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気づけば、商業物件だけで毎月100万円弱の家賃収入に

不動産投資の投スポ/張田満×加藤ひろゆきさん_画像 第20話


忘れた頃にやってくる投スポ。今回は、マレーシアから日本に一時帰国中の張田ミツルさんが、加藤ひろゆきさんの物件を訪問しながら、様々な質問をぶつけるという企画をお届けします。初回は、戸建投資と商業物件に関する質問を中心にお届けします。



■ 戸建の家賃は4.3万円から8.8万円

張田ミツルさん
今日はよろしくお願いします。ところで、加藤さんといえば激安戸建投資ですが、今は戸建はどのくらい持っていますか?

加藤ひろゆきさん
戸建は12戸です。家賃は安いものが4.3万円で、高いものが8.8万円。全部現金で買っています。利回りは平均で20%くらいですね。

張田ミツルさん
今は商業物件がメインだと思っていました。戸建もたくさんあるんですね。

加藤ひろゆきさん
戸建もいいものが出れば買っています。ただ、エリアは広げすぎない方がいいですね。「 石狩川のムコウ 」の戸建は1年半待って4.3万円。最初は7.5万円で出して、決まらないので少しずつ値段を下げて、ようやくこの金額で決まりました。


「石狩川のムコウ」戸建(冬に撮影)

中古自動車くらいの価格だったので買いましたが、この家賃ならわざわざ車で30分以上かかる場所の物件を買う必要はなかったかもしれません。待っていれば、地元でも物件は出ますから。遠くだとリフォームの確認や物資の配給も手間がかかります。

張田ミツルさん
今も自主管理ですか?

加藤ひろゆきさん
そうです。そんなに大変ではないですよ。あ、でも、10日くらいに入金する借主さんがいて、遅れていると思い電話をしたら、早めに払っている優秀な入居者さんだったことがありました。「 もっとギリギリに払った方がいいですか? 」と言われて困りました。そういう失敗は時々ありますよ( 笑 )。

最近買った家が、近くにあるので見に行きましょう。



この家は今年買いました。250万円で購入して、7.2万円で募集中です。バス会社の社員休憩所として使いたいとオファーがあったのですが、結局流れてしまったので、少し賃料を下げるかもしれません。

張田ミツルさん
この家は車が停めやすくていいですね。加藤さんはよく、戸建のコンクリ塀をハツって駐車場を広げるじゃないですか? あの、何かを減らして価値を上げるって、すごい発見でした。

前に加藤さんの本に、「 車を4、5台置ければ事務所として法人に貸すこともできる 」と書いてあって、ハッとしました。別に特別なことをしているわけじゃないのに、発想がすごいですよね。

加藤ひろゆきさん
アメリカでは広い場所に頭からドンとつっこむのが普通で、停めやすかったんです。あと、塀で囲むのは自分の領土を主張している感じがして、なんだかなと思っていました。

実際、「 車を3台停められる貸家はここだけだった 」と申し込みが入ることがありますよ。近所に塀を壊した家があるので見に行きますか? ここです。塀をとったら随分と広くなりました。



張田ミツルさん
おお、全然違いますね。塀がない方が断然いいです。

■ 商業物件からの収入は毎月100万円弱

張田ミツルさん
加藤さんは様々な物件を買われていますよね。アパートと戸建を買う方は多いんですが、商業物件はハードルが高いと思うんです。なぜ、商業物件を増やそうと思ったんですか?

加藤ひろゆきさん
商業物件、増えましたね。整理すると、「 国道沿いの店舗 」が3つで50万円、「 右肩下がりの街のテナントビル 」が3つで21万円、「 石狩のビル 」が3つで16万円、「 フランクさかえ 」が2つで8.4万円です。

国道沿いの店舗はここからすぐ近くなので、案内しますよ。あれがそうです。


国道沿いの店舗。写真はバイク屋。この左側に中古車屋A、右側に中古車屋Bがある

張田ミツルさん
この3軒で50万円とは太いですね。他の商業物件を合わせると、月に100万円近くになりますね。店舗は管理会社を入れていますか?

加藤ひろゆきさん
いえ、店舗も自主管理です。前に一度だけ、通称・ヒットマンと呼ばれる、リクエストの多い店子さんが入ったとき、心が折れて管理会社にお願いしたことがあります。でも、今は難しい店子さんはいないので、自分でやっています。

張田ミツルさん
その店子さんはもう退去されたんですね。

加藤ひろゆきさん
残念ながら、転進しました。今は善良な中古車屋が入っています。他にも中古車屋のテナントがありますが、レクサスとかアルフォードを並べていて、店にも活気があり繁盛しているようです。

張田ミツルさん
なるほど。商業ビルはどうですか?

加藤ひろゆきさん
火災保険が高いし、電気代や下水道代も大家持ちなので、維持費がかかるのがネックです。それと、埋まるまでに時間がかかりますね。

うちから車で20分くらいの場所にある右肩下がりの街に2棟買いましたが、1つはまだ空室があります。一棟でよかったかなと思うこともあります。そっちも見に行きましょうか。



加藤ひろゆきさん
あれが三戸満室の商業ビルです。320万円で買って、100万円で直して、家賃が月に21万円あります。ワタクシがブログで商業物件を検討していると書いたら、「 いい物件があります 」と劇団ひとり風味ナ不動産営業マンが紹介してくれました。


三戸満室の商業ビル

もうすぐ、新しいスナックがオープンするので、花でも贈ろうかなと思っています。その店は、2年前にバブとBOYが自転車を買った店のオーナーなんです。

「 近くに商業ビルを持っています 」と名刺を置いてきたら、それを覚えていて、「 店をやりたい 」と連絡をくれました。本業が終わった後で、仲間で集まれるバーを開くそうです。

■ 日本人は奇襲が好きだが、本当は地味に戦うことの方が大切だ

張田ミツルさん
失礼ですが、街のさびれっぷりがすごいですね( 笑 )。普通の人は怖くて買えませんよ。とはいえ、さすがの利回りです。

加藤さんの話を聞いていると、もともとの知り合いが入居するとか、そういうことって意外と多いんだなあと驚きます。入居者だけでなく、ペンキ屋さんや水道屋さんとかも、知り合いやその知り合いで全部発注できているのがすごいですよね。

加藤ひろゆきさん
そうだ、この間、ペンキ王と一緒に塗装した物置があるんで、見に行きましょう。これです。


工作員のペンキ王と加藤さんが一緒にペンキを塗った貸家の物置

張田ミツルさん
貸家の奥の見えない場所にあるのに、どうしてわざわざ塗装したんですか?

加藤ひろゆきさん
なんなんでしょうね。あんまり意味はないですよ( 笑 )。

張田ミツルさん
加藤さんは今でも時々、労働力投入をされているんですね。不動産投資家の中には、人を雇って、自分の仕事を減らす人たちもいます。加藤さんは人を雇おうと思ったことはありませんか?

加藤ひろゆきさん
ないですね。自分の生活で手いっぱいですから( 笑 )。ワタクシは本が読めて、好きなだけだらだらできる生活が好きなんです。人を雇って、従業員に「 社長、ぶったるんでるな 」と思われたらイヤじゃないですか( 笑 )。

張田ミツルさん
戸建だけでなく、商業物件も自宅から近いところが多いですね。加藤さんは身近にある人や不動産の価値に気づく能力がすごいと思います。みんな、お金を儲けるために東京や海外の物件を買いに行く中で、家の近所でこれだけ儲けているってすごくないですか?

加藤ひろゆきさん
八原博通の「 沖縄決戦 -高級参謀の手記- 」という本に、「 日本人は奇襲が好きだけど、本当は地味に戦うことの方が大切だ 」と言葉が出てきます。



一見、変わったことをやった方が儲かる気がしますが、実際にはそうでもないんじゃないですかね。



今回の投スポは全3回。明日は2回目をお届けします。お楽しみに。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 投スポ取材班

日夜スクープを追い求めて不動産投資業界を駆け回るフリーのジャーナリスト軍団。

不動産投資業界でウワサされるあんなことやこんなことの真相を確かめるべく、全国の事件(?)現場を取材している。

ジャーナリストの中には兼業で大家をしているメンバーも含まれるらしいが、その正体は不明。

ミーティングでの合言葉は「事件は会議室で起きているんじゃない。アパートで起きているんだ!」

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