まれる。

    □2008年
    リーマンショック後の世界的な不況を経験したことから「会社に頼っているのは危険」と危機感を感じる。

    手当たり次第本や雑誌を読み漁った結果、不動産投資に行き当たる。

    □2014年
    12月
    最初の投資物件として新築アパートを購入(売却済み)

    □2015年
    6月
    中古鉄骨造マンションを購入。

    □2016年
    3月
    中古RCマンションを購入。

    □2018年
    7月
    築古アパートを購入(売却済み)
    会社員を卒業

    □2019年
    2月
    中古アパ―ト購入(2棟一括)

    7月
    中古アパート購入(3棟一括)
    レンタルスペースを始める。

    12月
    初の戸建て購入

    □2021年
    戸建て購入。ベース賃貸として貸し出し中。

    □2022年現在
    8棟79戸を所有
    家賃年収約5,700万円
    返済比率は約50%

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