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荒れ地を更地にして高収益、激安「空き地」投資法とその借主たち

不動産投資の投スポ/張田満×加藤ひろゆきさん_画像 第22話


忘れた頃にやってくる投スポ。今回は、マレーシアから日本に一時帰国中の張田ミツルさんが、加藤ひろゆきさんの物件を訪問しながら、様々な質問をぶつけるという企画をお届けします。

最終回の今回は、加藤さんが賃貸中の更地を巡りながら、初期に買ったアパートの現在、更地投資を始めた理由、不動産投資の正しいやり方等について、張田さんが疑問をぶつけました。



■ 役場の福祉課に営業に行って満室になった女子限定アパート

張田ミツルさん
アパートの方はどうですか? これまで本の中で、単身向けのアパートよりも戸建の方が出入りが少なくて、管理もラクだと書かれていますが、もう手放したのでしょうか?

加藤ひろゆきさん
いえ、初期の頃に買った「 女子限定アパート 」は今でも持っています。空室率が半分を超えた時期があって売却も考えたんですが、役場の福祉課を訪問して、生活保護の方を紹介していただけるようお願いしたら、満室になりました。


女子限定アパート

張田ミツルさん
え! 役場に営業に行かれたりするんですか。待っているだけでなく、常に種をまいているんですね。そう考えると、加藤さんはだらだら暮らしているようで、不動産に関する行動量は相当なものですよ。日常生活と不動産活動が重なっているから、無理がないように見えるんですね。

■ 安い時に土地を仕入れて、様々な用途で賃貸中

張田ミツルさん
更地はどのくらいありますか?

加藤ひろゆきさん
今は4カ所貸しています。賃料は2万円、3万円、3.4万円、3.2万円。金額にすると小さいですが、安く買っていますし、修繕費がかからないですから、ラクですよ。利回りは戸建よりも高いです。40%を超えるものもあります。

張田ミツルさん
どんな人がどんな用途で借りているんですか?

加藤ひろゆきさん
2万円の土地は、中古車屋が駐車場として使っています。この隣の空き地も買ったんですが、同じ中古車屋がこちらも借りてくれました。ここは合わせると180坪になるので、将来的にアパートを建ててもいいかなと思っています。


中古車屋に貸している土地

あと、3万円の土地は、「 水素発生器を置かせてほしい 」と某研究所から頼まれまして、謎の装置が置いてあります。


謎の水素発生器が置かれている土地

あと、国道沿いの「 きこりん村 」と呼んでいる更地は、154坪のうち30坪を近くの店舗の社員駐車場用に貸しています。価格は3.2万円です。最初、全部で10万円で募集していたんですが、予算が3万円だというので、30坪だけ賃貸するという契約にしました。


加藤さんがきこりん村と呼ぶ国道沿いの更地

それと、キムタク崩れの造園業の社長が、3.4万円で資材置き場として借りてくれている土地があります。この土地は、社長の家のすぐ近くにあり、看板を立てたらすぐに「 貸してほしい 」と連絡がありました。


キムタク崩れの造園業の社長が資材置き場として借りてくれている更地

張田ミツルさん
なぜ、更地投資をしようと思ったんですか?

加藤ひろゆきさん
戸建が高くなって買えない時期に、土地が安かったので何かに使えるかもと思い、買っておいたんです。ワタクシの住んでいる街は土地の値動きが激しくて、ピーク時に坪10万円の土地をワタクシは2万円で買いました。それが今、4万円になっています。

張田ミツルさん
なるほど。坪2万円で買えば、どんなに下がっても坪2万円分しか損をしませんね。逆に、上がるときは大きく上がる。低位株のようなものですね。

加藤ひろゆきさん
そうですね。実はワタクシも、買った時は使い道について、あまり考えていませんでした。でも、意外と借りたいという人がいるんですよ。ポイントは、さも昔からそこにちょうどいい更地があったような雰囲気を作ることです。

例えば、凹んだ部分には土を入れて埋めて、雨で土が流れないように砂利を入れます。背の高い草は刈って、クローバーや花の種を蒔きます。草がボーボーだったり、凸凹があったり、荒れ地のままでは貸せません。

駐車場にしても物置にしても、借りる人は使ったときのイメージがわかないと申し込みをしないようです。きこりん村ももとは雑木林状態でしたが、工作員のきこり太郎が、ナタとチェーンソーで雑木をなぎ倒して開拓してくれました。ありがたい話です。


マキタのチェーンソーで更地に生えていた木を切る加藤さん

■ 集客には「立て看板」が活躍

張田ミツルさん
先ほど、広い土地に将来アパートを建てるかもしれないというお話でしたが、市街化調整区域は買っていないということでしょうか?

加藤ひろゆきさん
場所がよければ、買います。きこりん村は市街化調整区域です。昔、ビル広田( 編集部注:広田健太郎さんのこと )が見学に来たとき、「 この土地はいいですよ 」と言ってくれて、3時間くらい更地の話で盛り上がりました( 笑 )

張田ミツルさん
3時間も更地の話で盛り上がれるって、相当なマニアですね( 笑 )。借りてくれる人はどうやって見つけるんですか?

加藤ひろゆきさん
立て看板を見て、電話がかかってくることが多いですね。看板を立てたいと思っていたら、知り合いの女性大家さんのセミナーの懇親会に、たまたま看板屋さんが来ていてその方に発注しました。気に入っています。

ワタクシも知らなかったんですが、看板は、道路に対してV字に角度をつけて建てるのがポイントだそうです。走っている車からも見えやすいです。どんな分野にも、プロがいるものですね。



張田ミツルさん
この看板のデザインは加藤さんが考えたんですよね。カッコいいです。ところで、加藤さんは、借りたい人のリクエストを聞いて、更地にプレハブ小屋を置いたりするじゃないですか。あれってオーダーメイドですよね。

加藤ひろゆきさん
あれはつとめ人の時に上司にいわれた「 提案型営業 」の応用です。こちらの希望の金額や条件は決めていますが、相手から要望があれば柔軟に対応するようにしています。つとめ人時代に学んだことが役に立った珍しい例です( 笑 )。

張田ミツルさん
土地の賃貸契約は、不動産会社を通すんですか?

加藤ひろゆきさん
いえ、自分でやっています。ワタクシが最初に買ったアパートは、売主さんの意向で個人契約でした。そのときに、「 こういうやり方もあるのか 」と思い、自分で客付けをした場合は、自分で契約するようになりました。


加藤さんが使っている賃貸借契約書の雛形

■ 不動産投資のやり方に、これという正解はない

張田ミツルさん
ところで、加藤さんは最初に高利回りのアパートを買って、そのキャッシュフローで戸建を現金で買い、次は商業物件、そして最近は更地と、やり方を変えてきましたよね。理想的な広げ方のように思います。

加藤ひろゆきさん
その時に安いものや面白そうなものを買っていたら、そうなりました。

張田ミツルさん
僕は、今から加藤さんみたいになりたいという人が、最初から現金で戸建や土地を買うのは違うと思うのですが、どうですか? 加藤さんはアパートからのキャッシュフローがあったから現金で買えたわけであって、それがない人が現金で始めたら、スピードが遅すぎると思うんです。

加藤ひろゆきさん
商売をしていて現金がある人は、最初から現金で買えばいいですし、そうでない人はローンを使ってアパートを買うのもいいと思います。借金をしたのにお金が残らない変な物件を買ってはいけませんが、そうでなければ、その人がいいと思うようにやればいいですよ。

大日本☆ふんどし王子防人一号など、ワタクシのファンといってくれる投資家にも、借金をして規模を多くしている人が多くいます。不動産投資のやり方に、これという正解はないと思います。安く買うことは大切ですが。

張田ミツルさん
加藤さんらしい答えですね( 笑 )。これから、やりたいことはありますか?

加藤ひろゆきさん
宣伝で恐縮ですが、更地投資法の本を出したので、ぜひ読んでほしいですね。超能力者のジム・ワトソン氏にも、「 この本はパワーがある 」と言われました。更地投資の本はあまりなかったと思うので、参考にしていただければと思います。



張田ミツルさん
早速、私も読んでみたいと思います。今日の話を聞いていたら、商業物件や更地投資にも興味を持ちました。また色々と教えてください。今日はありがとうございました。



ロジックで攻める張田さんと、直感で答える加藤ひろゆきさんのQ&A、いかがだったでしょうか。さびれた町の商業ビル、近所の更地など、人の裏を行く加藤さんの投資、さすがです。

さて、加藤ひろゆきさんも北の大地から参加される「 投資家交流会 」ですが、キャンセル発生の為、若干の再募集を行います。9月1日(土)、場所は表参道です。詳細・お申し込みは⇒コチラからお願いいたします。

※すでに満員の際にはご容赦ください。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 投スポ取材班

日夜スクープを追い求めて不動産投資業界を駆け回るフリーのジャーナリスト軍団。

不動産投資業界でウワサされるあんなことやこんなことの真相を確かめるべく、全国の事件(?)現場を取材している。

ジャーナリストの中には兼業で大家をしているメンバーも含まれるらしいが、その正体は不明。

ミーティングでの合言葉は「事件は会議室で起きているんじゃない。アパートで起きているんだ!」

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