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購入後に「火事の過去」が発覚した失敗物件

富沢ウメ男さん_画像 第12話

■ 確定申告を1月に済ませる理由

皆さん、こんにちは。富沢ウメ男( トミザワウメヲ )です。大分、温かい日も多くなってきて、外を歩く人も増えてきたような気がします。

不動産投資をすでに始められている方々は、確定申告が終わりホッとしているのではないでしょうか?

ワタクシは、毎年1月上旬に、場合によっては税務署の仕事はじめの日に、確定申告書を提出しております。というのも、確定申告って年に1回なので、ちょうど良い感じでやり方を忘れちゃうんです。

2月中旬から3月中旬は、税務署はそれはもうかなりの混雑なので、税務署の職員に教えてもらいながらというのがなかなか難しくなります。

その点、1月中であれば全然空いているので、いろんな質問にも丁寧に答えてくれて勉強にもなりますし、納税証明書の発行も非常に早くてストレスになりません。

所得税の還付がある方は、その分早く振り込まれますので、家計にも優しいし、再投資にだって回せます。

ワタクシの気が付いていない、早く提出することでのデメリットってあるんでしょうか? もしあれば、誰かコッソリ教えてください。

さて、このコラムはこれまで、物件購入のレポートを中心にお送りして参りましたが、ワタクシが寒さにかまけてDIYをサボっている影響で、購入後ほとんどリフォームが進んでいないという「 まるでダメヲ状態 」。

まだしばらくの間、昨年買った変態物件たちのリフォーム後の状態をお伝えできそうにありません。ということで、今回は富沢ダメ男として、これまで購入した中での「 ダメ物件 」のレポートをお送りしたいと思います。

それでは、はじまりぃ、はじまりぃ〜。

■ 中古物件のリフォーム中発覚した衝撃の事実!

ワタクシは物件を購入する際は、必ず物件の内見をさせていただきます。その内見時には、直す箇所がある時にかかる修繕費を算出するために、大工さんに同行していただくことがほとんどです。

そんなワタクシがボロ物件投資を始めて3年目、ボロ物件の扱いにも慣れてきて、調子に乗っていた頃にやらかしてしまったお話です。( 今は、さらに調子に乗ってますが、何か? )

この物件は、都内の私の自宅から車で1時間くらいの、そこそこの市街地にありました。築年数は約50年とワタクシよりも年上の先輩でしたが、古い物件の再生は慣れていますので、気にしませんでした。

1階と2階を合わせると130平米以上ある、なかなか大きな戸建てなのですが、古いこともあり、価格は路線価の半額以下。どう考えても相場より安い! と思い、ワタクシはつい、前のめりになりました。

なのですが、この物件、実はワケありだったのです。ということで、こちらを見ていただきましょう。

ドーン



そうです。地震でもなく、カミナリでもなく、親父( おやじ )でもない! 火事です。ボヤレベルを超越して炭化( すみか )しています。

この物件は木造で、一階が店舗で二階がアパートという、商店街にたまにある感じの建物でした。内見した時は、アパート部分に、引き渡しまでに退去決定の入居者が1世帯のみ住んでいました。

店舗部分は売主が利用中とはいえ、ほぼ開店休業状態で、未来の残置物予備軍になりそうな荷物だらけ。ワタクシは荷物が多い分、指値が出来てラッキーくらいに軽く考えていました。

一応、建物のチェックの際に、雨漏り跡のようなシミを何箇所か発見しましたが、これまでに、雨漏り物件を安く購入して再生して貸し出すことも経験していたので、そんなものは平気です。

入居中さんがいて、全てを見せてもらうのは申し訳ない気がしましたし、さらに、点検口が見つからなかったこともあって、「 まぁ大丈夫だろう 」と屋根裏のチェックが甘くなっていました。

そんなこんなで、いつものように「 雨漏り部分を考慮して欲しい 」と蝶のように舞い、蜂のように指値。売主からの回答は、

・残置物あり( 予想通り )
・建物は瑕疵担保免責( 想定内 )
・設備表と現況報告書の発行を省略( ←ココがポイント )


ならばOKということで 、無事に契約がまとまりました。

■ 火事物件と知っていたら買っていなかったのに・・・

ところが、です。引き渡しを受けて、入居者がいた部屋を現状回復ついでに間取り変更をしようと、簡単な解体をしてみて、それは発覚しました。





これが、ズドーンと現われたときの驚きと言ったら、ショッキングブラック! という感じでした( ←意味不明ですが、本当に驚いたんです )。

どう考えても、この物件、一度焼けています。焼けているのをリフォームで隠して、売りに出されていたのです。それを私が、「 安く買えてラッキー! 」とニヤニヤ購入したわけです。はー、本当にダメなウメ男。

一通りはがしてみると、焦げた部分は、ベニヤでぐるりと囲まれていて、パッと見は誰も気づかない状態でした。火事は随分と昔のことだったのでしょう。臭いなどもありません。

雨漏りがあるのはわかっていましたが、その原因は、火事で屋根に穴があいたからのようです。そのため、通常の雨漏りよりも程度がひどく、躯体は腐りかけ、グラグラとした部分もありました。

こうなると、躯体の強度はかなり落ちているため、想定していたリフォームは不可能です。というか、これがわかっていたら、関東一の変態物件好きの私も、買っていなかったと思います。


しかし、もう、買ってしまった。。。


でも、絶対に、損をしてなるものか!


ということで、私は平日の仕事で疲れたカラカラの脳味噌をフル回転させ、次なる作戦を考え出したのでした・・・。次回は、そこをどう乗り越えたかをレポートしたいと思います。

■ DIYコンテストの準備は良いですか?

さてさて、早いもので3月も最終週ですね。4月に入ってしばらくすると、ウメ男も審査員をさせてもらうDIYコンテストがはじまりますよー。準備は良いですかー。



☆同コンテストの詳細はコチラ( DIY大家さんは要チェック! )
https://www.kenbiya.com/diy/

ビフォー&アフターの写真、撮り忘れないでね! それでは、お別れしましょう♪ ごきげん麗しゅう〜♪

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 富沢ウメ男さん

umeosan

IT会社勤務のサラリーマン大家
都内在住。妻と子供2人の4人家族。

■ 経歴

□1975年
誕生
□1990年(16才)
強豪高校サッカー部で部活漬けの日々を送る
□1993年(19才)
早稲田大学に入学
本気でお笑い芸人になるべく日夜修行を積む
□1997年(22才)
大手お笑い芸能事務所のオーディションに合格
プロの芸人になる
□2006年(31才)
結婚
□2007年(32才)
副業で経営していた飲食店を閉店
3,000万円の借金が残る
芸人を引退し、不動産会社に入社
フルコミッションの営業として働く
□2009年
借金を完済
□2010年
400万円を元手に不動産投資をスタート
□2012年
損害保険会社に転職
□2014年
IT系企業に転職
□2015年
収益不動産20棟40戸を所有
年間家賃収入は約2,200万円
キャッシュフローは約1,500万円

■ 主な所有物件

・東京都渋谷区賃貸併用マイホーム
4,600万円
・神奈川県平塚市戸建
180万(利回り40%)
現金で購入
・神奈川県大和市2戸アパート
220万(利回り87%)
現金で購入
・神奈川県藤沢市4戸アパート
1,100万(利回り19%)
ノンバンクローン
・神奈川県横浜南区アパート(4戸)
1,500万(利回り13%)
ノンバンクローン
・東京都町田市4戸アパート
1,650万(利回り14%)
ノンバンクローン
・神奈川県平塚市4戸アパート
450万(利回り33%)
ノンバンクローン
・神奈川県横須賀2戸アパート
530万(利回り19%)
現金で購入
・埼玉県鴻巣市4戸アパート
600万(利回り24%)現金
・千葉県船橋市2戸アパート
220万(利回り42%)
現金で購入
・埼玉県横須賀借地戸建(地代5,000円)
150万(利回り32%)
現金で購入
・千葉県習志野市テラスハウス
60万(利回り110%)
現金で購入
・東京都多摩市戸建
300万(利回り32%)
現金で購入
・神奈川県横須賀市戸建
250万(利回り24%)
現金で購入
・埼玉県加須市2戸アパート
110万(利回り98%)
現金で購入
・神奈川県横須賀区分
150万(利回り30%)
現金で購入
・埼玉県鴻巣市テラスハウス
100万(利回り54%) 
現金で購入

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