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銀行がダメでもノンバンクと公庫がある。再建不戸建の工事ビフォー・アフターと元自宅の収益化【後編】

不動産投資の投スポ/カティさん_画像 不動産投資の投スポ/カティさん 第24話

2018/11/30 掲載




昨日の前編に続き、都内に780万円の庭続き戸建( 再建築不可 )を購入した女性投資家・カティさんの経験談を紹介します。
スルガ銀行さんに断られ、ノンバンクにターゲットを変えた融資付けのその後、リノベーション工事ビフォー・アフター、そして元自宅の賃貸付けと、盛りだくさんな内容でお届けします。



■ 返済は期間10年、毎月3万円台

ある意味、希少(?)なスルガ銀行さんの審査落ちという苦難を乗り越え、第二候補にした金融機関はセゾンファンデックスでした。

こちらは物件価格の半額程度しか出ませんが、共同担保を取らず、購入する再建築不可物件だけに抵当権を付けるという他にはないパターンです。この時、小さいながらも無抵当の不動産を2つ持っていたので、これらを共担に入れずキープしておけるのは魅力でした。

融資実行の準備が進む段階で届く案内書類を見ていると、「 ん? 」と目にとまる部分がありました。投資用物件ではないのに「 投資物件購入コース 」と明記されていたのです。

担当者に確認すると、審査の結果、いわゆるアパートローンが適用されることになったが、そこへ住んでも特別問題ないとのことでした。

アパートローンなのに貸さなくてもよい…そんなケースもあるんですね。ともあれ再建築不可の平屋に抵当権が設定されて融資は実行、決済は無事に完了しました。

夫名義で期間10年・変動金利・月々は3万円台前半という「 高い年齢・低い属性 」には、実に安全でお財布に優しい返済計画です。

■ 日本政策金融公庫にリフォームローンを申し込む

しかし!それは単に降りた融資額が低かったからで、その分、自己資金を入れてしまっています。控えている平屋のリノベーション、そして、その時住んでいた戸建を賃貸用にするにもかなり手を入れる必要があったため、日本政策金融公庫から、私が資金を調達することになりました。

公庫の融資は、数年前にも投資用戸建をリノベする際に設備資金として引いています。2度目ということもあり、かなり楽観的に考えていましたが、ここでも、自分の知識不足や不勉強を思い知ることになりました。

面談の時の話です。物件が夫との共有名義になっていることを指摘され、「 その場合は必要額を二分し、私と夫、各々で設備資金を申し込むこと 」と教わりました。一気に不安になりましたが、融資自体は承認され、すぐに私の口座に入金されました。

しかし、当然、ザ・半額…。残り半額の融資のために、夫も急いで申込書を提出し、面談には私も同席しました。ここで洗練された、かつ大規模展開されている大家さん・投資家さんであれば、さぞや立派に作成された事業計画書等を揃えて持って行くのだと思います。

しかし、私たちが持って行ったのは、それまでに取材を受け、自分達が手掛けたリノベーションや顔写真が載った雑誌の数々でした。

「 雑誌で紹介してもらえるようなリノベーションを幾つも手掛けてきたので、平均的な家賃よりも高く貸して利回りを上げられます 」

そんな風に、高い目標を低い腰でアピールしたのです。



相場家賃の根拠として用意したのは、ヤフー不動産( 賃貸 )で「 エリア・築年数・広さ 」で検索をかけ、そのリストをプリントアウトし、端っこに付箋を貼って、しかも鉛筆で「 リストアップしたこれら物件の家賃平均より、最低でも1万円UPは狙えます 」といった内容を書いたもの。

築古なのに大風呂敷を広げて悪い印象を持たれてしまったかもと、気をもみましたが、夫も無事に融資承認が下りました。結局、希望の額を調達するためにセゾンファンデックスのアパートローン、そして公庫の設備資金を夫婦それぞれと、合計3本の融資を組むという結果になりました。

■ リノベ工事のカギは質感の良さと低コスト

ここからは、新居のリノベについて紹介します。リノベは同じ駅にある前の家に住みながら進めました。




ビフォア写真

何しろ37uしかないので、基本ワンルームですが、玄関もキッチンも既存とは位置をガラリと変えて、快適な動線や来客時の配慮も追求しました。




アフター写真 ※前出のビフォアと各々ほぼ同じ方向から

予算のかかる水回りは極力再利用。床は大型犬のため、ビニールを編んだ素材・ボロンをはじめて使ってみました。



私達のリノベーションスタイルは、素材が本来持っている質感の良さを活かすことです。その点、業務用の製品は、余計なお化粧がされていないので好きです。

例えば天井に使ったのはジプトンの1種ですが、規則的に並んだ模様がそのまま意匠となり、現場では塗装もクロス張りも仕上げが不要です。



もう一つ大切にしているのは、見た目やブランドより使い勝手を重視すること。

例としては、キッチンでも洗面所でも、シンクを隅々まで掃除しやすいよう、ホースが露出でもハンドシャワー付の水栓金具を選びます。根が面倒くさがりなんですね( 笑 )。





狭小平屋での生活は、縦横上下の移動距離が減って劇的に楽になりました。時々「 こんな大きな犬なら、家もさぞや大きいのでしょう? 」と聞かれる事があります。

私は笑いながら「 むしろ逆がいいんですよ 」と答えます。家が小さければ、やんちゃな犬に常に目が届くし、掃除片付けの負担も少なくできます。

広い家で何か1つ物が減っても気付きにくいですよね? それが狭いと、その効果は大きいのでやる気が出ます。小さな家は、物も増やさない最善の抑止力であると考えられるのです。

余談ですが、集め続けた雑貨コレクションはじめ、ストックした建材や工具、本やレコード、衣服、食器から家具まで、膨大な物の選別&処分は今思い出しても溜息の出る大変さ。





あれをもう一度やれと言われても、( 例えワンルーム区分プレゼントすると言われても )お断りさせて下さい! 気力体力のあるうちに、ライフスタイルを変えられたベストのタイミングでした。


厳選したものだけを飾っている現在(トイレの壁面)

■ 元マイホームは14.5万円で賃貸したあと、売却へ

新しい家は、広さは半分に、駅からの距離は倍になりましたが、新しいお隣さんとはすぐに意気投合できました。頻繁にお裾分けをしたり、互いの家を行き来したりして楽しく語れるのは、実にプライスレスなギフトでした。

そして、前の家はというと、募集開始からすぐに相場家賃平均の1万円UPどころか2万5千円UPで決まりました。入居者はDIY好きな若い夫婦で楽しくご近所付き合いをしていましたが、今年退去されたので、ここで売却を試みてみることにしました。

( 売主側アリアリな )強気の値段にしてしまったため、今はまだ、ほぼ無風状態です。どういう結果になるのか? これも貴重な勉強の機会にしたいと思います。ちなみに、入居者ご夫婦とは、今でも連絡を取り合う仲です。




4層スキップフロアLDK+納戸+ロフト:67u 駐車場付・賃料145.000円

でも、良いことばかりではないのが世の常です。遊ぶのが大好きなボッサですが、生まれつきあまり丈夫ではない体質だったのでしょう。幾度も病院のお世話になり、危険な時期もあったので基本的に、私がずっと一緒に居てやる必要があります。

興味深いセミナーや見学会&懇親会も見送ることが多く、ましてやフルタイムの仕事は当分不可能。これでもし家賃収入がなかったら、たちまち困るところでした。区分2室、戸建2戸と小規模ですが、不動産投資をやっていて本当に良かったと思っています。

不動産は金額が大きいだけに、買い方・住み方を工夫することで、手元に残るお金は大きく変わってきます

「 減築 」という言葉が少し前に話題になりましたが、これからは大きな家を貸して小さな家に移り住む、というような選択をする人も、増えていくのかもしれませんね。

これからも不動産投資は続けますが、ポリシーは「 足るを知る 」です。狭小平屋での生活は、常にそれを思い出させてくれています。我が家の経験が、少しでも参考になれば幸いです。


編集後記
ノンバンクや公庫を活用して、都内に格安物件を買う。メディア掲載歴を融資に活用する。花より団子のリノベーション。小資本でセンス良く暮らす。元自宅を貸し出して、小さな家に住み替える…。様々なヒントを与えてくれるカティさんの寄稿でした。ボッサちゃんのモフモフ写真にも癒されましたね。カティさん、ありがとうございました。

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プロフィール

■ 投スポ取材班

日夜スクープを追い求めて不動産投資業界を駆け回るフリーのジャーナリスト軍団。

不動産投資業界でウワサされるあんなことやこんなことの真相を確かめるべく、全国の事件(?)現場を取材している。

ジャーナリストの中には兼業で大家をしているメンバーも含まれるらしいが、その正体は不明。

ミーティングでの合言葉は「事件は会議室で起きているんじゃない。アパートで起きているんだ!」

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