• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

12,198アクセス

550万円で買った都内の店舗付き戸建。皆の知らないその人気と活用法

富沢ウメ男さん_画像 第15話

皆さん、こんにちは。「 お久しブリ〜大根! 」( ブリーフっぽい言い方で )の季節到来♪ 久しぶり過ぎて、キャラがイマイチ安定しない富沢ウメ男です。

そんなワタクシ、最近は何をしていたかというと、相変わらず物件は買っていますが、変態物件に出会えず、悶々と過ごしておりました。もちろん、サラリーマンも継続中です。

そんなこんなで、物件を買ってもなかなかテンションも上がらず、週末は何かと多忙を極め、肝心の物件をお直しする時間がとれず、気がつけば放置状態の戸建やらミニビルやらが、いくつもある状態になってしまいました( よい子の投資家の皆さんはマネをしないでね〜! )。

今日はその中から、最近買ったちょっと面白い物件を紹介したいと思います。

■ 550万円で買った店舗付戸建に9.8万円で入居が決定

神奈川県の坂道の多い街が好きなワタクシですが、先日、都内の練馬区にある一階が店舗で二階が住宅という60uほどの雨漏りありの小さな店舗付戸建を買いました。

出会いは数年前、1,080万円で売りに出ていた時に500万円で買付を入れたところ、見事にスルー、そのまま売り止めに。時は経ち再販で750万円になって出てきたところに、550万円で指値をして、今度は何故か購入できました。

固定資産税評価額は900万円の物件です( 建物は古いので土地だけの評価です )。ここまで安くなったのは、築年数が古く、場所も商店街の中ということで、他の人はどう使っていいのかイメージがわかなかったのかなと勝手に想像しております。

融資は某信販系カード会社の事業者用ローンを引き、手出しはほぼナシで購入できました( 事業者用ローンの金利は1%台ですが、期間は超短期です。あくまでもつなぎですので、ご利用の際は計画的に )。

購入後は残置物撤去に20万円と、畳の交換費用として数万円かけただけで、リフォームはしませんでした。その代わり、きれいに掃除しました。


残置物一杯の住居部分


リフォームなしで引き渡したお風呂

そして、9.8万円で募集スタート! この値段にしたのはこのあたりの物件相場に詳しいという仲介会社さんのアドバイスに従ったからなのですが、なんとリフォーム前にもかかわらず速攻で申し込みが!!

「 流石、仲介さん。リフォーム前に決めちゃうなんて、プロですね〜 」( 建前 )

「 グヌヌ。。安すぎたか… 」( 本音 )

■ 店舗付き住宅の可能性と融資について

ここだけの話ですが、ワタクシは以前から、店舗付き住宅が大好きです。店舗は融資が付け難いので、購入希望者が減って安くなる傾向がありますし、反対に住宅兼用の店舗を探している自営業者の方は意外と多いんです。

10万円で都内に家と店を借りられるならお得と考えるのでしょう。時代のせいなのか、副業もそうですし、小さな商売を始める人が増えていますので、このニーズはこれからも強まると考えています。

ただ、店舗は場所を間違えると住居に比べて空室期間が長引くというリスクがあります。そのリスクをどう抑えるかですが、ワタクシは店舗部分を改造すればガレージになる物件を選ぶことで、店舗が埋まらなければガレージ付き住居として貸し出すという戦法をとっています。

また、この店舗単体で勝とうとするのではなく、共同担保用物件として活躍してもらうという道も合わせて用意します。実際に、購入してすぐに共同担保に入れてノンバンクで他の物件の融資打診をしたところ、1,100万円分の評価がつきました。

■ 不動産の購入に興味がない不動産会社の社員たち

ところで、この物件に関しては面白い出会いがありました。売却側の不動産屋さんは、店舗などの事業用不動産ばかり扱っている会社だったのですが、その担当者さんも投資家で、今回のような店舗兼用戸建ばかり持っている人だったのです。

その女性が「 本当は私も欲しかったんですけど、現金が足りなくて買えませんでした 」とこぼしていたので、「 事業用ローンを使うといいですよ 」と教えてあげたら、「 そんなローンがあるなんて知らなかった! 」と悔しがっていました( 笑 )。

不動産屋さんは不動産投資をしない人が多い( 都市伝説? )という中で、レアタイプといえます。彼女もそうですが、不動産屋さんは、融資について詳しい人はあまり多くありません。というのも、彼女は例外としても、多くの不動産業者は、物件を買うことに興味がないんです( 笑 )。

ワタクシが以前、不動産会社で営業マンとして働いていたときに出会った営業マンたちは、ほぼ例外なく、不動産の購入に興味を持っていませんでした。皆さん、どちらかと言うとアパートより、腕時計や外車やネオン街に夢中でした( 笑 )。

お客さんに収益物件を売りながらも、投資家がそれを買う理由が本当の意味でわかっていないのですから、今思い返しても、特殊な人たちの集まりでした( 笑 )。そんなことがわかっているので、ワタクシは物件を買う時の融資付けは、自分で行うことがほとんどです。

始めた頃は特にお金がなかったので、貸してくれるところを必死に探していたのですが、銀行は相手にしなくれないので、自然とノンバンクさん信販系のカード会社さんの融資の仕組みに詳しくなりました( 笑 )。

あとは、ときどき売却を絡めることで現金を増やすこと。ここに、日本政策金融公庫や商工会議所の会員になると使えるマル経の融資などを加え、低属性ながら、物件を増やしていっているところです。

■ 残置物をヤフオクで売って3.9万円をゲット

余談ですが、この物件はレトロチックな美容院で、お店に置いてあった残置物である機材達が結構カワイイものが多かったんです。そこで、お決まりのヤフオクに出してみたところ、なかなかの値段で売れました。

具体的には、大きな鏡が3枚で3万円。イスが3つで9,000円です。このお金でクリーニング代が出たのは、ラッキーでした。あと、これは売らなかったのですが、マニアが好みそうなレトロな冷蔵庫もありました。こちらは、ホームステージング用にとってあります。


鏡とイスが売れました


この冷蔵庫はマニアに人気があるんです

とまぁ、こんな感じで、好き嫌いの別れる店舗物件ですが、「 保証金6カ月、償却3カ月 」など、動くお金が大きいので、リスクもありますが、やりがいがあってワタクシは好きです。

そんなわけで、実はこれ以外にもクセのある店舗物件を結構仕入れています。仕上がり次第そのうち、コラムでも紹介させていただきますね〜。

それではまた!ご機嫌、麗しゅう〜。


健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 富沢ウメ男さん

umeosan

IT会社勤務のサラリーマン大家
都内在住。妻と子供2人の4人家族。

■ 経歴

□1975年
誕生
□1990年(16才)
強豪高校サッカー部で部活漬けの日々を送る
□1993年(19才)
早稲田大学に入学
本気でお笑い芸人になるべく日夜修行を積む
□1997年(22才)
大手お笑い芸能事務所のオーディションに合格
プロの芸人になる
□2006年(31才)
結婚
□2007年(32才)
副業で経営していた飲食店を閉店
3,000万円の借金が残る
芸人を引退し、不動産会社に入社
フルコミッションの営業として働く
□2009年
借金を完済
□2010年
400万円を元手に不動産投資をスタート
□2012年
損害保険会社に転職
□2014年
IT系企業に転職
□2015年
収益不動産20棟40戸を所有
年間家賃収入は約2,200万円
キャッシュフローは約1,500万円

■ 主な所有物件

・東京都渋谷区賃貸併用マイホーム
4,600万円
・神奈川県平塚市戸建
180万(利回り40%)
現金で購入
・神奈川県大和市2戸アパート
220万(利回り87%)
現金で購入
・神奈川県藤沢市4戸アパート
1,100万(利回り19%)
ノンバンクローン
・神奈川県横浜南区アパート(4戸)
1,500万(利回り13%)
ノンバンクローン
・東京都町田市4戸アパート
1,650万(利回り14%)
ノンバンクローン
・神奈川県平塚市4戸アパート
450万(利回り33%)
ノンバンクローン
・神奈川県横須賀2戸アパート
530万(利回り19%)
現金で購入
・埼玉県鴻巣市4戸アパート
600万(利回り24%)現金
・千葉県船橋市2戸アパート
220万(利回り42%)
現金で購入
・埼玉県横須賀借地戸建(地代5,000円)
150万(利回り32%)
現金で購入
・千葉県習志野市テラスハウス
60万(利回り110%)
現金で購入
・東京都多摩市戸建
300万(利回り32%)
現金で購入
・神奈川県横須賀市戸建
250万(利回り24%)
現金で購入
・埼玉県加須市2戸アパート
110万(利回り98%)
現金で購入
・神奈川県横須賀区分
150万(利回り30%)
現金で購入
・埼玉県鴻巣市テラスハウス
100万(利回り54%) 
現金で購入

ページの
トップへ