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融資5連敗中のレッド吉田さんを救え! 富沢ウメ男さんに学ぶ「ノンバンク、公庫、公的融資」の活用法と最近買った物件

不動産投資の投スポ/レッド吉田×富沢ウメ男さん_画像 第18話


皆さん、こんにちは。忘れた頃にやってくる投スポ編集部です。

本日は、融資付け5連敗中で元気がないレッド吉田さんと、訳あり物件への融資付けが得意な富沢ウメ男さんが、重要なミーティングを開くと聞きつけ、東京都世田谷区経堂にやってまいりました。

なぜ、経堂かというと、この近くにレッドさんが経営する「 アスリートのおやつ 」というお店があり、重要なミーティングがそこで開かれるからです。



このお店です。中では、すでにミーティングが始まっているようです。現在、サラリーマン投資家として活躍するウメ男さんですが、過去には芸人、そして飲食店経営者という過去があります。そんな共通点を持つ二人の会議とは、どんな内容なのでしょうか・・・?




■ 融資5連敗のレッドさんと連勝中のウメ男さんの違いは何?

ウメ男さん
レッドさん、融資付けで5連敗中って本当ですか? 

レッドさん
そうなんですよ〜。全然、貸してくれないんです。京都の民泊用の戸建と、都内のアパートです。いくつか持ち込んだんですが、ことごとくダメでした。



ウメ男さん
なるほど。それ、僕も同じ経験をしました。民泊用の戸建は、「 簡易宿舎の許可を取っていないと融資できない 」と言われるんですよね。これから買う物件の許可をどうやってとるんだって話ですよ。

かといって、簡易宿舎の許可を取得済みの中古物件は、利回りで売っているので高いですし。グレーな手法を使う以外、民泊用の物件は厳しいんじゃないですかね。

レッドさん
うーん、違法なことはしたくないから、方向を変えた方がよさそうだなあ。

ウメ男さん
今、借入はどのくらいあるんですか?

レッドさん
現金で買った再建築不可の家をシェアハウスにリフォームする際に、政策金融公庫で1,500万借りました。他に、住宅ローンがすこし残っています。金額だけ見れば、まだ借りられると思うんですよ。ウメ男さんは最近、どうですか? 融資引けてます?

ウメ男さん
はい。引けていますよ。3月にも、小田急線の豪徳寺駅の近くに2,100万円のミニビルを買いました。1階がレストラン、2階が飲み屋、3階が貸室になっていて、利回りは11%です。築45年の重量鉄骨造なんですが、お付き合いのある信用組合が2,400万円貸してくれました。


ウメ男さんが今年3月に購入したミニビル

レッドさん
ええ!? そんなに古いのに、どうしてローンがつくんですか?

ウメ男さん
僕の経験からいうと、信用組合って借りやすいんです。自宅の住所と買う物件の住所という縛りがありますが、組合員の互助会みたいな精神で成り立っているので、審査が緩めなんです。今回の物件も既存不適格で現在の基準だと容積率をオーバーしていますが、問題ありませんでした。

レッドさん
築古で既存不適格な上に容積率オーバーだから、世田谷区で利回り11%なんですね。その信用組合さんとは、どうやって知り合ったんですか? いきなり行ってもダメですよね。

ウメ男さん
数年前に渋谷区の元自宅の隣の土地を買ったときの仲介さんが紹介してくれました。もしよかったら、ご紹介しますよ。

■ 元自宅の賃貸併用住宅を60万円で賃貸中!

レッドさん
是非、お願いします。それにしてもウメ男さん、コラムを読んでいると山の上の物件ばかり持っているみたいですが、いい場所にも買っているんですね。元自宅が渋谷区なんて、セレブじゃないですか? 話がそれますが、その元自宅の隣の土地って買えたんですか?

ウメ男さん
はい。古いアパートが建っていたので、潰して駐車場にしました。それで、元自宅と合わせて60万円で賃貸に出しています。指値が入る前提で高めに出してみたら、そのまま決まったので自分でもびっくりです。

レッドさん
ええ!? 60万円? 普通の戸建ですよね。

ウメ男さん
1階が店舗や事務所用の間取りで、2階と3階が住宅という賃貸併用タイプです。それで、1階部分でドッグカフェを開きたいという犬好きのマダムが借りてくれました。

その家賃ではやっていけないでしょうから、道楽だと思いますよ。犬用のクッキー何枚売ったら、60万円になるんだって話ですよ。



レッドさん
そうですよねえ。それにしてもウメ男さん、不動産の世界に入ってから、すごい躍進ですね。場所も一等地のものが多いですし。

ウメ男さん
なんなんですかね。芸人とか飲食店とかって、先がどうなるかわからないじゃないですか。その点、不動産投資は数字で売上を組み立てられるので、それが合っているのかもしれません。

僕は、価値より安いものを見つけて買うのが好きなんです。都会とか田舎とか関係なく、いいものがあればどんどん買っています。

レッドさん
へ〜。僕はやっぱり都内の城南地区がいいなあ。でも、高くて手が出ないんです。

ウメ男さん
探せばありますよ。僕も基本はネットですから。豪徳寺の物件の前は、広尾9分、恵比寿11分の場所にある3,800万円のミニビルを買いました。古くて、高速の高架が目の前なので、売れ残っていたんです。

土地は11坪と小さいものの、建物は90平米あるので、一棟丸ごと40万円で入居募集中です。場所柄、オシャレなバーとかが借りてくれるのを期待しています。

レッドさん
え! そっちもめちゃめちゃいい場所じゃないですか。融資はどうしたんですか?

ウメ男さん
全額ノンバンクで借りました。金利3.9%の銀行系ノンバンクがあって、5,000万円以上借りると金利が2.9%に下がるんです。ノンバンクはその他に信販系のところも金利2%台で貸していますよ。


「 アスリートのおやつ 」の2階席へ上がる階段

■ 築古でも商業物件でもテーブルに乗せてくれる金融機関

レッドさん
へ〜。僕の一棟目のアパートに融資してくれた銀行より、金利低いですよ( 笑 )。2%台なら、信用金庫と変わりませんね。ところで物件は、両方とも商業物件ですよね? 商業物件って、リフォーム代は借りた人が払ってくれるんでしょう?

ウメ男さん
そうです。スケルトン状態で貸して、あとは借り手が直してくれます。商売のプロを相手にするので怖そうと嫌がる人もいますが、僕は好きです。普通のアパートよりもライバルも少ないですし。

レッドさん
ライバルが少ない要因には、融資がつきにくいことがあるんでしょうね。

ウメ男さん
一般的にはそういわれていますよね。実際に、築古で商業物件だと、都銀や地銀なら門前払いです。でも、信用金庫や信用組合、ノンバンク等、テーブルに乗っけてくれるところもあります。

ノンバンクは共担を求められることも多いですが、その時はそれ用に現金で買った積算評価の高い田舎の物件を使うので、何も困りません。

あとは、地元の商工会議所に加入すると利用できる「 マル経 」という無担保・無保証人融資も使っています。ホームページを見ると、借入条件が厳しいように見えますが、実際はそうでもありません。


日本政策金融公庫HPより

日本政策金融公庫の融資制度なので、公庫の無担保枠が残っているなら、申し込んでみるといいですよ。商工会議所の会費なんて、わずかですから。

その他に、地域の融資も使えますよ。東京都の場合は、女性、39才以下の若者、55才以上のシニアを対象としたサポート融資があります。創業後5年未満なら、1,500万まで借りられます。他の都道府県でも、同様の制度があると思いますよ。


東京都創業サポート事業HPより

レッドさん
へ〜。色々な制度があるんですねえ。でも、都銀や地銀で融資が付かない物件を無理に買っても、出口がないでしょう? 僕、出口が気になるんですよ。

ウメ男さん
大きな物件はそうかもしれません。ただ、小さめの物件で23区内なら、容積率オーバーでも築古でも、少し安く出せば売れます。数千万円くらい、現金で払える人はたくさんいますから。実際、僕は売却も多く経験していますが、都内はパッと売れていきます。

あと、借入を増やすという意味では、レッドさんを代表にした法人、奥さんを代表にした法人、レッドさん個人、奥さん個人というように、複数の経営体を作って、それぞれで借りるという手もありますよ。うちはそうやって4つの名義で、買い進めています。

■ どんな物件を買うか、どこから借りるか、の軸をずらしてみる

レッドさん
うちもチャレンジしてみようかなあ。ところで、ウメ男さんは宅建業を持っているんですよね。売却がメインなんですか? すぐ売るから、古い物件も平気で買えるのかなと思って。

ウメ男さん
いえいえ、メインはインカムゲインです。古くても気にしないで買うのは、いずれ取り壊して、新築を建てる計画だから。元自宅横のアパートを壊して駐車場にしたのも、将来は元自宅と駐車場を合わせた土地に容積を目一杯使って、大きな物件を建てたいと考えているからです。


ウメ男さんの後ろでは、ウメ太郎君( 富沢家長男 )とウメ子ちゃん( 富沢家長女 )が名物のタイ焼きアイスを満喫中

レッドさん
レベルが高いな〜。そうやって、資産を盤石にしていくわけですね。これも、ウメ男さんが人一倍動いているからですよね。僕も銀行や信用金庫だけでなく、信用組合やノンバンクを開拓してみようと思います。

ウメ男さん
ぜひ、そうしてみてください。どんな物件を買うか、どこから借りるか、この二つの軸をずらすことで、チャンスが広がりますよ。動いていれば、情報も入ってきますから、とにかく物件を探すことは辞めない方がいいと思います。融資5連敗なんて、なんでもないですよ。ここから、がんばっていきましょう!

※明日の後編に続きます。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 投スポ取材班

日夜スクープを追い求めて不動産投資業界を駆け回るフリーのジャーナリスト軍団。

不動産投資業界でウワサされるあんなことやこんなことの真相を確かめるべく、全国の事件(?)現場を取材している。

ジャーナリストの中には兼業で大家をしているメンバーも含まれるらしいが、その正体は不明。

ミーティングでの合言葉は「事件は会議室で起きているんじゃない。アパートで起きているんだ!」

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