• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

18,764アクセス

滞納、夜逃げ、事故物件・・・。先輩大家が体験した「トラブルと対処法」教えます。

不動産投資の投スポ/サラリーマン大家座談会さん_画像 第14話


皆さん、こんにちは。投スポ編集部です。久々の投スポは、サラリーマン大家さん3名による座談会をお送りします。去年、念願の1棟アパートを購入した新米大家のUさんとベテラン大家のYさん、Mさんが、入居者とのトラブルや対応策、事故物件へのスタンス、会社員と大家業の両立などをテーマに話し合いました。



◇座談会メンバー
Uさん 大家歴1年の38才。都内在住。去年、6戸の一棟アパートを購入、2棟目を物色中。
Yさん 大家歴7年の40才。都内在住。区分8戸、アパート5棟、戸建4棟等、約40戸を所有。
Mさん 大家歴9年の38才。都内在住。区分2戸、アパート10棟、戸建7棟等、約50戸を所有。



■ 夜逃げから2ヵ月後に滞納分を振り込んできた入居者


お二人はこれまで、色々な経験をされたと思います。その中でも、特に大変だったことは何でしょうか? その経験から学んだことも教えてもらえれば嬉しいです。


千葉県市川市に家賃8.8万円の4LDKの戸建てを持っています。そこで滞納と夜逃げがありました。60代の男性で、入金がないので電話をしたら、「 糖尿病で入院している 」と。最初は信じたんですが、何度か電話するうちに、後ろでテレビの音が聞こえたりして、疑いを持つようになりました( 笑 )。

この方は自営業で、申込書の年収は1,200万。電話でも「 よかったら君もうちの会社の代理店をやらない? 」なんて景気のいい話をするんですが、実際は厳しかったようです。家まで行くと電気がついていて、チャイムを押すと、電気がパッと消える。そんなことが続いたので、内容証明を送って、退去の方向で話を進めました。

その後、「 次の入居者が決まったので、○○日までに退去してください 」とお願いしたら、ある日姿が消えていたんです。ただ、この話には後日談があって、夜逃げから2カ月後に、滞納分の家賃が振り込まれていました。この件があってから、僕は収入にかかわらず、保証会社を必須にしています。


後から入金があったということは、根は悪い人ではないんでしょうね。


確信犯ではないと思います。部屋もきれいでした。ただ、階段に理科室にあるような大きなホルマリン漬けのビンが置いてあって、それはちょっと怖かったです。ぶよぶよの植物みたいなものが入っていましたが、中は見ずに業者さんに処分してもらいました。


何でしょうね。色々な人がいますから、そういうのは深く考えなくていいと思いますよ( 笑 )。滞納の話に戻ると、僕も保証会社を必須にすることでリスクを抑えています。無職や生活保護の方もいますが、大きなトラブルはありません。ただ、入る前に細かいことを言う人だけは断っています。


細かいことって、どんなことですか?


過去に、自分でエアコンをつけるので古いものは捨ててとか、ここを直してとか注文をつけた挙句に申し込みをキャンセルした人がいました。内容証明を送ってお金を振り込んでもらったので、実質的な被害はありませんでしたが、けっこうな手間と時間を奪われました。

あと、これは聞いた話ですが、加藤ひろゆきさんの仲間の特殊工作員さんは、夜逃げした人の行動パターンを先読みして、ドンキ・ホーテで確保したことがあると聞きました。相手が買い物用に現金を持っていたので、その場で集金したそうです。探偵みたいですよね。



色々なパターンがあるんですね。お二人とも、滞納や未払いへの対応として滞納証明を送っていますが、素人でもできるものですか?


はい。書き方はネットに載っていますよ。まっとうな方なら、内容証明を送って、「 弁護士に相談します 」と言うと、なんとか払おうとがんばってくれます。逆に言うと、内容証明や裁判という言葉に反応しないような人は危険。中古物件を買うときはレントロールをもらうなどして、悪質な滞納者がいないか注意した方がいいと思います。


■ 工事を投げ出して行方不明になったリフォーム屋さん


ときどき、リフォーム業者さんや不動産会社さんとのトラブルの話を聞きます。これまでに、そういうことはありましたか?


千葉県松戸市の中古アパートを買ったとき、外壁塗装と看板の付け替えをある業者さんに頼んだんです。他社さんの見積もりが300万円に対して、そこは180万円だったので即決でした。最初に100万円、塗装終了後に未完了の看板付け替え費も含めて残金80万円を支払ったのですが、看板が付く前に連絡がとれなくなってしまいました。


ええ? まずいじゃないですか。


焦りましたよ。調べると、社長が税金を滞納していて、僕が残金80万円を振り込んだ次の日に、税務署にそのお金を差し押さえられたらしい。それで仕入れ業者に支払うお金がなくなり、困って逃げたんですね。ところが、この話にも後日談があって、1カ月以上経ったある日、突然、その看板が取り付けられたんです。


行方不明になったリフォーム会社の社長がつけてくれた看板

プロとしてのプライドなのか、最後の良心なのか、看板の出来も良くて、このときはちょっと涙が出そうでした( 笑 )。この件があってから、あまりにも安いところは要注意だなと思いましたね。


なるほど。価格だけで決めるのは危険ということですね。でも、実際には安いところに頼んでしまいそうだなあ。


工事料金は先払いするのではなく、進捗状況を見ながら分割で払うようにするとリスクを抑えられますよ。工事中に会社が倒産するとか、仲介会社の担当者が手付金を持って逃げるという話は、いつの時代もありますから、リスクを想定して動くことが大事だと思います。

そういえば大家列伝に載っていた「 上総百万石 」さんも、新築工事の途中で業者が逃げて大変な目にあったと 著書の中に書いてありましたね。あんなに賢い人でもこういう目に遭うのがこの業界の怖いところです。その点、Yさんは実害はなかったんだから、運がいいと思います。



■ 自殺、他殺物件は買わないけれど、自然死ならOK


ところで、Mさんは関東で安い物件ばかり買われていますよね。その中には事故物件もあるのでしょうか。


微妙な質問ですね(笑)。結論からいうと、自殺、他殺の物件は買いません。でも、自然死なら買います。最近、公売で買った埼玉の二戸口アパートも、ホームレスの方が入り込んで亡くなっていたんですが、場所がロフトだったので、そこだけ取り替えれば問題解決だと判断しました。

ちなみに、公売の価格は、僕が買付を入れたときは360万円でしたが、その後、死体が発見されたので、差し戻しをして、110万円まで下げてもらいました。もちろん、借りる人にもそのことは伝えますが、安く出せば問題なく借り手はつきます。

死は誰にでも訪れる自然現象。その家で亡くなった人がいるから気味が悪いとは、僕は思いません。UR賃貸でも、事故のあった部屋を「 特別募集 」として出していますが、相場より安いと人気があるそうです。



僕は自然死でもちょっと怖いです。「 心理的瑕疵アリ 」「 告知事項アリ 」と書いてある時点で候補から外しますね。


僕も引いてしまいます。だけど、そんなに安いならアリかも、という気もしてきました。ただ、僕は退去の電話があったら、夜、胃が痛くて眠れないくらいメンタルが弱いんですよ。


退去は慣れですよ。それに、僕にだって怖いものはあります。前に、相場よりかなり安い家を紹介されて見に行ったら、殺人事件のあった家でした。

詳しく聞くと、10年以上前に、その家の息子さんが父親を殺害した現場だそうで、僕が紹介されたときは、その息子さんが数年間の服役を終えて住んでいました。典型的なゴミ屋敷で、任意売却になって市場に出てきたんです。

驚いたのは、天井にまだ、事件のときの血のあとがバババッと残っていたこと。「 え〜? このままの状態で住んでいたの?! 」と思ったら、ゾッとして鳥肌が立ちました。「 10万円なら買います 」と言って逃げてきましたよ。



え? 10万円なら買うつもりだったんですか?


いえいえ、そういって断ったんです。その後、200万円程度で売買されていましたから、どこかの業者が再生するんでしょう。お金を払えばキレイにしてくれる業者さんもいますし、安ければ住みたい方もいますからね。


不動産投資をすると、いわゆる一般常識とはかけ離れた考えを持っている人が世の中にはたくさんいるってことを実感しますよね。特に家賃が極端に高かったり低かったりする物件に住む人は、独特な人が多いと聞きます。忙しい人だけでなく、メンタルがやられやすい人は、管理会社さんを使った方がいいと思います。


■ サラリーマンをしながら自主管理は可能なのか?


実は、僕は勉強のために自主管理をしたいと思っているんですが、うまく管理するコツはありますか?


僕は自主管理は戸建てだけです。関東だけかもしれませんが、戸建ては家賃も安くないですし、家族で住むケースが大半なので、しっかりとした人が大半。電話もほとんどかかってきません。

ここだけの話ですが、自主管理でも、大家から挨拶にいったりしなければ、入居者さんは何かあったとき、客付けした仲介会社に連絡します。だから僕は、できるだけ自分からは接触しないようにしています( 笑 )。

それと、連絡先は法人にしています。そうすると、たまに入居者さんから電話がかかってきても、「 担当者に伝えます 」と言って、適度な距離を保てるんです。サラリーマン大家なので、入居者さんと親しくなりすぎてしょっちゅう電話が来ても困るというのが本音です。


僕もアパートは管理会社にまかせていて、戸建てだけ自主管理しています。アパートの入居者さんは電球が切れただけで電話をしてくるような人も多いですし、物件の隣に住んでいる場合などを除くと、自主管理は厳しいかもしれません。自分の都合で言っているわけではなく、入居者さんにも迷惑をかけてしまうと思いますよ。


■ 不動産投資をやめようと思ったことはない


最後に聞きたいのですが、お二人は不動産投資をやめたいと思ったことはありますか?


ないですね。やりがいの方が大きいです。サラリーマンの仕事と無理なく両立しながら収入を増やせる方法は、他にないと思いますし。


僕も同じです。自分の考えた作戦がはまると、「 よし! 」とガッツポーズをしたくなります( 笑 )。自然死のあった物件や超ボロ物件を買って再生することも、僕は社会貢献だと思っているので、ストレスはないんです。


さすが、前向きですね。サラリーマン大家として成功しているお二人の話を聞けて、とても励みになりました。僕もメンタルを鍛えながら、お二人のように物件を増やしていきたいと思います。今日はありがとうございました。


【 編集後記 】
初のサラリーマン大家さんの座談会は終始盛り上がり、皆さんが不動産投資を楽しんでいる様子が伺えました。自分でとれるリスクととれないリスクを区別し、本業と両立するべく努力している点が印象的でした。週末は子供たちと一緒にペンキ塗りをするなど、家族サービスと不動産活動をうまく結び付けている点も興味深かったです。お忙しい中、ありがとうございました!



健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 投スポ取材班

日夜スクープを追い求めて不動産投資業界を駆け回るフリーのジャーナリスト軍団。

不動産投資業界でウワサされるあんなことやこんなことの真相を確かめるべく、全国の事件(?)現場を取材している。

ジャーナリストの中には兼業で大家をしているメンバーも含まれるらしいが、その正体は不明。

ミーティングでの合言葉は「事件は会議室で起きているんじゃない。アパートで起きているんだ!」

ページの
トップへ